Heving av boligkjøp – fra tilbud på 290 000 kroner til oppgjør på 4,6 millioner
Da en loftsleilighet viste seg å ikke være godkjent som bolig, gikk saken fra et lavt tilbud om prisavslag til full heving og et oppgjør på 4,6 millioner kroner.
Et boligkjøp som fikk store konsekvenser
Klienten kjøpte i 2020 en loftsleilighet for kr 3 400 000. Da han senere skulle selge boligen, ble det avdekket at leiligheten ikke var godkjent som boenhet, men kun registrert som atelier. Videre viste det seg at soverommet var godkjent som bod, og at leiligheten dermed ikke kunne bebos lovlig.
Forholdene innebar alvorlige rettslige og praktiske konsekvenser for både bruk og verdi av eiendommen.
Advokat i saken
Tilbud som ikke sto i forhold til manglene
Klienten tok kontakt med boligselgerforsikringen via Claims Link. Etter en tid mottok han et tilbud på kr 290 000 for å dekke utbedring av ulovlighetene.
Dette tilbudet viste seg raskt å være langt fra tilstrekkelig. En reell utbedring ville kreve omfattende prosesser overfor kommunen og Byantikvaren, samt etablering av brann- og lydskiller, rømningsveier og andre bygningsmessige tiltak. Det var i tillegg stor usikkerhet knyttet til om leiligheten i det hele tatt kunne godkjennes som bolig.
Advokatens tips
Reager raskt ved alvorlige mangler
Tidsmomentet kan være avgjørende for om heving er mulig.
Advokatens vurdering og hevingserklæring
Advokat Marius Martinsen-Røsting i Osloadvokatene ble koblet inn i saken og vurderte at tilbudet ikke kunne aksepteres. Basert på lang erfaring med tilsvarende saker ble det konkludert med at utbedring var tilnærmet umulig, svært kostnadskrevende og forbundet med betydelig risiko.
Det ble derfor sendt en hevingserklæring og varslet rettslige skritt i henhold til tvisteloven § 5-2. Kravet ble oppdatert til om lag kr 4,55 millioner, for å dekke kjøpesum, omkostninger, renter, tapt verdistigning og øvrige kostnader.
Advokaten valgte å fremsette hevingskravet umiddelbart. Et krav om heving kan gå tapt dersom det fremsettes for sent, og dette er et viktig strategisk hensyn i slike saker. Dersom heving ikke lenger er mulig, vil kjøper normalt være henvist til prisavslag og selv sitte igjen med kostnadene ved utbedring.
Advokatens tips
Ikke aksepter første tilbud uten vurdering
Tidlige tilbud fra forsikringsselskap er ofte lave og tar ikke høyde for reell risiko og kostnader.
Forhandlinger og endelig resultat
Etter at hevingskravet ble fremsatt, endret Claims Link strategi og varslet befaring av eiendommen. Dette ble akseptert. Etter befaring og vurdering fra selskapets egen takstmann ble det opplyst at heving kunne være aktuelt.
Takstrapporten ble ikke oversendt, men tilbakemeldingene tydet klart på at også Claims Links egen vurdering var at utbedring ville være svært vanskelig, eller tilnærmet umulig.
Etter videre forhandlinger ble saken løst ved heving. Klienten leverte tilbake leiligheten og fikk utbetalt kr 4 600 000. Oppgjøret inkluderte verdistigningen i eiertiden, slik at klienten ble stilt økonomisk som om kjøpet aldri hadde funnet sted.
Tre viktige momenter i saken
- Ulovlig boenhet er en vesentlig mangel
Når en bolig ikke er godkjent for varig opphold, foreligger det som regel en vesentlig mangel som kan gi grunnlag for heving.
- Heving må kreves i tide
For sent fremsatt hevingskrav kan føre til at kjøper mister retten til å heve og kun står igjen med krav om prisavslag.
- 3. Erfaring og strategi ga gjennomslag
Rask og korrekt juridisk håndtering var avgjørende for å oppnå full heving og et riktig økonomisk oppgjør.
Hva viser saken oss?
Saken viser hvor stor forskjell riktig juridisk bistand kan gjøre. Klienten gikk fra et tilbud på kr 290 000 som fullt og endelig oppgjør, til å få hevet kjøpet og utbetalt 4,6 millioner kroner. Heving er aktuelt når mangelen er vesentlig og utbedring fremstår urealistisk.
FAKTA – Heving ved boligkjøp
Ved kjøp av bolig gjelder avhendingsloven.
Heving kan kreves når:
- boligen har en vesentlig mangel
- utbedring er uforholdsmessig kostbar eller usikker
- kjøper ikke kan bruke boligen som forutsatt
Dersom heving gjennomføres, har kjøper krav på:
- tilbakebetaling av kjøpesum
- dekning av omkostninger
- renter og verdistigning
å bli stilt økonomisk som om kjøpet ikke hadde skjedd
Ligner din sak? Vi hjelper deg.
Har du kjøpt bolig og oppdaget alvorlige feil eller mangler? Vi har lang erfaring med saker om boligkjøp, reklamasjon og heving, og kan vurdere saken din uforpliktende.
Relevante fagartikler
Megler brøt opplysningsplikten – viktig avgjørelse for boligkjøpere
Hevd – langvarig bruk ga eiendomsrett til omtvistet areal
Rehabilitert bolig med skjulte mangler ga et oppgjør på 2 millioner
Boligkjøper fikk fullt prisavslag og erstatning på 1,45 millioner kroner
Snakk med oss. Vi hjelper deg i din sak. Vi svarer raskt!
Advokat Marius Martinsen-Røsting er eiendomsspesialist med lang erfaring innen kjøp og salg av eiendom og mangelsaker.
