Eierseksjoner: Hvor mange kan du ha i et sameie?
Lurer du på om du kan eie flere leiligheter i samme sameie? Eierseksjonsloven setter klare grenser, men det finnes unntak. Her får du oversikt før du kjøper.
Hva sier loven om eierseksjoner?
Eierseksjonsloven § 23 første ledd sier at du ikke kan kjøpe eller på annen måte erverve en boligseksjon dersom det fører til at du eier flere enn to boligseksjoner i samme sameie.
Formålet er å hindre at én aktør får for stor kontroll og at sameier i praksis “monopoliseres” av profesjonelle investorer.
Hvorfor denne regelen?
Lovgiver ønsket å:
- sikre mangfold og balanse i eiermassen,
- unngå at utleieaktører dominerer et bygg, og
- verne bomiljø og beboerinnflytelse i sameier.
Det viktigste om eierseksjoner
- Du kan ikke kjøpe/erverve flere enn to boligseksjoner i samme sameie.
- Regelen gjelder ikke næringsseksjoner.
- Arv kan føre til at du eier mer enn to – lovlig.
- Indirekte erverv (via AS/stiftelse) er også omfattet.
- Fritidsbolig kan være unntatt – vurderes konkret.
Hva menes egentlig med eierseksjoner i denne sammenhengen?
Begrepet eierseksjoner brukes i loven for å beskrive både bolig- og næringsenheter som er seksjonert i et sameie.
Når det vurderes hvor mange eierseksjoner én person kan eie, ser man ikke bare på formelt eierskap, men på hvem som reelt kontrollerer seksjonene.
Dette betyr at kjøp via selskap, stiftelse eller nærstående kan regnes med dersom du i praksis har bestemmende innflytelse. Reglene er ment å hindre omgåelser og sikre at sameiet ikke domineres av én aktør.
Hva er en eierseksjon?
En eierseksjon er en selveid del av en eiendom med eksklusiv bruksrett til en bolig eller næringsenhet. Du eier både selve seksjonen og en andel av fellesarealene i sameiet.
Hvorfor en begrensning i eierseksjoner?
Bakgrunnen for regelen om antall eierseksjoner er ikke bare å hindre spekulasjon, men også å bevare sameiets karakter som et bomiljø.
Når for mange eierseksjoner kontrolleres av én aktør, kan det gå utover både vedlikehold, beslutninger og tryggheten til beboerne.
Regelen skal altså beskytte både fellesskapet og verdien av eiendommen over tid.
Hvem gjelder begrensningen i eierseksjoner for?
- Gjelder boligseksjoner i samme sameie.
- Gjelder alle kjøpere (privatpersoner, selskaper, stiftelser, det offentlige).
Gjelder hver reell eier (mer om indirekte erverv nedenfor).
Advokatens vurdering
Vi ser ofte at kjøpere tror de kan ‘runde’ to-seksjonsbegrensningen ved å bruke et selskap eller en nærstående. Loven treffer slike omgåelser. Avklar juridisk før du signerer
Hvilke unntak finnes fra begrensningen i eierseksjoner?
Selv om hovedregelen er at én eier ikke kan eie mer enn to boligseksjoner i samme sameie, finnes det viktige unntak. Disse kan være avgjørende for om et kjøp eller erverv er lovlig, og bør alltid vurderes konkret i forkant.
-
Arv (lovlig over grensen)
Arver du en boligseksjon som gjør at du eier mer enn to i samme sameie, er det tillatt. Hovedforbudet retter seg mot kjøp/erverv, ikke mot arv.
-
Fritidsbolig (kan være unntatt)
- 23 tredje ledd åpner for unntak når seksjonen er fritidsbolig. Loven definerer ikke begrepet uttrykkelig – vurderingen er konkret.
Typiske momenter: - Brukes seksjonen privat til fritid, ikke som ordinær bolig?
- Er bruken ikke innrettet mot økonomisk utleieformål?
- Hvordan er seksjonen markedsført, regulert og faktisk brukt?
Praktisk tommelfingerregel: Egen bruk til fritid taler for unntak; systematisk utleie taler imot.
-
Næringsseksjoner (ingen antallsgrense)
Begrensningen gjelder ikke næringsseksjoner. Du kan derfor eie flere næringsseksjoner i samme sameie.
Tips fra advokaten
En kort juridisk vurdering kan avklare om kjøpet av eierseksjoner er lovlig før du signerer. Advokaten kan også hjelpe deg å søke unntak eller finne en lovlig eierstruktur.
Indirekte erverv (kjøp via selskap) er også omfattet
Tidligere kunne man omgå reglene ved å kjøpe via aksjeselskap eller andre juridiske personer.
Etter dagens lov er indirekte erverv også omfattet (§ 23 andre ledd).
Konsekvens: Du kan ikke kjøpe en boligseksjon via et AS / stiftelse dersom du da i realiteten blir eier av flere enn to boligseksjoner i samme sameie.
Kort sagt: dette er det folk flest misforstår om eierseksjoner
Når det gjelder eierseksjoner, er det mange som tror at loven kun handler om hvem som står som eier på papiret. Det stemmer ikke.
Det avgjørende er hvem som faktisk kontrollerer seksjonen – og hva formålet med kjøpet er. Nettopp derfor havner mange i trøbbel uten å forstå hvorfor.
En enkel avklaring før kjøp kan spare deg for både krav om salg og ubehagelige juridiske prosesser i etterkant.
Hva må du tenke på før du kjøper?
Før du kjøper en eierseksjon, er det viktig å gjøre noen grunnleggende avklaringer. Små feil i forkant kan få store konsekvenser, blant annet i form av ugyldighet eller krav om salg i ettertid.
- Hvor mange boligseksjoner eier du (direkte/indirekte) i samme sameie i dag?
- Gjelder kjøpet en næringsseksjon eller boligseksjon?
- Er det snakk om arv (tillatt) eller kjøp/erverv (begrenset)?
- Påstår selger/megler at det er fritidsbolig – stemmer det i praksis?
Avklar: eier du via selskap/nærstående som kan tolkes som indirekte erverv?
Tips fra advokaten
Be om skriftlig bekreftelse fra megler/selger på at transaksjonen er i tråd med § 23, eller få en kort juridisk veiledning fra en advokat.
Eierseksjoner: eksempler fra praksis
I praksis ser vi ofte spørsmål om hvor langt to-seksjonsregelen rekker. Nedenfor er noen vanlige eksempler som illustrerer hvordan reglene slår ut i ulike situasjoner:
- Investor i sameie
En person eier allerede to leiligheter i et sameie og ønsker å kjøpe en tredje for utleie. Dette er ikke tillatt, fordi loven setter en grense på to seksjoner per eier i samme sameie. - Arv etter forelder
En person eier fra før to seksjoner i bygget og arver en tredje etter en forelder. Dette er tillatt, siden ervervet skjer ved arv, som er et uttrykkelig unntak fra hovedregelen. - Kjøp gjennom eget aksjeselskap
En person eier to seksjoner privat og forsøker å kjøpe en tredje gjennom sitt heleide AS. Dette regnes som et indirekte erverv, og er derfor ikke tillatt. - Fritidsleilighet i et annet sameie
En eier har to seksjoner i et bysameie og ønsker å kjøpe en fritidsseksjon (for eksempel en hytteleilighet) i et annet sameie. Her gjelder to-seksjonsregelen per sameie, og kjøpet kan i tillegg omfattes av unntaket for fritidsboliger
Hva skjer ved brudd på reglene om eierseksjoner?
Dersom du likevel kjøper for mange eierseksjoner, kan kjøpet kjennes ugyldig.
I praksis betyr det at du kan bli pålagt å selge en av seksjonene eller overføre eierskapet til en annen.
Slike saker kan skape store økonomiske konsekvenser, særlig hvis kjøpet må reverseres etter tinglysning.
En rask juridisk vurdering før kontrakt reduserer risikoen for brudd og tap.
Hva gjør du nå?
Før du inngår avtale om kjøp av eierseksjon, bør du ta noen enkle – men avgjørende – grep for å sikre at ervervet er lovlig og ikke senere kan bli bestridt.
- Kartlegg eierposisjonen din (direkte og via selskap/nærstående).
- Klassifisér seksjonen (bolig, næring, fritid).
- Be om dokumentasjon (vedtekter, formål, faktisk bruk).
- Avklar § 23 skriftlig før du signerer.
- Kontakt Osloadvokatene for en rask lovlighetsvurdering og forslag til trygg struktur.
Slik hjelper vi deg:
- Hurtigsjekk av § 23 mot din situasjon
- Råd om lovlig gjennomføring (struktur/tilpasninger)
- Dialog med megler/selger for å unngå ugyldighetstvister
Lurer du på om du har råd til advokat?
Mange er bekymret for kostnadene, men innboforsikringen dekker som regel 80 % av advokatutgiftene i nabotvister.
Du betaler kun en egenandel (ca. 4000 kr) og 20 % av kostnadene.
Vi undersøker alltid dekning via forsikring før vi starter saken.
La oss sjekke hva som dekkes i ditt tilfelle.
Når du tar kontakt med oss, skal du være trygg på at:
- Vi er uavhengige: Vi jobber kun for dine interesser, ikke for å begrense forsikringsselskapets kostnader.
- Vi sørger for at du får den hjelpen du har krav på — uten at kostnadene blir en hindring.
- Vi ordner søknaden for deg, slik at du slipper å bekymre deg for økonomien.
Osloadvokatene bistår deg med:
- Forhandling og dialog med styret
- Vurdering av lovligheten av i din sak
- Håndtering av forsikringsdekning for advokat
Denne artikkelen er skrevet av
Ofte stilte spørsmål om eierseksjoner
-
Ja. Begrensningen gjelder per sameie, ikke totalt antall du eier på tvers av bygg.
-
Nei. Du kan eie flere næringsseksjoner i samme sameie.
-
Forsøk på omgåelse kan vurderes som indirekte erverv. Få juridisk vurdering før du handler.
-
Konkret. Egen, ikke-kommersialisert fritidsbruk taler for unntak; systematisk utleie taler imot.
-
Kjøpet kan bli angrepet og du kan bli bedt om å avvikle/overføre. Avklar alltid lovligheten først.
Snakk med en advokat
Ønsker du at vi skal vurdere saken din? Send inn en henvendelse, og vi kontakter seg innen 3 timer
Andre relevante saker
Begjæring om tvangssalg av eierseksjon avvist – sameiet tapte saken
FagartikkelKan man eie mer enn 2 eierseksjoner?
Bruk av fellesarealer i seksjonssameier
