Standardhevingsfradrag: Hvor mye kan trekkes?
Blir prisavslaget ditt redusert fordi selger eller forsikringsselskapet viser til standardhevingsfradrag? Her forklarer vi kort hva dette betyr for deg ved boligkjøp – og hva du kan gjøre hvis fradraget er feil i en mangelsak.
Hva er standardhevingsfradrag?
Når du kjøper bolig og avdekker en mangel, kan du ha krav på prisavslag.
Et standardhevingsfradrag er et fradrag som reduserer prisavslaget ditt dersom utbedringen gir boligen bedre standard enn den du kjøpte (såkalt standardheving).
Hensikten er at du ikke skal tjene på mangelen ved å få noe som er nyere, bedre eller mer moderne enn det du opprinnelig hadde krav på etter avtalen.
For deg betyr dette likevel ikke at selger eller forsikringsselskapet fritt kan trekke fra et beløp.
Et viktig poeng er at standardhevingsfradrag ikke står i loven, men bygger på rettspraksis. Fradraget skal derfor brukes med forsiktighet og vurderes konkret i din sak.
Det viktigste om standardhevingsfradrag
- Prisavslaget du får skal kompensere deg for mangelen
- Fradrag kan bare trekkes når du faktisk får en standardheving
- Fradraget skal vurderes konkret – det er ikke automatisk
- Standardiserte prosentfradrag er ofte feil praksis
Hva sier loven om standardhevingsfradrag – og hva betyr det for deg?
Når du vurderer om et fradrag er korrekt, må du se både på lovens utgangspunkt og på hvordan domstolene har praktisert reglene.
Hva sier loven?
Avhendingsloven § 4-12 sier at prisavslaget skal settes slik at forholdet mellom avtalt pris og nedsatt pris svarer til eiendommens verdi med og uten mangel.
For deg betyr dette at prisavslaget skal tilsvare den økonomiske verdien av mangelen.
Loven sier derimot ingenting om hva som skjer hvis utbedringen gir bedre standard. Nettopp derfor er det domstolene som har utviklet prinsippet om standardhevingsfradrag.
Hva sier rettspraksis?
Rettspraksis er tydelig på at du bare skal trekkes for standardheving dersom du faktisk får en fordel. Det er ikke tilstrekkelig at bygningsdelen blir ny – det må være en reell verdiøkning eller kvalitetsforbedring for deg.
Domstolene har også slått fast at fradraget må vurderes individuelt. Det finnes ingen fast prosentsats, og to tilsynelatende like saker kan få ulikt fradrag basert på alder, tilstand, levetid og kvalitet.
Når kan selger trekke standardhevingsfradrag fra prisavslaget ditt?
Standardhevingsfradrag kan bare brukes når utbedringen gir deg bedre standard enn det kontraktsnivået du hadde krav på.
Fradrag brukes typisk når:
- Du må totalrenovere et eldre bad, og resultatet blir et bad med moderne teknisk standard
- Gamle elektriske installasjoner hos deg erstattes med nye som oppfyller dagens krav
- Et slitt laminatgulv byttes med parkett av høyere kvalitet
- Et tak med kort restlevetid blir helt nytt med lang forventet levetid
- I slike situasjoner får du en reell fordel som kan gi grunnlag for fradrag.
Fradrag skal ikke brukes når:
- Utbedringen bare bringer boligen din tilbake til normal standard
- Materialene som brukes tilsvarer det som var der før
- Oppgraderingen ikke gir deg bedre levetid
- Arbeidet kun fjerner symptomene på mangelen
Eksempel
Hvis taket ditt i utgangspunktet skulle hatt lang levetid igjen, vil et nytt tak ikke nødvendigvis gi deg noen standardheving. Da er det ikke grunnlag for fradrag.
Hvordan beregnes fradraget?
Det finnes ingen fast formel for hvordan standardhevingsfradrag beregnes.
Det er nettopp derfor mange boligkjøpere som deg opplever uenighet.
Følgende forhold vurderes normalt:
- Hvor gammel bygningsdelen var da du kjøpte boligen
- Forventet levetid før og etter utbedring
- Forskjell i kvalitet på materialer og løsninger
- Om og hvor mye verdien på boligen din øker
- Om utbedringen uansett var nødvendig vedlikehold
I praksis beregnes fradraget ofte som en prosentandel av utbedringskostnaden.
For deg kan fradraget ofte ligge mellom 10–40 %, men både høyere og lavere fradrag forekommer – avhengig av en konkret vurdering.
Eksempel
Hvis badet ditt hadde en forventet levetid på 25 år og var 18 år gammelt da mangelen ble oppdaget, vil du etter utbedring få et helt nytt bad med full levetid. Da kan du anses å ha fått en fordel på 18 år, noe som kan gi et fradrag på rundt 25–40 %, avhengig av kvalitet og konkrete forhold.
Hva betyr Høyesteretts praksis for saken din?
Høyesterett behandlet i 2021 en sak der et 12 år gammelt bad måtte rives og bygges helt nytt. For kjøper betydde dette:
- Kjøper fikk et helt nytt bad med lengre levetid
- Standardhevingsfradraget ble satt til 40 %
- Fradraget kunne først trekkes etter at mangelen var vurdert
Dette er viktig for deg å merke deg: Mangelen skal alltid vurderes ut fra full utbedringskostnad først. Fradraget kan ikke brukes til å skjule eller bagatellisere mangelen.
Uenig i fradraget? Slik går du frem
Hvis du opplever at fradraget ditt virker urimelig eller tilfeldig, bør du gjøre følgende:
- Be om dokumentasjon
Krev at selger eller forsikringsselskapet forklarer skriftlig hvordan fradraget er beregnet i din sak. - Innhent fagkyndig vurdering
En takstmann eller byggkyndig kan vurdere om du faktisk har fått en standardheving. - La en advokat kontrollere beregningen
En advokat med erfaring fra mangelsaker kan raskt se om fradraget er satt for høyt. - Krev nytt prisavslag
Hvis fradraget er feil, kan advokaten kreve et høyere prisavslag for deg – enten direkte mot selger eller via forsikringsselskapet.
Osloadvokatene jobber daglig med slike saker og oppnår ofte betydelige forbedringer i prisavslag ved boligkjøp for boligkjøpere i mangelsaker.
Hva koster det å få hjelp av advokat – og kan du få det dekket?
Du bør ikke la frykt for kostnader stoppe deg fra å få saken vurdert.
- De fleste boligkjøperforsikringer dekker advokathjelp for deg
- Du har fritt advokatvalg, også hos HELP og Protektor
- Første samtale hos Osloadvokatene er gratis
- Vi søker dekning for deg
For deg betyr dette at advokathjelp ofte er helt gratis eller sterkt subsidiert.
Lurer du på om du har råd til advokat?
Mange er bekymret for kostnadene, men innboforsikringen dekker som regel 80 % av advokatutgiftene i nabotvister.
Du betaler kun en egenandel (ca. 4000 kr) og 20 % av kostnadene.
Vi undersøker alltid dekning via forsikring før vi starter saken.
La oss sjekke hva som dekkes i ditt tilfelle.
Når du tar kontakt med oss, skal du være trygg på at:
- Vi er uavhengige: Vi jobber kun for dine interesser, ikke for å begrense forsikringsselskapets kostnader.
- Vi sørger for at du får den hjelpen du har krav på — uten at kostnadene blir en hindring.
- Vi ordner søknaden for deg, slik at du slipper å bekymre deg for økonomien.
Denne artikkelen er skrevet av
Ofte stilte spørsmål om standardhevingsfradrag
-
Et fradrag i prisavslaget ditt når utbedringen gir boligen bedre standard enn før.
-
Nei, men det bygger på rettspraksis og er anerkjent av domstolene.
-
Bare når du får en reell fordel, som økt levetid eller bedre kvalitet.
-
Vanligvis mellom 10–40 %, men det skal alltid vurderes individuelt i din sak.
-
Be om dokumentasjon, få en fagkyndig vurdering og kontakt advokat.
Snakk med en advokat
Ønsker du at vi skal vurdere saken din? Send inn en henvendelse, og vi kontakter seg innen 3 timer
Andre relevante saker
Fikk prisavslag for 12 år gammelt bad!
«Disponibelt rom» ga kjøper rett til heving
«Rålekker» bolig var full av feil – kjøper fikk 2 millioner i erstatning
