Eierskifteforsikring: Slik unngår du konflikt etter boligsalget
Når det oppdages feil etter boligsalget, kan det bli uenighet om hvem som har ansvaret. En eierskifteforsikring gir trygghet for både kjøper og selger.
Hva er eierskifteforsikring?
Eierskifteforsikring (også kalt boligselgerforsikring) er en forsikring som dekker selgers ansvar for feil og mangler ved boligen etter avhendingslova.
Dersom kjøper oppdager skjulte feil eller mangler, er det i praksis forsikringsselskapet – ikke selger personlig – som håndterer og eventuelt dekker kravet.
Advokaten forklarer
Forsikringen gjelder i fem år etter overtakelsen, som er den samme perioden selger etter loven kan holdes ansvarlig for mangler.
Kort oppsummert om eierskifteforsikring
- Eierskifteforsikringen dekker selgers ansvar for mangler etter boligsalg.
- Gjelder i fem år etter overtakelsen.
- Selv om boligen selges “as is”, kan den likevel ha mangler etter loven.
- Kjøper har også trygghet, siden forsikringsselskapet kan dekke kravet.
- Advokatbistand er viktig hvis forsikringsselskapet avslår eller forsinker utbetaling.
Hva betyr «as is» ved boligsalg?
De fleste boliger selges “som den er”, eller “as is”. Det betyr at kjøper som hovedregel overtar risikoen for feil som ikke er opplyst om.
Mange tror at “as is”-klausulen fritar selger helt for ansvar, men det stemmer ikke.
Avhendingsloven setter klare grenser for når selger likevel kan holdes ansvarlig:
Interessekonflikt
Sterke individuelle interesser må balanseres mot sameiets eller borettslagets regler.
Den enkeltes interesser skal tas hensyn til, men de kan ikke automatisk overstyre fellesskapets regler hvis det skaper ulemper eller strider mot vedtektene.
Boligen selges «as is»: Når foreligger det likevel en mangel?
Selv om boligen selges “as is”, foreligger det en mangel i følgende tilfeller:
- Tilbakeholdte opplysninger:
Selger har unnlatt å gi opplysninger som kjøper hadde grunn til å forvente å få, og dette hadde betydning for kjøpet.
- Uriktige opplysninger:
Selger har gitt feil informasjon som har påvirket kjøperens beslutning. - Vesentlig dårligere stand:
Boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente ut fra pris og øvrige forhold.
I slike tilfeller vil selgers ansvar gjenoppstå, og eierskifteforsikringen trer inn og håndterer kravet på selgers vegne.
Forskjellen på eierskifteforsikring og boligkjøperforsikring:
Mange blander eierskifteforsikring og boligkjøperforsikring, men de dekker hver sin part.
Eierskifteforsikringen beskytter selger mot krav etter salget, mens boligkjøperforsikringen beskytter kjøper mot tap og kostnader ved å fremme krav.
Har begge forsikringer, behandles saken ofte mer effektivt – fordi to profesjonelle aktører håndterer tvisten i stedet for privatpersoner.
Hvorfor er eierskifteforsikring en trygghet for begge parter?
For deg som selger:
- Forsikringen beskytter mot store økonomiske krav etter salget.
- Selskapet overtar kommunikasjon, vurdering og eventuelt oppgjør.
- Gir forutsigbarhet og reduserer risikoen for personlige tap.
For deg som kjøper:
- Kjøper vet at et profesjonelt selskap står bak, og at krav faktisk blir vurdert.
- Gir større trygghet for utbetaling og ansvarlig oppgjør dersom feil avdekkes.
- Reduserer risiko for langvarige tvister mot privatpersoner uten betalingsevne.
Advokatenes råd
Hva vis kravet blir avvist? Eierskifteforsikringen gjør oppgjør enklere og tryggere, men våre advokater opplever likevel ofte at forsikringsselskapet avviser krav eller drøyer prosessen.
Hvis kravet ditt ble avvist, bør du raskt få bistand fra advokat – både for å sikre dokumentasjon og for å avbryte frister.
Når eierforsikringen ikke dekker kravet
Selv om eierskifteforsikringen gir god dekning, finnes det unntak.
Forsikringen dekker ikke
- krav dersom selger har gitt bevisst feil informasjon,
- holdt tilbake kjente opplysninger,
- eller hvis skaden skyldes forhold som oppsto etter overtakelsen.
Det er derfor viktig at du som selger fyller ut egenerklæringsskjemaet nøyaktig og ærlig.
Små unøyaktigheter kan i verste fall føre til avslag på dekning.
Dokumentasjon som styrer kravet mot eierskifteforsikringen
Når du melder et krav til eierskifteforsikringen, er dokumentasjon nøkkelen til et godt resultat.
Hva betyr det konkret?
- Ta bilder.
- Innhent fagrapporter fra takstmann eller håndverker.
- Skriv ned tidslinjen for når du oppdaget feilen.
Jo bedre dokumentert forholdet er, jo vanskeligere er det for forsikringsselskapet å avslå kravet.
Mange saker vinnes på god dokumentasjon alene.
Hva bør du gjøre hvis det oppstår tvist?
- Dokumenter mangelen så raskt som mulig (bilder, rapport, beskrivelser).
- Send skriftlig reklamasjon til forsikringsselskapet.
- Søk juridisk hjelp før du aksepterer avslag eller forliksforslag.
- Unngå muntlige avtaler – krev alt skriftlig.
- Hold fristene: Reklamasjon må skje “innen rimelig tid” etter at du oppdaget mangelen.
Når bør du kontakte advokat om eierskifteforsikring?
Ta kontakt med advokat hvis forsikringsselskapet avslår, forsinker saken eller tilbyr et forlik du er usikker på. Rask hjelp sikrer at frister og rettigheter ivaretas.
Hva dekker forsikringen av advokatkostnadeder?
Har du innboforsikring, dekker den som hovedregel opptil 100 000 kroner i advokatutgifter – vanligvis 80 % av kostnadene.
Dette gjelder i de fleste typer saker, inkludert boligkjøps- og eierskifte-saker.
Vi hos Osloadvokatene:
- Undersøker alltid om du har krav på fri rettshjelp eller rettshjelp via forsikringen.
- Ordner alt med forsikringsselskapet.
- Sender deg kun faktura på egenandelen.
Slik søker du dekning for advokatkostnader
Blir du uenig med eierskifteforsikringen, kan rettshjelpsdekning dekke opptil 80 % av advokatutgiftene. Advokaten søker for deg og sørger for at du får riktig dekning. Ta kontakt med oss så hjelper vi deg med dine krav.
Få en vurdering av saken din?
Har du oppdaget feil ved boligen etter kjøp – eller fått avslag fra eierskifteforsikringen?
Ta kontakt med Osloadvokatene for en gratis og uforpliktende vurdering av saken din.
Vi hjelper deg med reklamasjon, forhandling og rettslig prosess – og sørger for at du får det du har krav på.
Lurer du på om du har råd til advokat?
Mange er bekymret for kostnadene, men innboforsikringen dekker som regel 80 % av advokatutgiftene i nabotvister.
Du betaler kun en egenandel (ca. 4000 kr) og 20 % av kostnadene.
Vi undersøker alltid dekning via forsikring før vi starter saken.
La oss sjekke hva som dekkes i ditt tilfelle.
Når du tar kontakt med oss, skal du være trygg på at:
- Vi er uavhengige: Vi jobber kun for dine interesser, ikke for å begrense forsikringsselskapets kostnader.
- Vi sørger for at du får den hjelpen du har krav på — uten at kostnadene blir en hindring.
- Vi ordner søknaden for deg, slik at du slipper å bekymre deg for økonomien.
Denne artikkelen er skrevet av
Ofte stilte spørsmål om eierskifteforsikring
-
Den gjelder i fem år etter at kjøper har overtatt boligen
-
Forsikringen dekker selgers ansvar for feil, mangler eller uriktige opplysninger etter avhendingslova.
-
Ja, dersom forsikringen dekker forholdet, håndteres hele prosessen via selskapet.
-
Du står selv økonomisk ansvarlig for eventuelle krav. Det kan bli svært kostbart dersom skjulte feil oppdages etter salget.
-
Ja – vi anbefaler alltid å kontakte advokat tidlig. Det sikrer at frister overholdes og dokumentasjonen blir riktig.
Snakk med en advokat
Ønsker du at vi skal vurdere saken din? Send inn en henvendelse, og vi kontakter seg innen 3 timer
Andre relevante saker
Fikk beholde hund mot borettslagets vilje
Styret kunne ikke tvangsselge leiligheten på grunn av mannens hund
Avslutning av leieforhold – hvilke regler gjelder?
