Forretningsfører i sameiet: Hva gjør de, og hva betyr det for deg?
Forretningsfører håndterer drift og økonomi i sameier og borettslag. I denne artikkelen får du vite hva de kan, ikke kan og når det kan være lurt å bytte.
Hva gjør en forretningsfører?
En forretningsfører er engasjert av sameiet eller borettslaget for å håndtere den daglige driften og økonomiske administrasjonen.
Arbeidet kan omfatte:
- Føring av regnskap og økonomisk rapportering
- Utsendelse og innkreving av felleskostnader
- Forberedelse til generalforsamling eller sameiermøte
- Rådgivning til styret i praktiske og økonomiske spørsmål
Kompetansen og omfanget av oppgavene varierer. Noen forretningsførere tilbyr kun regnskapstjenester, mens andre fungerer som en tett samarbeidspartner for styret.
Et riktig valg av forretningsfører er avgjørende for stabil og effektiv drift.
Det viktigste om forretningsfører
✔ Forretningsfører håndterer økonomi, regnskap og administrasjon for sameier og borettslag.
✔ De kan bli erstatningsansvarlige hvis forsømmelser fører til økonomisk tap.
✔ Oppsigelsestid for bytte av forretningsfører er som regel tre måneder.
✔ Forretningsfører har ikke juridisk kompetanse – styret må kontakte advokat ved konflikter eller tolkningsspørsmål.
✔ Riktig forretningsfører kan sikre god drift – feil forretningsfører kan koste sameiet dyrt.
Når kan forretningsfører holdes erstatningsansvarlig?
Forretningsfører skal ivareta sameiets eller borettslagets interesser.
Dersom denne plikten forsømmes og selskapet lider et økonomisk tap, kan forretningsføreren bli erstatningsansvarlig.
Et typisk eksempel er manglende inndrivelse av felleskostnader.
Dersom det ikke er avtalt noe annet, må forretningsføreren sørge for at styrets plikt til å kreve inn utestående kostnader blir oppfylt.
Unnlater forretningsføreren dette, og tap oppstår, kan ansvar vurderes etter alminnelige erstatningsrettslige regler.
Hvordan bytte forretningsfører?
Ved ønske om å bytte forretningsfører må sameiet eller borettslaget følge oppsigelsesvilkårene i avtalen.
Normalt gjelder tre måneders oppsigelsestid, men dette kan variere.
Et ryddig bytte krever:
- Skriftlig oppsigelse i tråd med kontrakten.
- Kontroll av regnskap og dokumentasjon ved overlevering.
- Varsling til alle relevante parter, inkludert banker og forsikringsselskap.
Osloadvokatene bistår med å gjennomføre bytte effektivt og uten konflikter.
Advokatens tips
Vår erfaring er at mange konflikter i sameier og borettslag skyldes misforståelser om hva forretningsfører faktisk har ansvar for og hva som ligger på styret.
Forretningsfører har ikke juridisk kompetanse
Selv om forretningsfører ofte er den første styret kontakter når det oppstår problemer, er det viktig å vite at de ikke har juridisk beslutningsmyndighet – og vanligvis ikke juridisk utdanning.
Dette er et punkt mange sameier misforstår, og som ofte fører til unødige konflikter.
I praksis betyr det at forretningsfører kan svare på spørsmål om drift, økonomi og rutiner – men kan ikke tolke vedtekter, avgjøre tvister eller gi juridiske råd styret kan basere beslutninger på.
Hva kan forretningsfører ikke gjøre?
Dette ser vi ofte i saker hos Osloadvokatene:
De kan ikke:
- Avgjøre om en beboer har brutt vedtektene
- Gi bindende tolkninger av lovverket
ta stilling til habilitet, sanksjoner eller erstatningsansvar - Vurdere juridiske konsekvenser av vedtak
- Håndtere tvister mellom beboere på juridisk grunnlag
Når forretningsfører likevel «mener» noe juridisk, tar styret ofte beslutninger på feil grunnlag – og det kan få store konsekvenser, blant annet ugyldige vedtak eller erstatningsansvar for styret.
Våre anbefalinger
- Be om skriftlighet
Sørg for at avtale, instruks og forventninger til forretningsfører er skriftlig formulert. - Følg med på regnskap og rutiner
Ikke anta at forretningsfører «har kontroll» – styret har det overordnede ansvaret. - Reager raskt på avvik
Manglende innkreving, dårlig rapportering eller brudd på frister bør tas tak i tidlig. - Ved tvil: Kontakt advokat
Forretningsfører har ikke juridisk myndighet. Styret bør alltid avklare juridiske spørsmål før det fattes beslutninger.
Kort sagt: God styring krever både riktig forretningsfører – og et styre som følger opp.
Praktiske eksempler – typiske feil vi ser
Eksempel 1: Forretningsfører sier «dette kan dere vedta» – men vedtaket er ulovlig
I en sak vi håndterte, anbefalte forretningsfører at styret kunne kreve inn ekstra felleskostnader uten generalforsamlingsvedtak. Dette er i strid med loven. Vedtaket ble senere kjent ugyldig, og styret måtte tilbakebetale beløpene.
Eksempel 2: Uriktige råd om dyrehold, bruksendring eller støy
Forretningsfører sier ofte at «det står i ordensreglene, så dere kan nekte». Men loven gir beboere rettigheter som trumfer ordensreglene. Flere sameier har havnet i tvist fordi forretningsfører ga feil informasjon.
Eksempel 3: Sak mot beboer fremmes uten juridisk grunnlag
Noen ganger sender forretningsfører advarsler eller kravbrev på vegne av styret uten korrekt hjemmel. Resultatet kan være at saken kollapser dersom den går til tvisteløsningsorgan eller domstol.
Når bør styret kontakte advokat – ikke forretningsfører?
Advokat bør alltid kontaktes når saken gjelder:
- Tolkning av vedtekter eller eierseksjonsloven
- Tvist mellom beboere
- Mislighold og sanksjoner (advarsel, salgspålegg)
- Erstatningsansvar mot styret eller sameiet
- Endringer i felleskostnader eller vedtekter
- Større avtaler (entreprise, vedlikeholdsprosjekter, leverandører)
Advokatens erfaring
«Forretningsfører kan mye om drift – men styret må alltid ta de juridiske beslutningene selv. Er du i tvil, spør advokat. Det redder mange styremedlemmer fra erstatningsansvar.»
Kort sagt: Forretningsfører er en støtte – ikke en juridisk rådgiver
Forretningsfører kan være en uvurderlig ressurs i driften av sameiet.
Men: Dersom styret legger juridiske beslutninger i hendene på forretningsfører, risikerer de ugyldige vedtak, økonomiske tap og unødige konflikter.
Derfor bør styret:
- Bruke forretningsfører til økonomi og administrasjon
- Bruke advokat til juss, tvister og formelle beslutninger
Hva koster det å få hjelp av en advokat?
Mange blir usikre når de vurderer å ta kontakt med advokat i en nabosak. Vår erfaring er at bekymringen for kostnader ofte er større enn den faktiske risikoen.
I praksis opplever de fleste som kontakter oss at kostnadene enten blir moderate – eller at en stor del allerede er dekket gjennom forsikringen.
For oss er det viktig at du har full oversikt før du tar en beslutning.
Derfor gjør vi alltid en tidlig og grundig vurdering av om saken din faller inn under rettshjelpsdekningen.
Mange blir lettet når de oppdager at både advokatutgifter, sakkyndige vurderinger og mekling kan være inkludert i eksisterende forsikringer.
Lurer du på om du har råd til advokat?
Mange er bekymret for kostnadene, men innboforsikringen dekker som regel 80 % av advokatutgiftene i nabotvister.
Du betaler kun en egenandel (ca. 4000 kr) og 20 % av kostnadene.
Vi undersøker alltid dekning via forsikring før vi starter saken.
La oss sjekke hva som dekkes i ditt tilfelle.
Når du tar kontakt med oss, skal du være trygg på at:
- Vi er uavhengige: Vi jobber kun for dine interesser, ikke for å begrense forsikringsselskapets kostnader.
- Vi sørger for at du får den hjelpen du har krav på — uten at kostnadene blir en hindring.
- Vi ordner søknaden for deg, slik at du slipper å bekymre deg for økonomien.
Osloadvokatene bistår deg med:
-
Vurdering av om forretningsfører har begått feil eller forsømmelser
Vi analyserer dokumentasjon, avtaler, tidslinjer og beslutninger — og avklarer om det foreligger erstatningsansvar. -
Rådgivning til styret om vedtekter, lovanvendelse og forsvarlige beslutninger
Særlig viktig når styret risikerer ansvar ved feil tolkning eller vedtak. -
Bistand ved bytte av forretningsfører
Vi sikrer at prosessen følger avtalen og lovverket, og at overlevering av regnskap og dokumenter skjer korrekt. -
Juridisk støtte ved tvister mellom styret og forretningsfører
For eksempel mangelfull tjenesteleveranse, feilaktige råd, økonomisk tap eller mislighold av kontrakten. -
Håndtering av dekning via forsikring
Vi undersøker om styret eller sameiet har rett til rettshjelpsdekning gjennom eiendoms- eller styreansvarsforsikring — og ordner alt det praktiske.
Denne artikkelen er skrevet av
Ofte stilte spørsmål om forretningsfører
-
Ja, styret har alltid det øverste ansvaret. Forretningsfører er kun en leverandør styret har engasjert. Dersom forretningsfører gjør feil, kan sameiet kreve erstatning — men styret må likevel følge opp og sørge for riktig håndtering.
-
Som hovedregel: nei. Forretningsfører kan utføre daglige, praktiske oppgaver, men kan ikke ta juridiske eller økonomisk bindende beslutninger uten styrets mandat.
-
Ja, men oppsigelsesfristene i avtalen må følges. Vanligvis er det tre måneder, men dette varierer. Oppsigelsen må være skriftlig og besluttes av styret.
-
Da bør styret kontakte advokat umiddelbart. Forretningsfører har ingen rett til å holde tilbake dokumenter som tilhører sameiet eller borettslaget.
-
Nei. Forretningsfører har normalt ikke juridisk kompetanse, og styret bør ikke støtte seg på juridiske vurderinger fra forretningsfører. Ved tvil bør styret kontakte advokat.
-
Ja. Dersom forretningsfører handler uaktsomt, for eksempel ved å unnlate innkreving av felleskostnader eller gi feil økonomiske råd, kan sameiet kreve erstatning for tap som oppstår.
-
Styret kan foreslå bytte, men beslutningen fattes normalt av sameiermøtet eller generalforsamlingen — avhengig av vedtektene.
Snakk med en advokat
Ønsker du at vi skal vurdere saken din? Send inn en henvendelse, og vi kontakter seg innen 3 timer
Andre relevante saker
Fikk beholde hund mot borettslagets vilje
Styret kunne ikke tvangsselge leiligheten på grunn av mannens hund
Avslutning av leieforhold – hvilke regler gjelder?
