Forbehold ved boligkjøp – når er selgers plikt oppfylt?
I en fersk dom fra Romerike og Glåmdal tingrett ble kjøperens krav om prisavslag avvist. Saken gir viktig veiledning om hvordan forbehold i bud og kontrakt skal tolkes, og hva som faktisk kreves av selger for å oppfylle sin plikt.
Kort om saken
Kjøper tok ut stevning og krevde at selger skulle bekoste full utbedring av avløpsanlegget på eiendommen. Selger tok kontakt med Osloadvokatene og ble frifunnet i retten.
Tvisten gjaldt tolkningen av et forbehold som var tatt inn både i bud og kjøpekontrakt.
Hva var forbeholdet i avtalen?
Kjøper hadde lagt inn bud med forbehold om at avløpsanlegget skulle være utbedret, underforstått at det skulle ha kommunal godkjenning. Forbeholdet ble videreført inn i kjøpekontrakten.
Spørsmålet i saken var om forbeholdet innebar:
-
et krav om faktisk oppgradering til dagens standard, eller
-
et krav om at anlegget skulle være lovlig og godkjent ved overtakelse
Hva gjorde selger?
Selger avklarte forholdet med kommunen og tidligere eier. Det ble dokumentert at avløpsanlegget allerede var godkjent, og at et tidligere pålegg fra 2015 var blitt opphevet.
Ved overtakelsen forelå det ingen kommunale pålegg om oppgradering eller utbedring.
Rettens vurdering av forbeholdet
Retten tolket forbeholdet objektivt, basert på ordlyd og omstendigheter. Forbeholdet ble forstått som et krav om at avløpsanlegget skulle være kommunalt godkjent ved overtakelse, ikke som en garanti for fremtidig oppgradering til dagens tekniske standard.
Siden det ikke forelå noe kommunalt pålegg på overtakelsestidspunktet, var selgers plikt etter forbeholdet oppfylt.
Våre tips!
- Vær tydelig i forbeholdet
Skal selger utføre fysisk utbedring, må dette fremgå klart og uttrykkelig. - Sørg for dokumentasjon
Skriftlig bekreftelse fra kommunen kan være avgjørende i en tvist.
Betydningen for mangelsvurderingen
Etter avhendingslova § 3-1 første ledd foreligger det en mangel dersom eiendommen ikke er i samsvar med avtalen. Retten kom til at kjøper hadde fått det han med rimelighet kunne forvente, blant annet sett i lys av takstrapportens risikovurderinger (TG3).
Det forelå derfor ingen:
-
avtalemangel
-
garantiansvar
-
lovlighetsmangel etter avhendingslova § 3-2 tredje ledd
Kjøperens krav om prisavslag ble derfor avvist.
Resultatet i saken:
Selger ble frifunnet for kjøperens krav. Retten slo fast at forbeholdet var oppfylt, og at kjøper ikke hadde grunnlag for prisavslag eller erstatning.
Tre viktige forhold du må være klar over
- Forbehold tolkes objektivt. Det avgjørende er hva som faktisk står i bud og kontrakt – ikke hva en av partene senere har ment eller forventet.
- Godkjent betyr ikke oppgradert. Et anlegg kan være lovlig uten å oppfylle dagens standard. Uten kommunalt pålegg har selger normalt ikke plikt til oppgradering.
- Dokumentasjon er avgjørende. Skriftlig bekreftelse fra kommunen på lovlighet ved overtakelse kan være avgjørende for utfallet av en tvist.
Hva lærer vi av saken?
Saken viser hvor viktig det er å formulere forbehold presist i bud og kontrakt. Den illustrerer også at selger ikke uten videre hefter for standardheving eller fremtidige oppgraderinger når eiendommen er lovlig ved overtakelse.
FAKTA – Forbehold og ansvar ved boligkjøp
Ved boligkjøp gjelder avhendingsloven.
-
Forbehold i bud og kontrakt er bindende
-
Innholdet tolkes objektivt
-
Mangler vurderes opp mot avtalen og kjøpers berettigede forventninger
Selger er normalt ikke ansvarlig for:
-
fremtidige oppgraderinger uten kommunalt pålegg
-
standardheving utover det som er avtalt
Relevante lover
Ligner din sak? Vi hjelper deg.
Har du spørsmål om forbehold i bud, kontrakt eller ansvar ved boligsalg? Osloadvokatene har lang erfaring med eiendomstvister og bistår både kjøpere og selgere.
Relevante fagartikler
Risikoens overgang ved boligkjøp – selger frifunnet i tvist om mangelsansvar
Boligkjøper fikk over 2 millioner i prisavslag etter omfattende museskader
Heving av bilkjøp – forliksrådet ga kjøper erstatning etter skjulte kollisjonsskader
Boligkjøper fikk fullt prisavslag og erstatning på 1,45 millioner kroner
Snakk med oss. Vi hjelper deg i din sak. Vi svarer raskt.
Advokatfullmektig Johannes Aune bistår klienter i nabotvister, vedtektsforståelse og andre eiendomsrelaterte konflikter. Han har bakgrunn fra boligforvaltning og er opptatt av praktiske og effektive løsninger.
