Styreansvar i sameie og borettslag – hvor langt går ansvaret?
Mange styremedlemmer er ikke klar over at de i visse situasjoner kan bli personlig økonomisk ansvarlige dersom nødvendig vedlikehold blir forsømt eller håndtert uforsvarlig. Konsekvensene kan bli alvorlige, både for sameiet og for den enkelte som sitter i styret.
Hva sier loven om styreansvar i sameie og borettslag?
Styreansvaret er i utgangspunktet personlig. Det innebærer at hvert enkelt styremedlem kan holdes ansvarlig dersom vedkommende, gjennom uaktsomhet eller passivitet, påfører sameiet eller andre et økonomisk tap.
Reglene om styreansvar følger blant annet av eierseksjonsloven § 60, som viser til alminnelige erstatningsregler. I tillegg henter domstolene veiledning fra prinsippene i aksjeloven § 17-1 og stiftelsesloven § 56, som regulerer styreansvar i andre organisasjonsformer.
Kort sagt betyr dette at styremedlemmer kan bli personlig ansvarlige dersom de:
- unnlater å følge opp kjente vedlikeholdsbehov
- tar uforsvarlige beslutninger
- ikke sørger for nødvendig kontroll og oppfølging
I slike tilfeller kan erstatningsansvaret i teorien ramme styremedlemmets private økonomi, herunder bolig, bil og sparepenger.
Det viktigste om styreansvar
✔ Styret i sameiet har ansvar for forsvarlig vedlikehold
✔ Manglende handling kan føre til personlig erstatningsansvar
✔ Styret må reagere raskt og søke faglig hjelp ved behov
✔ Forsikringen kan dekke advokatutgifter opptil 100 000 kroner
✔ Osloadvokatene hjelper deg trygt gjennom hele prosessen
Hva innebærer vedlikeholdsansvaret?
Styrets vedlikeholdsansvar er omfattende og sentralt i styrearbeidet. Etter eierseksjonsloven § 57 er det styret som har ansvaret for vedlikehold av alt som ikke faller inn under den enkelte seksjonseiers ansvar.
Dette omfatter typisk byggets felles konstruksjoner og tekniske anlegg.
I praksis innebærer dette ansvar for blant annet tak, fasade og yttervegger, felles vinduer og dører, rør- og ledningsnett, elektriske anlegg, ventilasjon, heis, trapperom og øvrige fellesarealer.
Mangelfullt vedlikehold kan føre til store følgeskader, økte kostnader og konflikter mellom beboere.
Dersom styret er kjent med problemer, men velger å utsette tiltak uten saklig grunn, kan dette anses som uforsvarlig.
Retten vil ofte vurdere om styret har handlet slik et forsvarlig og normalt aktsomt styre ville gjort i tilsvarende situasjon, og om det er søkt faglig bistand der dette var nødvendig.
Advokaten sier
«Mange styremedlemmer tror at ansvar først oppstår når man tar feil beslutninger. I praksis kan det være minst like risikabelt å ikke gjøre noe. Kjenner styret til vedlikeholdsbehov eller skader, må det reageres innen rimelig tid.»
Når kan styret bli personlig ansvarlig?
Personlig styreansvar oppstår ikke automatisk fordi noe går galt. Det kreves normalt at styret har handlet uaktsomt, eller latt være å handle der det var påkrevd. I praksis ser man tre typiske situasjoner hvor ansvar kan bli aktuelt.
Passivitet:
Den første er passivitet. Dersom styret er kjent med vedlikeholdsbehov eller skader, men velger å «se det an» over tid, kan dette i seg selv være erstatningsbetingende. Jo mer alvorlig og akutt problemet er, desto større krav stilles til rask handling.
Uaktsomme beslutninger
Den andre situasjonen gjelder uaktsomme beslutninger. Dette kan for eksempel være at styret setter i gang omfattende arbeid uten å innhente faglige vurderinger, eller uten å sammenligne tilbud fra flere entreprenører. Manglende profesjonalitet i beslutningsprosessen kan bli tillagt stor vekt.
Manglende oppfølging
Den tredje situasjonen er manglende oppfølging. Selv om arbeidet i utgangspunktet var riktig besluttet, kan styret bli ansvarlig dersom de ikke følger opp utførelsen, unnlater å reklamere på feil eller godkjenner uriktige fakturaer.
I slike tilfeller kan retten konkludere med at tapet kunne vært unngått dersom styret hadde handlet annerledes.
Forsikring fritar ikke for ansvar
Styreforsikring og rettshjelpsdekning kan dekke advokatutgifter, men fritar ikke styremedlemmer for erstatningsansvar dersom de har handlet uaktsomt. Forsikring er et supplement – ikke en sikkerhetsventil.
Hva må styret gjøre for å unngå ansvar?
Heldigvis finnes det klare tiltak styret kan gjøre for å redusere risikoen for personlig ansvar. Nøkkelen ligger i struktur, dokumentasjon og faglighet.
Styret bør først kartlegge vedlikeholdsbehovet grundig, gjerne ved å innhente rapport fra takstmann, ingeniør eller annen fagkyndig.
Basert på dette bør det utarbeides en realistisk vedlikeholdsplan, hvor tiltak prioriteres etter alvorlighetsgrad og risiko.
Videre er det avgjørende at styrets beslutninger fattes formelt og dokumenteres skriftlig i styreprotokoller. Dette gir både oversikt og bevis dersom styrets handlinger senere blir vurdert i ettertid.
God kommunikasjon med beboerne er også viktig. Tydelig informasjon reduserer konflikter og viser at styret tar ansvaret sitt på alvor.
I tillegg bør styret vurdere juridisk bistand tidlig, særlig i komplekse eller kostnadskrevende saker.
Dokumentasjon er styrets beste vern
Styremedlemmer vurderes ofte i ettertid. Uten styreprotokoller, e-poster og skriftlige vurderinger kan det bli vanskelig å bevise at styret har handlet forsvarlig. Dokumenter alle beslutninger, vurderinger og oppfølgingspunkter.
Styreansvaret omfatter kontroll på økonomi og budsjett
Styret har et særskilt ansvar for å følge opp sameiets økonomi, og manglende kontroll kan føre til både økonomisk tap og personlig ansvar. For å sikre en forsvarlig økonomistyring bør styret:
- Gå gjennom årsregnskap, budsjett og kontoutskrifter jevnlig
- Vurdere likviditeten før større vedlikeholdsprosjekter settes i gang
- Sørge for at det finnes avsetninger til uforutsette kostnader
Få regnskapsrapporter og revisjonsuttalelser bekreftet av kvalifisert revisor.
Advokatens tips
“En sunn økonomistyring gjør det ikke bare lettere å vedlikeholde bygget – det reduserer også risikoen for at styret blir holdt ansvarlig. Dokumenter alle gjennomganger og beslutninger skriftlig.”
Eksempel fra praksis
I en sak fra Oslo unnlot styret i et sameie å følge opp gjentatte meldinger om lekkasje fra taket. Til tross for advarsler fra både beboere og fagpersoner ble nødvendige tiltak utsatt over tid.
Resultatet var omfattende vannskader, med samlede kostnader på over én million kroner.
Retten la avgjørende vekt på at styret hadde hatt tilstrekkelig kunnskap om risikoen, men likevel valgt å ikke handle.
Styreleder og ett styremedlem ble holdt personlig ansvarlige for deler av tapet. Saken illustrerer tydelig at passivitet i seg selv kan være uaktsomt, og at dokumentasjon og handling er avgjørende.
Risikofaktor som øker sjansen for styreansvar
Noen situasjoner gjør det spesielt kritisk å handle korrekt, og øker risikoen for personlig ansvar. Eksempler på slike risikofaktorer er:
- Akutte skader som vannlekkasjer eller råteskader som ikke utbedres raskt
- Entreprenører eller håndverkere som leverer mangelfullt arbeid
- Styrevedtak fattet uten skriftlig dokumentasjon
Manglende kommunikasjon med beboerne om kostnader og vedlikeholdsplaner
Tips fra advokaten
“Få alltid skriftlig bekreftelse fra håndverkere og leverandører, og lag protokoll på styrets vedtak. Dette kan være avgjørende bevis hvis ansvaret senere vurderes i retten.”
Gode rutiner kan være avgjørende
Å etablere gode rutiner forebygger mange av de vanligste feilene styret kan gjøre. Følg disse punktene for å redusere risikoen:
- Lag en årlig vedlikeholdsplan med prioriteringer og kostnadsoverslag
- Følg opp alle pågående prosjekter med skriftlige rapporter
- Sørg for at alle styremedlemmer får tilstrekkelig opplæring i lover, regler og ansvar
- Ha rutiner for å innhente flere tilbud før store prosjekter
- Dokumenter alle beslutninger og kommunikasjon med beboere og entreprenører
Advokatens tips
“Rutiner er styrets beste forsikring. Selv om alt annet går galt, vil en grundig dokumentert prosess vise at styret har handlet aktsomt og forsvarlig.”
Hva bør du gjøre nå?
Dersom du sitter i styret og er usikker på om ansvaret håndteres riktig, bør du handle tidlig.
Start med å samle all relevant dokumentasjon, som styreprotokoller, e-poster, rapporter og avtaler. Kartlegg deretter hvilke vedlikeholdsoppgaver som er utsatt eller pågående.
En tidlig juridisk vurdering kan avklare risiko og gi konkrete råd om videre fremgangsmåte.
Osloadvokatene bistår jevnlig styrer i sameier og borettslag med nettopp denne typen problemstillinger, og kan hjelpe med alt fra ansvarsavklaring til dialog med entreprenører og forsikringsselskap.
Lurer du på om du har råd til advokat?
Mange er bekymret for kostnadene, men innboforsikringen dekker som regel 80 % av advokatutgiftene i nabotvister.
Du betaler kun en egenandel (ca. 4000 kr) og 20 % av kostnadene.
Vi undersøker alltid dekning via forsikring før vi starter saken.
La oss sjekke hva som dekkes i ditt tilfelle.
Når du tar kontakt med oss, skal du være trygg på at:
- Vi er uavhengige: Vi jobber kun for dine interesser, ikke for å begrense forsikringsselskapets kostnader.
- Vi sørger for at du får den hjelpen du har krav på — uten at kostnadene blir en hindring.
- Vi ordner søknaden for deg, slik at du slipper å bekymre deg for økonomien.
Denne artikkelen er skrevet av
Ofte stilte spørsmål om styreansvar
-
Da kan sameiet eller enkeltseksjonseiere kreve erstatning for økonomisk tap, og styremedlemmer kan bli personlig ansvarlige.
-
Nei. Ved akutte eller alvorlige forhold har styret plikt til å handle umiddelbart. Å vente kan i seg selv være uaktsomt.
-
God tro kan ha betydning, men fritar ikke for ansvar dersom handlingen samlet sett var uforsvarlig.
-
Ja, styremedlemmer i sameie kan bli personlig ansvarlige dersom de har handlet uaktsomt eller i strid med sine plikter. Dette kan for eksempel være ved å unnlate nødvendig vedlikehold, ignorere varsler om skader eller ha mangelfull økonomistyring. Ansvar vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle.
-
Nei, styreforsikring fritar ikke styremedlemmer for personlig ansvar. Forsikringen dekker som regel advokatkostnader og eventuelle erstatningskrav innenfor gitte rammer, men hindrer ikke at styremedlemmer kan bli holdt erstatningsansvarlige dersom vilkårene for ansvar er oppfylt.
Snakk med en advokat
Ønsker du at vi skal vurdere saken din? Send inn en henvendelse, og vi kontakter seg innen 3 timer
Andre relevante saker
Fullt medhold i lagmannsretten i sak om styreansvar
Osloadvokatene vant sak om styreansvar
Daglig leder og styreleder dømt til å betale 3,3 millioner i erstatning
