Hva kan flertallet bestemme i et sameie?
Som sameier er det viktig å vite hvilke beslutninger flertallet kan ta, og hvilke avgjørelser som krever enighet mellom alle.
Mange konflikter i sameier oppstår nettopp fordi det er uklart hvor grensen går. Sameieloven gir derfor klare rammer for hva flertallet kan bestemme, og hva de ikke kan.
Det viktigste om flertallsvedtak i sameie
✔ Flertallet kan treffe beslutninger om drift og bruk av sameiet
✔ Vedtak må være i tråd med formålet med sameiet
✔ Flertallet kan ikke påføre urimelige kostnader
✔ Enkelte beslutninger krever enstemmighet
✔ Sameieloven beskytter mindretallet mot urimelige vedtak
Hva sier sameieloven § 4?
Sameieloven § 4 regulerer hva flertallet i et sameie kan bestemme. Utgangspunktet er at flertallet kan treffe vedtak om styring og utnyttelse av eiendommen, så lenge det er i samsvar med det sameiet er ment å brukes til.
Dette omfatter typisk beslutninger om vedlikehold, drift og praktisk bruk av eiendommen. Eksempler kan være oppgraderinger, utleie eller andre tiltak som ligger innenfor sameiets formål.
Hva regnes som gyldige flertallsvedtak?
For at et flertallsvedtak skal være gyldig, må det være i samsvar med hva eiendommen er «etla eller skikka til». Det betyr at vedtaket ikke kan bryte med de grunnleggende forutsetningene for sameiet.
Dersom sameierne senere har blitt enige om et utvidet bruksområde, kan flertallet treffe beslutninger innenfor dette. I praksis betyr dette at flertallet som regel kan beslutte forhold som ligger innenfor den enkelte sameiers bruksrett.
Advokatens råd
Vedtak må alltid ligge innenfor formålet med sameiet. Dersom tiltaket går utover det eiendommen er ment å brukes til, kan det kreve enstemmighet.
Begrensninger i flertallets myndighet
Selv om flertallet har en vid adgang til å treffe beslutninger, setter loven klare grenser.
For det første kan vedtak ikke være i strid med lov eller avtaler. Sameieloven gir mindretallet en rekke rettigheter som flertallet ikke kan sette til side.
For det andre kan flertallet ikke påføre sameierne urimelige kostnader. Selv om et tiltak isolert sett er fornuftig, kan det være urimelig dersom det rammer enkelte sameiere uforholdsmessig hardt.
Videre kan flertallet ikke endre eiendommens karakter. Det er for eksempel ikke adgang til å gjøre om en boligeiendom til næringslokaler uten enstemmighet.
Flertallet kan heller ikke beslutte salg eller pantsettelse av eiendommen. Slike beslutninger krever enighet mellom sameierne.
Hva bør du gjøre hvis du er uenig i et vedtak?
Dersom du mener at et vedtak går utover det flertallet kan bestemme, bør du reagere.
I noen tilfeller kan vedtaket være ugyldig. Det gjelder særlig dersom det strider mot loven, er urimelig eller ligger utenfor sameiets formål.
Tips fra advokaten
Selv nødvendige tiltak kan være ulovlige dersom de påfører enkelte sameiere urimelige økonomiske byrder. Vurder alltid konsekvensene for alle parter.
Kan flertallet ta denne beslutningen? [Sjekkliste]
1. Ligger vedtaket innenfor sameiets formål?
Start med å vurdere hva eiendommen faktisk er ment å brukes til.
✔ Er tiltaket i tråd med hvordan eiendommen normalt brukes?
✔ Var dette en forutsetning da sameiet ble etablert?
✔ Har sameierne eventuelt blitt enige om en utvidet bruk?
Dersom vedtaket går utover eiendommens formål, vil det som regel kreve enstemmighet.
2. Er vedtaket lovlig?
Flertallet kan ikke vedta noe som strider mot lov eller avtaler.
✔ Er vedtaket i samsvar med sameieloven?
✔ Strider det mot andre lover eller offentlige krav?
✔ Er det i tråd med eventuelle avtaler mellom sameierne?
Vedtak som er i strid med lov, vil kunne være ugyldige.
3. Er kostnaden rimelig?
Selv fornuftige tiltak kan være ulovlige dersom de rammer enkelte sameiere urimelig hardt.
✔ Hvor store kostnader medfører tiltaket?
✔ Er kostnaden forholdsmessig sett opp mot nytten?
✔ Vil enkelte sameiere få en uforholdsmessig økonomisk belastning?
Det må foretas en konkret vurdering hvor både behovet for tiltaket og konsekvensene for den enkelte sameier tas i betraktning.
4. Endrer vedtaket eiendommens karakter?
Flertallet kan ikke gjøre eiendommen til noe annet enn det den er ment å være.
✔ Endrer tiltaket bruken av eiendommen vesentlig?
✔ Går det fra boligformål til næring, eller motsatt?
✔ Er dette en endring som krever enighet mellom alle sameiere?
Slike beslutninger vil normalt kreve enstemmighet.
5. Gjelder vedtaket salg eller pantsettelse?
Noen beslutninger kan aldri tas av flertallet alene.
✔ Gjelder vedtaket salg av eiendommen eller deler av den?
✔ Innebærer det pantsettelse eller sikkerhetsstillelse?
Slike disposisjoner krever som hovedregel enighet mellom sameierne.
6. Er vedtaket rimelig overfor mindretallet?
Selv om et vedtak formelt sett er innenfor flertallets kompetanse, kan det likevel være ugyldig dersom det er urimelig.
✔ Tar vedtaket hensyn til alle sameiere?
✔ Rammer det enkelte urimelig hardt uten saklig grunn?
✔ Er beslutningen basert på saklige og forsvarlige vurderinger?
Sameieloven gir et generelt vern mot urimelige vedtak.
Lurer du på om du har råd til advokat?
Mange er bekymret for kostnadene, men innboforsikringen dekker som regel 80 % av advokatutgiftene i tvister knyttet til eiendom og bolig.
Det er viktig å være klar over at dekningen er begrenset, normalt oppad til et fastsatt maksimumsbeløp per tvist, ofte inntil 100 000 kroner, eller begrenset oppad til tvistens økonomiske verdi (kravets størrelse).
Vi vurderer sammen med deg om saken kan meldes inn under rettshjelpsdekningen i din forsikring.
La oss sjekke hva som dekkes i ditt tilfelle.
Når du tar kontakt med oss, skal du være trygg på at:
- Vi er uavhengige: Vi jobber kun for dine interesser, ikke for å begrense forsikringsselskapets kostnader.
- Vi sørger for at du får den hjelpen du har krav på, uten at kostnadene blir en hindring.
- Vi ordner søknaden for deg, slik at du slipper å bekymre deg for økonomien.
Osloadvokatene bistår deg med:
- Vurdering av om flertallet har kompetanse til å treffe vedtak
- Gjennomgang av sameieavtaler og beslutningsgrunnlag
- Juridisk vurdering av gyldigheten av vedtak
- Bistand ved uenighet mellom sameiere
- Tvister i sameier, inkludert rettslig oppfølging
Denne artikkelen er skrevet av
Ofte stilte spørsmål
-
Nei, flertallet kan kun beslutte forhold som gjelder drift og bruk innenfor sameiets formål.
-
Ved større endringer, som endrer eiendommens karakter eller går utover det sameiet er ment for.
-
Ikke dersom kostnaden er urimelig for sameierne.
-
Du kan få vurdert om vedtaket er ugyldig og eventuelt ta det videre.
Snakk med en advokat
Ønsker du at vi skal vurdere saken din? Send inn en henvendelse, og vi kontakter seg innen 3 timer
Andre relevante saker
Fikk beholde hund mot borettslagets vilje
Styret kunne ikke tvangsselge leiligheten på grunn av mannens hund
Avslutning av leieforhold – hvilke regler gjelder?
