Fester ble selveier til luksustomt for bare 1,5 millioner

Fra leietaker til eier på Oslo-tomt

En fester i Oslo sentrum sikret seg en eiendom verdt opptil 15 millioner kroner – for bare 1,52 millioner. Retten slo fast at tomtefesteloven § 37 er ufravikelig, og at bortfester måtte akseptere innløsning til lovens gunstige vilkår.

Bakgrunnen for saken

Tomten lå i et av Oslos mest attraktive områder, og hadde vært festet bort helt siden 1950 med en kontrakt på 99 år. Festeren ønsket nå å innløse tomten og bli selveier.

Bortfester var enig i prinsippet, men mente at innløsningsprisen måtte ligge nær markedsverdien – et tosifret millionbeløp. Festeren på sin side viste til loven, som åpner for innløsning til en langt lavere pris.

Saken fikk store økonomiske konsekvenser: for festeren kunne dette bety boligtrygghet og verdier for fremtiden, mens bortfester risikerte å tape store summer.

Lovens klare regler

Tomtefesteloven § 37 fastsetter hovedregelen for innløsningspris: 25 ganger årlig festeavgift. Dersom tomten er festet på ubegrenset tid og uten oppsigelsesrett, kan bortfester i stedet kreve 40 % av råtomtens verdi.

Bortfester hevdet at loven var i strid med både Grunnloven og menneskerettighetene fordi den ikke ga “full erstatning”. Lagmannsretten slo derimot fast at § 37 er ufravikelig – med mindre partene har avtalt en lavere innløsningssum.

Argumentasjonen i retten

Bortfester argumenterte med at kontrakten var inngått før dagens lovverk, og at den derfor ikke kunne brukes. Han mente også at retten måtte ta hensyn til markedsverdien. Festeren på sin side viste til lovens ordlyd og tidligere avgjørelser fra Høyesterett, som hadde slått fast at loven ikke strider mot verken Grunnloven eller Den europeiske menneskerettighetskonvensjon.

Rettsens vurdering

Lagmannsretten vurderte først tomtens markedsverdi, som ble anslått til mellom 10 og 15 millioner kroner. Etter loven kan imidlertid verdien ikke settes høyere enn tomtens faktiske salgsverdi med eksisterende bebyggelse. Denne ble beregnet til 8,5 millioner kroner.

Deretter ble verdien av bygget festeren hadde oppført – et hus verdt ca. 4,5 millioner – trukket fra. Også verdiøkning fra vann, kloakk og andre forbedringer festeren hadde investert i ble fratrukket. Til slutt ble råtomtens verdi satt til 3,8 millioner kroner.

Resultatet – en tomt til brøkdel av prisen

Etter loven kunne innløsningsprisen settes til 40 % av råtomtens verdi, altså 1,52 millioner kroner. Dermed ble festeren eier av en tomt verdt 10–15 millioner – til en pris tilsvarende en mindre leilighet.

Hvorfor advokathjelp er viktig

Denne saken viser hvor kompliserte tomtefeste-regler kan være, og hvor mye som står på spill. Uten juridisk bistand kunne festeren risikert å betale mange millioner mer enn nødvendig. Advokaten sikret at lovens regler ble fulgt, og at klienten fikk innløse tomten til riktig pris.

Dekning av advokatutgifter

I saker om fast eiendom kan advokatutgifter ofte dekkes gjennom rettshjelpsforsikringen i hus- eller innboforsikring. Dersom saken havner i retten, kan den tapende part også bli dømt til å dekke motpartens kostnader. Våre advokater hjelper deg å finne ut hvordan din sak kan finansieres.

Viktigste lærdommer fra saken

• Tomtefesteloven § 37 gir festere gunstige innløsningsregler

• Loven er ufravikelig og gjelder selv om avtalen er eldre

• Verdien av bygg og forbedringer trekkes fra råtomtens verdi

• Innløsningsprisen kan bli en brøkdel av markedsverdien

• Advokatbistand kan utgjøre millionforskjell i slike saker