Garantistillelse ved oppføring av nybygg

---

Investering i eiendom er ofte det viktigste og den mest kostbare investering vi gjør som privatperson. Mye kan gå galt i et byggeprosjekt og det er som oftest snakk om høye kostnader hvis uhellet først er ute.

Ved oppføring (byggekontrakter) og kjøp av ny bolig pålegges entreprenør eller selger å stille bank- eller forsikringsgaranti for oppfyllelse av de forpliktelser som følger av kontrakten. Garantistillelse vil kunne vise seg å bli svært viktig for deg som forbruker hvis entreprenør eller selger ikke leverer i henhold til kontrakt.

Bustadoppføringslova § 12

Bustadoppføringslova trådte i kraft 1.7.1998. Garantibestemmelsen i lovens § 12 ble skjerpet inn ved lovendring 10.12.2010 (i kraft fra 1.7.2011), hvor garantiansvaret ble fastsatt med høyere sats og lengre tidsintervall i den hensikt å gi forbruker bedre beskyttelse. Bestemmelsen kan ikke fravikes til forbrukerens ugunst. De kriterier som er nedfelt i loven er derfor å anse som et minimum av sikkerhetsstillelse.

Lovens krav til garantistillelse gjelder kun hvis kontraktssum overstiger to ganger grunnbeløpet (G).

Hvorfor behov for garantistillelse?

Ved kontraktsbrudd vil du som forbruker kunne ha krav på for eksempel prisavslag, erstatning, heving, dagmulkt, renter mv. Garantien gir deg som forbruker en stor fordel (og sikkerhet) dersom entreprenør ikke retter manglene, betaler rettmessig erstatning eller for eksempel går konkurs. Som forbruker vil du da kunne rette dine krav direkte til garantisten med selvskyldnerkausjon i stedet for entreprenør eller selger.

Hvem kan være garantist?

Det følger av loven at garantist må være fra en «finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge». I tillegg til norske banker og forsikringsselskaper vil dette omfatte kredittinstitusjoner i EØS-området (jf finansvl § 1-4).

I stedet for garanti, kan entreprenør velge å deponere et tilstrekkelig beløp for forbrukers eventuelle krav.

Størrelse og varighet på garantierklæringen

Størrelse og varighet på garantierklæringen vil avhenge av om det er snakk om før eller etter overtakelse. Omfanget vil også være forskjellig avhengig av om det er snakk om byggekontrakt eller kjøpskontrakt (kjøp av nyoppført bolig).

Byggeprosjekter – oppføring av bolig hvor forbruker stiller med tomten

For byggeprosjekter fremgår det av loven at garanti skal gjelde i fem år etter overtagelse og dekke en sum tilsvarende 10 % av vederlaget. Blir krav gjort gjeldende etter overtakelsestidspunktet er det tilstrekkelig at garanti tilsvarer 5 % av vederlaget.

Kjøpekontrakter – kjøp av nyoppført bolig inklusive tomt

For kjøp av nyoppført bolig som inkluderer tomt skal garanti tilsvare fem år etter overtaking og dekke en sum tilsvarende 5 % av vederlaget. For krav som blir gjort gjeldende før overtagelse vil minimumskravet tilsi 3 % av vederlaget.

Bakgrunnen for at garantisum (3 %) kan være lavere før overtagelse må ses i sammenheng med at forbruker ikke har betalt vederlaget uten at innbetaling samtidig er sikret med garanti etter § 47 annet ledd, eller forbruker har fått overskjøtet rett til eiendommen til seg.

Garantien skal altså gjelde frem til 5 år for både byggeprosjekt og kjøp av nyoppført bolig med tomt. Banken må stå ved garantien i hele denne perioden og kan ikke trekke denne tilbake eller si den opp med virkning for forbrukeren hvis den er kommet til forbrukers (jf avtalelovens § 7). Verdt å merke seg er at garantist må bli stående ved garantien – helt til fem år etter overtakelse – selv om for eksempel byggeprosjektet blir forsinket.

Dersom forbruker er skyld i forsinkelsene vil det imidlertid kunne bli spørsmål om erstatningsansvar overfor entreprenør for dennes økte utgifter til garantistillelse. Her vil det være av betydning om forsinkelsen skyldes for eksempel manglende medvirkning eller endringer/tilleggsarbeid tilknyttet prosjektet og hva en tolkning av garantierklæringen tilsier. Er boligen en del av et borettslag vil garantisummens størrelse avhenge av summen av innskuddet og fellesgjelden. Dette vil ofte ha stor praktisk betydning for korrekt gjenspeiling av nødvendig garanti da andel av fellesgjeld i mange tilfeller vil kunne være høy.

Tredjeperson

Det følger nå direkte av loven at også forbrukerens «rettsetterfølgjarar» (typisk den forbruker selger til) har de samme rettigheter som forbruker selv. Med andre ord, selger forbruker sin nyoppførte bolig, og garanti fortsatt gjelder tidsmessig, vil ny eier kunne rette krav mot garantist på lik linje som forbruker ville ha kunnet gjort.

Når skal garanti foreligge?

Garantierklæring skal foreligge straks det er inngått en kontrakt mellom entreprenør (selger) og forbruker. Garantierklæringen skal utferdiges skriftlig fra banken/forsikringsselskapet. Unntaksvis er akseptert at epost kan tillates dersom forbruker har godtatt dette.

Hvis du som forbruker ikke får slik garantierklæring gir det deg rett til å holde tilbake alt vederlag . Slik tilbakeholdelse av vederlag gir ikke entreprenør rett til renter for forsinket betaling eller å stanse byggingen. Manglende utstedelse av lovpålagt garanti kan i tillegg medføre personlig styreansvar for entreprenør.

Lovavdelingen har i en tolkning gitt i 2011 uttalt at entreprenør også må stille garanti straks avtale er gjort, selv om entreprenør samtidig har tatt forbehold om tilstrekkelig salg.
Garantist kan ikke ta forbehold om ansvar på grunn av manglende premiebetaling eller annet mislighold fra entreprenørens side.

Kontraktsbrudd

Foreligger det kontraktsbrudd bør du snarest melde fra til entreprenør (selger) om de krav du mener å ha. Av hensyn til bevissikring bør kravene meldes skriftlig, selv om det formelt sett ikke er vilkår om skriftlighet. Kravet må spesifiseres før utløpet av tidsperioden beskrevet over. Og det bør angis for eksempel krav om utbedring av mangler, prisavslag eller heving. Det vil ikke være nødvendig at kravet beløpsfestet på dette tidspunktet.

Garanti er gitt med selvskyldnerkausjon. Det betyr at forbruker kan rette sitt krav mot garantist så snart det er konstatert at entreprenør eller selger selv ikke ønsker å gjøre opp. Kravet må imidlertid rettes først til entreprenør eller selger.

Som forbruker bør du merke deg at det ikke kan settes frist for melding til garantisten om krav som er gjort gjeldende overfor entreprenør (innenfor de tidsrammer som garanti gjelder). Har du som forbruker imidlertid gitt svar til garantisten om hvilke krav som er gjort gjeldende innen fristen så begrenses garantistens ansvar til å gjelde de krav som er nevnt i ditt svar (for eksempel til krav om kun retting).

Foreldelsesfrister

Som forbruker bør du også være klar over at det gjelder foreldelsesfrister som vil kunne gjøre at garantiansvaret bortfaller. Den alminnelige foreldelsesfrist er 3 år etter at mislighold inntrer. Foreldelse kan avbrytes ved erkjennelse av ansvar fra garantist eller ved at det tas rettslige skritt mot garantisten. Dersom kravet mot entreprenør (eller selger) er foreldet, vil dette medføre at også kravet mot garantist er foreldet. Reglene knyttet til garantistillelse kan være kompliserte, men er svært viktige for alle impliserte parter.

Har du spørsmål om garantistillelse og nybygg?

Relaterte saker:

Dagsmulkt når når boligen ikke ferdigstilles til avtalt dato
Balkongene var vesentlig mindre enn beskrevet