Uriktige opplysninger ved boligsalg? dine rettigheter, frister og krav
Oppdaget at selger eller megler ga feil informasjon – eller holdt noe tilbake? Du kan fortsatt ha krav på prisavslag eller erstatning, selv om boligen ble solgt «som den er».
Hva menes med uriktige eller tilbakeholdte opplysninger?
Når du kjøper bolig, har selger og megler en klar plikt til å gi korrekte og fullstendige opplysninger om eiendommen.
Det viktigste om uriktige opplysninger
✔ Sannhetsplikt: Du har rett til å stole på alle konkrete opplysninger fra selger og megler.
✔ Mangel: Feil eller tilbakeholdt info gir krav på prisavslag, selv om boligen er solgt «som den er».
✔ Rask reklamasjon: Du må sende skriftlig klage med en gang for å ikke miste rettighetene dine.
✔ Dine krav: Du kan kreve prisavslag, erstatning eller heving ved alvorlige feil.
✔ Dekket advokat: Innboforsikringen dekker normalt 80 % av advokatutgiftene dine i slike saker.
Manglende eller feil informasjon kan gi deg rett til prisavslag eller erstatning – også når boligen er solgt «som den er».
- Uriktige opplysninger:
Dette er konkrete og positive påstander som rett og slett er feil. For eksempel kan du få oppgitt feil fellesgjeld, eller bli fortalt at arbeidet er «utført av faglærte» når det ikke stemmer.
- Tilbakeholdte opplysninger:
Dette gjelder når selger eller megler lar være å fortelle deg om noe de vet – eller burde vite – at du burde fått vite. Det kan for eksempel være en rapport om forurensning i grunnen, råteskader, eller tidligere vannlekkasjer som ikke er nevnt.
Begge tilfellene kan gi rettslig mangel, og dermed grunnlag for prisavslag, erstatning eller i alvorlige tilfeller heving.
Når har du krav ved feil eller manglende opplysninger?
Loven gir deg flere sterke rettigheter dersom selger eller megler har gitt feil informasjon – eller unnlatt å fortelle deg noe viktig før kjøpet.
Feil opplysninger fra selger eller megler
Dersom du fikk konkrete opplysninger som viser seg å være feil, og disse var egnet til å påvirke kjøpet ditt, regnes dette som en mangel. Det kan for eksempel være feil om areal, teknisk tilstand, fukt, utleiemuligheter eller økonomiske forhold.
Poenget er at du skal kunne stole på informasjonen du får når du tar en så stor beslutning som å kjøpe bolig.
Viktige forhold som ble holdt tilbake
En mangel kan også foreligge hvis selger visste – eller burde visst – om et problem ved boligen, men lot være å si fra. Dette gjelder opplysninger du som kjøper hadde grunn til å regne med å få, som tidligere vannskader, ulovlige rom eller alvorlige konstruksjonsfeil.
Det er ikke avgjørende om selger mente forholdet var «uvesentlig» – vurderingen skjer i ettertid.
Hva med kjøpers undersøkelsesplikt?
Selv om du som kjøper har plikt til å undersøke boligen, kan ikke selger fraskrive seg ansvar for forhold som bevisst eller uaktsomt er holdt skjult. Du kan altså ikke miste kravet ditt bare fordi du «burde ha sett det», dersom informasjonen egentlig lå hos selger.
- Les mer om: Undersøkelsesplikt
Frister for å reklamere
Oppdager du en feil, må du si fra innen rimelig tid. I praksis betyr dette ofte innen 2–3 måneder etter at du oppdaget – eller burde oppdaget – mangelen. Uansett gjelder det en absolutt frist på fem år fra overtakelsen. Venter du for lenge, kan du miste hele kravet, selv om feilen er alvorlig.
Ikke vent på full oversikt
Mange kjøpere tror de må vite nøyaktig hva feilen koster før de reklamerer.
Det stemmer ikke.
Det viktigste er at du sier fra så snart du oppdager noe som virker galt. En tidlig reklamasjon sikrer rettighetene dine, selv om omfanget først avklares senere.
Hvem svarer når megler gir feil informasjon?
Opplysninger gitt av megler identifiseres med selger.
Selger bærer risikoen for meglers uriktige/ufullstendige opplysninger (risikobetraktninger og lovforarbeider).
Får du feil info på visning/ i prospektet (f.eks. om utbedringer, fellesgjeld eller standard), kan det utløse mangel etter § 3-8/§ 3-7.
Tips fra advokaten!
Stol på det du ble fortalt:
- Som boligkjøper har du rett til å stole på konkrete opplysninger fra selger og megler.
- Dersom informasjonen viser seg å være feil – eller viktige forhold er utelatt – er det selger som bærer risikoen, ikke du.
- Du skal ikke måtte “lese mellom linjene” eller gjette deg frem til problemer.
Må selger opplyse om «mistanker»?
Utgangspunktet er at selger kun må opplyse om faktiske forhold – altså det som er sikkert.
Men i enkelte tilfeller er mistanken så konkret at det vil være uredelig å tie om den.
Har selger en rimelig grunn til å mistenke at noe er galt – for eksempel at det har vært fukt i kjelleren, eller at tidligere reparasjoner ikke er gjort skikkelig – skal du som kjøper få beskjed.
Poenget er at du skal få mulighet til å undersøke nærmere før du bestemmer deg for kjøpet.
Ved konkrete og alvorlige mistanker må selger gi et «tydelig vink» slik at du som kjøper kan undersøke nærmere (Rt. 1959 s. 1172). Redelighetshensynet kan altså utløse opplysningsplikt også uten full visshet.
Eksempler fra praksis: Slik slår reglene ut i virkeligheten
Forurensning i grunnen som ikke ble opplyst
I en sak var det utarbeidet en rapport som viste alvorlig forurensning i grunnen.
Denne informasjonen var kjent i selskapet som solgte eiendommen, men ble ikke opplyst til kjøper. Domstolen slo fast at kunnskap ikke «forsvinner» selv om personer i ledelsen skiftes ut.
Kjøper hadde krav på å få vite om forurensningen, og fikk derfor erstatning for sitt økonomiske tap.
Skjult sprekk i garasjevegg i dødsbo
I et dødsbo ble det senere oppdaget en stor sprekk i en garasjevegg, med risiko for kollaps.
Feilen var vanskelig for kjøper å oppdage på visning, men burde vært fanget opp av fagkyndige som var involvert i salget.
Selv om selgeren ikke personlig kjente til skaden, ble han ansvarlig for manglende opplysninger.
Saken endte med forlik og prisavslag til kjøper.
Feil oppgitt fellesgjeld i andelsleilighet
I salgsoppgave og kontrakt ble fellesgjelden oppgitt til 360 000 kroner. Etter kjøpet viste det seg at riktig beløp var 420 000 kroner.
Fordi opplysningen var konkret og kjøper hadde god grunn til å stole på den, ble dette regnet som en mangel.
Kjøper fikk prisavslag tilsvarende forskjellen.
Feil i egenerklæringsskjema, kjøpet ble hevet
I en annen sak oppga selger i egenerklæringsskjemaet at arbeidet var utført av fagfolk og at tidligere vanninnsig var ubetydelig.
Etter overtakelsen viste det seg å være alvorlige feil, og kostnadene for å rette dem utgjorde rundt 35 prosent av kjøpesummen.
Manglene var så omfattende at retten ga kjøper medhold i å heve kjøpet.
Fått uriktige eller tilbakeholdte opplysninger ved boligkjøp?
Oppdager du at selger eller megler har gitt feil informasjon – eller unnlatt å fortelle om viktige forhold ved boligen – er det viktig å reagere raskt og riktig. Mange taper gode krav fordi de venter for lenge eller ikke dokumenterer godt nok.
Tips fra advokaten!
I tvister om uriktige opplysninger vinner ofte den som kan dokumentere best.
- Ta vare på prospekt, egenerklæring, tilstandsrapport, e-poster, SMS-er og notater fra visning.
- Selv små detaljer kan bli avgjørende når det senere skal vurderes hva du hadde grunn til å forvente.
Slik går du frem [Sjekkliste]
1. Reklamer skriftlig så snart du oppdager feilen
Det første du bør gjøre, er å sende en skriftlig reklamasjon. Du trenger ikke ha full oversikt over konsekvensene ennå. Det viktigste er at du gir beskjed om hva som er galt, at du mener det foreligger en mangel, og at du vil gjøre krav gjeldende. En kort og tydelig e-post er tilstrekkelig.
2. Samle og sikre dokumentasjon tidlig
Deretter bør du samle alt som kan dokumentere hva du fikk opplyst før kjøpet – og hva som faktisk viser seg å være feil. Dette kan være salgsoppgave, egenerklæringsskjema, tilstandsrapport, e-poster eller SMS-er med selger eller megler, samt bilder og video av forholdet slik det fremstår i dag. God dokumentasjon er ofte avgjørende for utfallet.
3. Få en sakkyndig vurdering
I mange saker er det nødvendig med en faglig vurdering, for eksempel fra takstmann eller byggkyndig. En slik rapport kan avklare om feilen er alvorlig, hva det vil koste å rette den, og om forholdet burde vært oppdaget eller opplyst før salget.
4. Vurder hvilke krav som er aktuelle
Avhengig av hva som er feil, kan du ha krav på prisavslag, erstatning eller – i alvorlige tilfeller – heving av kjøpet. I noen situasjoner kan det også være aktuelt å holde tilbake deler av kjøpesummen midlertidig, så lenge beløpet står i rimelig forhold til kravet.
5. Kontakt advokat tidlig
En tidlig juridisk vurdering kan spare deg for både tid og penger. Advokat kan hjelpe deg med å strukturere saken, vurdere hvilke krav som er realistiske, sikre at frister overholdes og føre dialogen med selger, megler eller forsikringsselskap. Mange saker løses i forhandling uten at de går til domstolene.
Hva kan du kreve når du har fått feil opplysninger ved boligkjøp?
Når det er gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger, gir loven deg flere muligheter. Hvilket krav som passer best, avhenger av hvor alvorlig feilen er og hvilke konsekvenser den har fått for deg som kjøper.
- Du kan kreve prisavslag dersom boligen er mindre verdt enn du hadde grunn til å forvente ut fra opplysningene du fikk.
- Du kan kreve erstatning for dokumenterte økonomiske tap, for eksempel utbedringskostnader eller ekstra boutgifter.
- Ved svært alvorlige mangler kan du kreve heving, slik at kjøpet går tilbake fordi formålet med avtalen er vesentlig forfeilet.
- I enkelte tilfeller kan også retting være aktuelt, men dette er mer vanlig ved håndverkertjenester enn ved boligkjøp.
Hva koster det å få hjelp av en advokat?
Mange er bekymret for kostnadene, men innboforsikringen dekker som regel 80 % av advokatutgiftene i nabotvister.
Du betaler kun en egenandel (ca. 4000 kr) og 20 % av kostnadene.
Vi undersøker alltid dekning via forsikring før vi starter saken.
La oss sjekke hva som dekkes i ditt tilfelle.
Når du tar kontakt med oss, skal du være trygg på at:
- Vi er uavhengige: Vi jobber kun for dine interesser, ikke for å begrense forsikringsselskapets kostnader.
- Vi sørger for at du får den hjelpen du har krav på — uten at kostnadene blir en hindring.
- Vi ordner søknaden for deg, slik at du slipper å bekymre deg for økonomien.
Osloadvokatene bistår deg med:
- Vurdering av om selger eller megler har gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger
- Utforming og fremsettelse av reklamasjon og krav (prisavslag, erstatning eller heving)
- Forhandling og dialog med selger, megler og forsikringsselskap
- Innhenting og vurdering av sakkyndige rapporter
- Avklaring og håndtering av rettshjelpsdekning i forsikring, slik at kostnader ikke blir en hindring
Denne artikkelen er skrevet av
Ofte stilte spørsmål
-
Ja. Avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8 gjelder uavhengig av forbehold. (§ 3-9 kan i tillegg gi mangel ved vesentlige avvik.)
-
Nei. Har selger konkret kunnskap (f.eks. sopp/råte), holder det ikke å si «dårlig stand». Kjøper har krav på konkrete forhold.
-
Reklamer innen 2–3 måneder etter oppdagelse (og uansett innen 5 år). Ved grov uaktsomhet/uredelighet hos selger kan «rimelig tid»-kravet falle bort.
-
Ja, det kan du. Selger svarer for megler, og det betyr at feil eller manglende opplysninger som megleren gir, regnes som om de kom fra selger selv.
Hvis du for eksempel får feil informasjon om fellesgjeld, byggets tilstand eller utførte arbeider, kan du rette kravet direkte mot selger – selv om det var megleren som sa det.Det er derfor viktig at du dokumenterer hva som faktisk ble opplyst og hvor: lagre prospektet, e-poster, tekstmeldinger og eventuelle notater fra visningen. Slike bevis kan være avgjørende for å vinne frem med et krav om prisavslag eller erstatning.
Snakk med en advokat
Ønsker du at vi skal vurdere saken din? Send inn en henvendelse, og vi kontakter seg innen 3 timer
Andre relevante saker
Fikk beholde hund mot borettslagets vilje
Styret kunne ikke tvangsselge leiligheten på grunn av mannens hund
Avslutning av leieforhold – hvilke regler gjelder?
