Forsinket overtakelse av bolig? Du kan ha krav på dagmulkt
Blir boligen ikke ferdig til avtalt dato? Ved oppføring av ny bolig kan du normalt kreve dagmulkt for hver kalenderdag entreprenøren er forsinket.
Hva er dagmulkt?
Dagmulkt er en økonomisk kompensasjon du har rett til når boligen ikke blir ferdigstilt til avtalt tid. Den skal dekke ulempen ved å måtte vente – for eksempel ekstra leieutgifter, lagring av møbler eller tapt ferie – uten at du må dokumentere det som et konkret tap.
Bestemmelsen følger av bustadoppføringslova § 18, og gjelder automatisk ved forsinket overtakelse – du trenger altså ikke bevise noe konkret økonomisk tap for å ha krav på dagmulkt.
Det viktigste om dagmulkt
- Dagmulkt følger automatisk ved forsinket overtakelse
- Minst 1 ‰ per dag (0,75 ‰ når grunnen omfattes) – maks 100 dager.
- Entreprenøren må varsle raskt for å få tilleggsfrist
- Erstatning kan kreves for tap som ikke dekkes av dagmulkt.
- Vårt tips: Avtal konkret dato – unngå vage formuleringer som skaper tvist.
Hvordan beregnes dagmulkt?
Dagmulkten beregnes som et fast beløp per dag, og skal kompensere for ulempene ved at du ikke kan flytte inn til planlagt tidspunkt.
Eksempler på dette kan være:
- ekstra boutgifter
- midlertidig leie
- eller tapte feriedager
Når stopper dagmulkten å løpe?
Kravet løper dag for dag så lenge forsinkelsen varer, innenfor lovens øvre grense.
Ordningen skal gi deg forutsigbarhet og legge press på entreprenøren til å ferdigstille boligen i tide.
Dagmulkten løper automatisk – men bare hvis du passer på
Selv om dagmulkt i utgangspunktet løper automatisk ved forsinket overtakelse, er det viktig at du følger opp underveis. Mange entreprenører bestrider dagmulkt i ettertid ved å vise til påståtte tilleggsfrister eller manglende medvirkning. Dokumenterer du fremdrift, kommunikasjon og faktisk overtakelsestidspunkt, står du langt sterkere dersom det blir tvist om dagmulktskravet senere.
Tips fra advokaten!
Ikke vent med å si ifra til du har full oversikt!
Så snart du oppdager et forhold som kan være en mangel, bør du reklamere skriftlig til selger eller selgers forsikringsselskap.
Det holder å beskrive hva som er galt, og at du mener det foreligger en mangel. Mange krav tapes fordi reklamasjonen kommer for sent – ikke fordi saken er svak.
Når har du rett til dagmulkt?
Som hovedregel har du rett til dagmulkt fra den dagen entreprenøren ikke klarer å ferdigstille boligen til avtalt tid.
I kontrakten står det som regel en dato for overtakelse – og hvis denne ikke holdes, begynner dagmulkten å løpe automatisk.
Viktig!
Det spiller ingen rolle om forsinkelsen skyldes dårlig planlegging eller manglende kapasitet, så lenge entreprenøren ikke har krav på en forlengelse (tilleggsfrist).
Hva hvis dere ikke har avtalt en dato?
Dersom dere ikke har avtalt en konkret dato, sier loven at arbeidet skal utføres med «rimelig framdrift og uten unødig avbrudd».
Det betyr at entreprenøren må jobbe jevnt og effektivt mot ferdigstillelse, uten pauser eller opphold som ikke har saklig grunn.
I praksis blir det likevel mer usikkert når du faktisk kan kreve dagmulkt.
Hvor lenge kan du kreve dagmulkt – og hva med erstatning?
- Dagmulkt kan kreves så lenge forsinkelsen varer, men maks 100 dager (§ 18 tredje ledd).
- Ut over 100 dager kan du kreve erstatning etter § 19 for dokumentert økonomisk tap som ikke dekkes av dagmulkten (ev. i tillegg til dagmulkt innenfor 100-dagersrammen).
Du kan også gjøre gjeldende andre misligholdsbeføyelser dersom vilkårene er oppfylt.
Et eksempel fra vår praksis
Mange tror at vage formuleringer i kontrakten fratar dem alle rettigheter, men dette eksempelet viser at det ikke alltid stemmer.
I en Høyesterettsdom (2011) var kontraktsteksten «planlagt innflytningsklar i løpet av 3. kvartal 2007». Det bandt ikke selger til en spesifikk dato, og dagmulkt var i utgangspunktet ikke aktuelt.
Men fordi selger visste at prognosen var urealistisk ved kontraktstidspunktet, ble det likevel ansett som mislighold – og kjøper fikk dagmulkt.
Advokatens tips: unngå vage formuleringer; presiser dato – og vær obs på uriktige fremstillinger om fremdrift.
Slik går du frem for å kreve dagmulkt [Sjekkliste]
- Finn avtalt overtakelsesdato
i kontrakten (eller dokumenter manglende dato). - Dokumenter forsinkelsen:
e-poster, fremdriftsplaner, overtakelsesprotokoller. - Krev dagmulkt skriftlig
med henvisning til § 18 (og beregning per dag). - Vurder tilleggsfrist-innsigelser:
Har entreprenøren varslet om grunnlag etter § 11 i tide? - Beregn beløp:
promillesats × vederlag × antall forsinkelsesdager (inntil 100). - Gjør krav på erstatning
etter § 19 hvis du har tap ut over dagmulkt/etter 100 dager. - Søk bistand
forhandling, midlertidige tiltak, ev. tvisteløsning.
Osloadvokatene kan hjelpe deg med å kreve dagmulkt
Tips fra advokaten!
Ikke stol på muntlige forklaringer eller «det ordner seg».
- Samle og lagre all dokumentasjon tidlig: salgsoppgave, egenerklæring, tilstandsrapport, e-poster, SMS-er og bilder.
- En sakkyndig vurdering kan være avgjørende for utfallet.
Jo bedre dokumentasjon du har, desto sterkere står du i forhandlinger – og desto større er sjansen for en rask løsning uten rettssak.
Hva koster det å få hjelp av en advokat?
Mange er bekymret for kostnadene, men innboforsikringen dekker som regel 80 % av advokatutgiftene i nabotvister.
Du betaler kun en egenandel (ca. 4000 kr) og 20 % av kostnadene.
Vi undersøker alltid dekning via forsikring før vi starter saken.
La oss sjekke hva som dekkes i ditt tilfelle.
Når du tar kontakt med oss, skal du være trygg på at:
- Vi er uavhengige: Vi jobber kun for dine interesser, ikke for å begrense forsikringsselskapets kostnader.
- Vi sørger for at du får den hjelpen du har krav på — uten at kostnadene blir en hindring.
- Vi ordner søknaden for deg, slik at du slipper å bekymre deg for økonomien.
Osloadvokatene bistår deg med:
- Juridisk vurdering av om boligen har en mangel etter loven
- Utforming og fremsettelse av krav om prisavslag, erstatning eller heving
- Forhandling og dialog med selger, megler og eierskifteforsikring
- Innhenting og vurdering av sakkyndige rapporter og dokumentasjon
- Avklaring og håndtering av rettshjelpsdekning i forsikring, slik at kostnader ikke blir en hindring
Denne artikkelen er skrevet av
Ofte stilte spørsmål
-
Nei. Dagmulkt er standardisert; krav på tap er bare nødvendig for erstatning etter § 19
-
Kun hvis vilkårene for hindring utenfor kontroll er oppfylt, og han varsler rettidig (§ 11). Vanlig sesongvær gir sjelden grunnlag.
-
Dagmulkt gjelder der bustadoppføringslova kommer til anvendelse (ny bolig, større påbygg/totalrehab; § 1). For rene håndverkertjenester på brukt bolig gjelder håndverkertjenesteloven (andre regler om forsinkelse/erstatning).
-
Nei. Loven er ufravikelig til gunst for forbruker – kun høyere sats kan avtales.
Snakk med en advokat
Ønsker du at vi skal vurdere saken din? Send inn en henvendelse, og vi kontakter seg innen 3 timer
Andre relevante saker
Fikk beholde hund mot borettslagets vilje
Styret kunne ikke tvangsselge leiligheten på grunn av mannens hund
Avslutning av leieforhold – hvilke regler gjelder?
