Når kan du heve boligkjøpet?
Å oppdage alvorlige feil ved boligen etter kjøp kan gjøre boligdrømmen til et mareritt. I noen tilfeller er manglene så alvorlige at du kan ha rett til å heve kjøpet og få pengene tilbake.
Heving er imidlertid den mest inngripende misligholdsbeføyelsen, og terskelen er høy. Det kreves derfor en konkret vurdering av både mangelen og konsekvensene den har for deg som kjøper.
Det viktigste om å heve boligkjøp
✔ Du kan heve boligkjøpet dersom det foreligger en mangel som utgjør et vesentlig avtalebrudd
✔ Det må foretas en konkret helhetsvurdering i hvert enkelt tilfelle
✔ Utbedringskostnader alene er ikke avgjørende
✔ Både mangelens omfang og ulempene den medfører er sentrale
✔ Juridisk bistand er ofte nødvendig for å vurdere om vilkårene er oppfylt
Hva skal til for å heve boligkjøpet?
Etter avhendingslova § 4-13 kan kjøper heve avtalen dersom det foreligger en mangel som innebærer et vesentlig avtalebrudd.
Det første vilkåret er at det faktisk foreligger en mangel. En mangel kan for eksempel foreligge dersom boligen ikke er i samsvar med det som er avtalt, ikke holder vanlig standard, eller ikke oppfyller offentligrettslige krav.
Det andre, og avgjørende vilkåret, er at mangelen er vesentlig.
Hva er et vesentlig avtalebrudd?
Loven gir få konkrete holdepunkter for hva som er «vesentlig». Høyesterett har derfor slått fast at det må foretas en helhetsvurdering.
Det sentrale spørsmålet er om kjøperen har rimelig grunn til å si seg fri fra avtalen.
Ved vurderingen vil det særlig legges vekt på mangelens karakter og omfang, samt hvilke konsekvenser den får for bruken av boligen.
Advokatens råd
Mange tror at en bestemt prosent av kjøpesummen automatisk gir rett til heving. I praksis er det en helhetsvurdering som avgjør, ikke en fast grense.
Har prosentlære betydning?
Det er vanlig å se på forholdet mellom utbedringskostnader og kjøpesum. Dette omtales ofte som prosentlæren.
Høyesterett har imidlertid presisert at slike beregninger ikke er avgjørende. De kan være et hjelpemiddel, men må alltid vurderes sammen med andre forhold.
I praksis vil graden av ulempe ofte være vel så viktig som kostnaden. En mangel som er enkel å utbedre kan være ikke-vesentlig selv om den er kostbar, mens en mindre kostbar mangel kan være vesentlig dersom den medfører store praktiske problemer.
Kjøperens forventninger til boligen
Hva du som kjøper hadde grunn til å forvente, har stor betydning.
En ny bolig gir normalt høyere forventninger enn en eldre bolig. Tilsvarende vil markedsføring, prisnivå og opplysninger fra selger påvirke vurderingen.
Dersom selger har gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger, kan dette trekke i retning av at mangelen anses som vesentlig.
Les mer om:
Tips fra advokaten
Dokumenter hva som ble lovet.
Salgsoppgave, tilstandsrapport og kommunikasjon med selger kan være avgjørende for hva du med rimelighet kunne forvente av boligen.
Hva gjør du hvis du vurderer å heve kjøpet?
Dersom du oppdager mangler, er det viktig å reagere raskt. Du må reklamere innen rimelig tid og sørge for å dokumentere forholdet.
I mange tilfeller vil det være nødvendig å innhente fagkyndige vurderinger for å avklare både årsak og omfang av mangelen.
Kan du ha krav på heving? [Sjekkliste]
1. Foreligger det en mangel?
✔ Er boligen i dårligere stand enn avtalt?
✔ Avviker den fra det du hadde grunn til å forvente?
2. Er mangelen vesentlig?
✔ Har den stor betydning for bruken av boligen?
✔ Medfører den betydelige ulemper?
3. Er forholdet dokumentert?
✔ Har du takstrapport eller fagkyndig vurdering?
✔ Er kommunikasjon med selger lagret?
4. Har du reklamert i tide?
✔ Har du varslet selger innen rimelig tid?
5. Bør du få juridisk bistand?
✔ Er du usikker på om vilkårene er oppfylt?
✔ Har saken økonomisk betydning?
Lurer du på om du har råd til advokat?
Mange er bekymret for kostnadene, men innboforsikringen dekker som regel 80 % av advokatutgiftene i tvister knyttet til eiendom og bolig.
Det er viktig å være klar over at dekningen er begrenset, normalt oppad til et fastsatt maksimumsbeløp per tvist, ofte inntil 100 000 kroner, eller begrenset oppad til tvistens økonomiske verdi (kravets størrelse).
Vi vurderer sammen med deg om saken kan meldes inn under rettshjelpsdekningen i din forsikring.
La oss sjekke hva som dekkes i ditt tilfelle.
Når du tar kontakt med oss, skal du være trygg på at:
- Vi er uavhengige: Vi jobber kun for dine interesser, ikke for å begrense forsikringsselskapets kostnader.
- Vi sørger for at du får den hjelpen du har krav på, uten at kostnadene blir en hindring.
- Vi ordner søknaden for deg, slik at du slipper å bekymre deg for økonomien.
Osloadvokatene bistår deg med:
- Vurdering av om vilkårene for heving er oppfylt
- Gjennomgang av kjøpekontrakt og salgsdokumenter
- Juridisk vurdering av mangler og krav mot selger
- Bistand i forhandlinger om prisavslag eller heving
- Tvister mot selger, inkludert rettslig oppfølging
Denne artikkelen er skrevet av
Ofte stilte spørsmål
-
Den må være så alvorlig at den utgjør et vesentlig avtalebrudd etter en helhetsvurdering.
-
Nei, kostnad alene er ikke avgjørende. Også ulempene ved mangelen vurderes.
-
Nei, det må først vurderes om vilkårene for heving er oppfylt.
-
Ved tvist kan advokatutgifter ofte dekkes gjennom innboforsikringens rettshjelpsdekning.
Snakk med en advokat
Ønsker du at vi skal vurdere saken din? Send inn en henvendelse, og vi kontakter seg innen 3 timer
Andre relevante saker
Fikk beholde hund mot borettslagets vilje
Styret kunne ikke tvangsselge leiligheten på grunn av mannens hund
Avslutning av leieforhold – hvilke regler gjelder?
