Hvilke saker løses i jordskifteretten?

---

Det hender at det oppstår konflikt og uenighet mellom naboer, og årsakene kan være mange. En nabotvist kan for eksempel gjelde uenighet om hvor grensen går mellom eiendommene, eller uenigheter knyttet til sameie eller bruksretter. Ofte kan slike konflikter pågå over lang tid, ettersom partene helst vil unngå en lang og dyr rettssak. I slike tilfeller kan jordskifteretten være et alternativ, da dette gjerne vil være en rimeligere og mer effektiv prosess for å løse uenigheten.    

En særdomstol som behandler saker etter jordskifteloven

Jordskifteretten er en særdomstol som behandler saker etter jordskifteloven. Ettersom det er en særdomstol har de begrenset jurisdiksjon og kan kun behandle en bestemt type saker. Hvilke saker jordskifteretten har kompetanse til å behandle er uttømmende regulert i jordskifteloven § 1-4.

Grensefastsetting mellom eiendommer og bruksretter

Av bestemmelsen fremkommer det for det første at jordskifteretten har myndighet til å fastsette hvor eksisterende grense går mellom eiendommer og grensefastsetting i forbindelse med bruksretter som veier, stier eller båtfester.

Rettsutgreiing – avklaring av eiendoms- og bruksforhold

Bestemmelsen slår videre fast at jordskifteretten også har kompetanse til å avklare uklare eiendoms- og bruksforhold gjennom en såkalt rettsutgreiing. Formålet med en rettsutgreiing vil være å avklare eiendoms- og bruksrettigheter i områder som er i sameie eller i sambruk mellom ulike eiendommer. I tilfeller hvor det for eksempel antas å være flere eiendommer som har rett til å utnytte et område i fellesskap, kan man gjennom en rettsutgreiing få klarlagt hvem som har grunneiendomsrett, jaktrett eller beiterett i det aktuelle området.

Jordskifteretten kan fastsette rettstilstanden ved dom, vedtak eller rettsforlik

Det må ikke foreligge en konflikt for at jordskifteretten kan behandle en sak. I tilfeller hvor tidligere grensemarkeringer er borte, og det ikke er gitt nøyaktige opplysninger i dokumenter, kan en grunneier som er usikker på hvor grensen til eiendommen går, gå til sak for jordskifteretten for å få grensen klarlagt. Naboer og andre som blir berørt av saken vil da bli kontaktet og gis mulighet til å uttale seg om saken. Er alle parter enige kan jordskifteretten fatte et rettsfastsettende vedtak eller partene kan inngå et rettsforlik.

I saker hvor partene er uenige vil jordskifteretten fastslå eiendoms- og rettighetsforholdene ved dom i den aktuelle saken.

Osloadvokatene ved advokat Ørjan Onarheim representerte nylig saksøkte i jordskifteretten

Osloadvokatene ved advokat Ørjan Onarheim representerte nylig saksøkte i en sak i jordskifteretten. Partene var naboer i en seksjonert tomannsbolig. Etter at saksøker hadde oppført en støttemur på 26 meter på fellesarealet hadde det oppstått en konflikt mellom dem.

Selv om Oslo kommune hadde avvist saksøkers byggesøknad om oppføring av støttemuren, hevdet saksøker at partene hadde inngått en muntlig avtale før muren ble oppført, og at støttemuren dermed var lovlig. Saksøkte motsatte seg imidlertid dette, og hevdet at en slik avtale aldri var inngått.

Krav om rettsutgreiing for å få fastslått en rett til å beholde støttemuren

Da partene ikke klarte å komme til enighet gikk saksøker til søksmål for jordskifteretten med krav om rettsutgreiing for å få fastslått en rett til å beholde støttemuren. Saksøker begrunnet dette i en muntlig inngått avtale mellom partene.

Ikke kompetanse til å avgjøre hvorvidt det var inngått en bindende avtale

På vegne av saksøkte hevdet advokat Onarheim at kravet om rett til å beholde støttemuren ikke kunne behandles av jordskifteretten. Etter jordskifteloven § 4-1 hadde jordskifteretten ikke kompetanse til å avsi dom om hvorvidt partene hadde inngått en muntlig avtale om oppføring av støttemur. Ettersom saken gjaldt avtalerettslige forhold og spørsmål om rettsanvendelse etter eierseksjonsloven, hevdet advokat Onarheim at saken måtte avvises da det var ordinære domstoler, og ikke jordskifteretten, som hadde kompetanse til å behandle saken.

Jordskifteretten har ikke myndighet til etablere en servitutt

Jordskifteretten var enige med advokat Onarheim og kom til at kravet om rettsutgreiing måtte avvises. Hvorvidt støttemuren var lovlig ville bero på om det var inngått en muntlig bindende avtale mellom partene, og dermed et spørsmål som lå utenfor jordskifterettens kompetanse. Etter jordskifteloven § 4-1 har jordskifteretten bare myndighet til å fastsette innholdet av en servitutt eller innholdet i eiendomsforholdet, men ikke myndighet til å etablere en servitutt på grunnlag av en avtale. Jordskifteretten kom dermed til at kravet måtte avvises.

Avtalerettslige forhold ligger utenfor jordskifterettens kompetanse

Ettersom jordskifteretten er en særdomstol er det grenser for deres kompetanse. Hvilke saker jordskifteretten kan behandle er uttømmende regulert i jordskifteloven § 4-1. Som det følger av den nevnte avgjørelsen har ikke jordskifteretten kompetanse til å avgjøre avtalerettslige forhold. I slike tilfeller må søksmål reises for ordinære domstoler.

Ta kontakt med Osloadvokatene dersom du har behov for hjelp

Selv om jordskiftedommerne er løsningsorienterte og har en langt mer aktiv rolle enn dommere i de ordinære domstolene, kan det være klokt med juridisk bistand i en jordskiftesak. Regelverket er komplisert og uten bistand fra en advokat kan det være vanskelig å ivareta sine egne interesser. I enkelte sakstyper vil også partene i et jordskifte ha krav på å få dekket sine advokatkostnader gjennom landbruks- eller innboforsikring.