Feil saksøkt ved boligkjøp – kjøper tapte saken fullt ut
En kjøper krevde prisavslag og erstatning etter boligkjøp, men hadde reist søksmål mot feil part. Tingretten frifant saksøkte og tilkjente sakskostnader.
Hva saken gjaldt
Saken gjaldt krav om prisavslag og erstatning etter kjøp av bolig. Det sentrale spørsmålet var om saksøkte var rett part i saken, og om kjøper kunne fremme mangelskrav etter avhendingslova.
Advokat i saken
Sakens faktum
Boligen ble solgt av eier gjennom fullmektig. Eiendommen var ubebodd, oppført i 1928 og solgt med en omfattende tilstandsrapport som viste flere alvorlige avvik. Etter budaksept oppsto det en vannlekkasje som kjøper var kjent med før kontraktsinngåelse, og kjøpet ble inngått med uttrykkelig forbehold om utbedring av vannskaden.
Kjøper overtok aldri boligen, holdt tilbake hele kjøpesummen og krevde prisavslag og erstatning. Selger hevet deretter kjøpet. Kjøper tok ut søksmål – ikke mot eier og hjemmelshaver – men mot fullmektigen som hadde gjennomført salget.
Hva gjorde advokaten?
Osloadvokatene bistod saksøkte (fullmektigen) gjennom hele saken i tingretten.
På vegne av saksøkte ble det blant annet anført at:
-
fullmektigen ikke var part i kjøpsavtalen
-
krav etter avhendingslova måtte rettes mot eier og hjemmelshaver
-
fullmektigen hadde handlet innenfor fullmaktens rammer
-
det ikke var grunnlag for ansvar etter avtaleloven
-
feil saksøkt utgjorde en selvstendig frifinnelsesgrunn
Hva ble resultatet?
Tingretten kom til at saksøkte ikke var rett saksøkt etter avtaleloven § 10. Dette var en selvstendig frifinnelsesgrunn, og retten tok derfor ikke stilling til mangelskravene. Saksøkte ble fullt ut frifunnet og tilkjent sakskostnader på 281 351 kroner
Tre viktige momenter i saken
- Rett saksøkt er avgjørende. Krav etter avhendingslova må rettes mot eier og hjemmelshaver – ikke mot fullmektigen.
- Fullmektig blir ikke part i avtalen. En fullmektig stifter rett og plikt for fullmaktsgiver, ikke for seg selv.
- Feil saksøkt kan avgjøre saken alene. Dersom søksmålet rettes mot feil part, kan saken tapes uten at retten vurderer selve mangelskravet.
Hvilke lærdom får ut av denne saken?
Saken viser hvor avgjørende det er å rette krav mot riktig part ved boligkjøp. Selv potensielle mangelskrav vil falle bort dersom søksmålet rettes mot feil saksøkt.
Korrekt juridisk vurdering tidlig i prosessen er derfor helt avgjørende.
Advokatens tips
- Avklar hvem som er rett motpart før søksmål
Sjekk hvem som er eier og hjemmelshaver – ikke bare hvem som har signert kontrakten. - Ikke undervurder fullmaktsreglene
At en fullmektig har gjennomført salget, innebærer ikke personlig ansvar.
FAKTA – Fullmektig og ansvar ved boligsalg
-
Fullmektig handler på vegne av eier
-
Rettigheter og plikter oppstår for fullmaktsgiver
-
Mangelskrav må rettes mot selger (eier/hjemmelshaver)
-
Feil saksøkt gir frifinnelse
Ligner din sak? Vi hjelper deg.
Har du mottatt krav eller er blitt saksøkt i forbindelse med boligkjøp eller boligsalg? Osloadvokatene har lang erfaring med eiendomstvister og prosess, og kan raskt vurdere om kravene er rettet mot riktig part.
Ta kontakt for en vurdering av din sak og råd om hvordan du bør gå frem videre.
Ring oss på telefon: 22 82 84 40, eller fyll ut skjema på denne siden. Vi svarer raskt.
Relevante fagartikler
Begjæring om tvangssalg av eierseksjon avvist – sameiet tapte saken
Overdragelse av krav – kreditert faktura kunne ikke kreves betalt
Saksøkt tilkjent 380 000 kroner. Når må motparten dekke sakskostnader?
Risikoens overgang ved boligkjøp – selger frifunnet i tvist om mangelsansvar
Snakk med oss. Vi hjelper deg i din sak. Vi svarer raskt.
Ørjan Onarheim er advokat hos Osloadvokatene og arbeider med fast eiendom og kontraktsrett. Han har bred prosedyreerfaring og særlig kompetanse innen saker om feil og mangler ved bolig, og bistår både kjøpere og selgere.
