Når har entreprenøren rett til å rette en mangel?

Entreprenøren har rett til å rette dersom utbedringen kan skje uten vesentlig ulempe for forbrukeren, det ikke foreligger særlige grunner til å nekte, og utbedringen skjer innen rimelig tid etter reklamasjon.

Har forbrukeren plikt til å akseptere utbedring?

Ja, dersom vilkårene i bustadoppføringslova § 32 er oppfylt, har forbrukeren plikt til å la entreprenøren forsøke å rette mangelen.

Hva regnes som “vesentlig ulempe”?

Det kan være tilfeller hvor utbedringen medfører støy, støv, eller at boligen må fraflyttes. Ulempen må være betydelig – terskelen er høy.

Hva kan være en “særlig grunn” til å nekte retting?

Eksempler er tidligere mislykkede rettinger, manglende tillit til entreprenøren eller akutte situasjoner hvor entreprenøren ikke kan stille raskt nok.

Hva menes med “innen rimelig tid”?

Entreprenøren må reagere og planlegge utbedring innen kort tid etter reklamasjon. Ved passivitet eller uklar kommunikasjon kan han miste utbedringsretten.

Hva skjer hvis entreprenøren ikke svarer på reklamasjon?

Manglende respons kan føre til at forbrukeren får rett til å engasjere andre for utbedring, og entreprenøren kan miste sin utbedringsrett.

Kan forbrukeren kreve erstatning hvis han må bruke en annen entreprenør?

Ja, men kun for de kostnadene entreprenøren selv ville hatt. Forbrukeren har plikt til å begrense tapet og kan ikke kreve uforholdsmessig høye kostnader dekket.

Hva mister forbrukeren ved å nekte retting uten grunn?

Forbrukeren kan miste retten til både prisavslag og heving av avtalen, men kan fortsatt ha krav på rimelig erstatning for nødvendige utgifter.

Kjøp, salg og mangler

Når kan entreprenøren rette mangler, og når kan du nekte?

I forbrukerentrepriser oppstiller bustadoppføringslova en viktig bestemmelse i § 32 som gir entreprenøren rett og plikt til å rette mangler ved ytelsen. Bestemmelsen balanserer hensynet til entreprenørens kontroll over leveransen og forbrukerens interesser i å få en mangelfri ytelse.

Konsekvensene av å nekte retting

Dersom forbrukeren urettmessig nekter entreprenøren å rette mangelen, mister forbrukeren retten til:

Prisavslag
Heving

Forbrukeren kan likevel kreve erstatning for utbedringskostnader. Men erstatningen begrenses:

Forbrukeren kan bare kreve erstattet det entreprenøren ville brukt for å rette selv
Forbrukeren har tapsbegrensningsplikt og kan ikke fritt velge dyreste løsning.

Vilkårene for entreprenørens utbedringsrett

Etter buofl. § 32 har entreprenøren rett til å rette mangler dersom:

Utbedringen kan skje uten vesentlig ulempe for forbrukeren
Forbrukeren ikke har særlig grunn til å motsette seg retting
Utbedringen foretas innen rimelig tid etter at mangelen er gjort gjeldende

Bestemmelsen gjelder også motsatt: Forbrukeren har i utgangspunktet en plikt til å akseptere retting, gitt at vilkårene er oppfylt.

Vesentlig ulempe og særlige grunner

Ordlyden i loven innebærer at det skal en del til før entreprenøren mister sin rett til å rette. Typiske tilfeller hvor det foreligger vesentlig ulempe kan være:

Der forbrukeren har flyttet inn og rettingen medfører støy, byggestøv og brukshindringer over lengre tid
Der forbrukeren må fraflytte boligen

Særlige grunner kan være:

Tidligere mangelfull utbedring
Manglende tillit til entreprenørens evne til å rette
Nødsituasjoner: f.eks. vannlekkasje hvor rask handling er nødvendig og entreprenøren ikke er tilgjengelig.

Hva innebærer «innen rimelig tid»?

Utbedring skal skje innen rimelig tid etter at forbrukeren har reklamert. Entreprenøren må få tid til å vurdere saken og foreta nødvendige undersøkelser. Men ved passivitet eller manglende kommunikasjon, kan entreprenøren miste utbedringsretten.

Eksempel: Forbrukeren reklamerer på vanninntrengning. Hvis entreprenøren ikke svarer innen noen dager, og det er fare for økte skader, kan forbrukeren ha rett til å engasjere annen fagkyndig uten at entreprenøren får rette.

Tydelig kommunikasjon er derfor avgjørende. Dersom entreprenøren er uenig i at det foreligger en mangel, kan han velge å:

Avvente, og risikere å tape utbedringsretten
Utbedre, med forbehold om krav på tilleggsbetaling dersom det ikke foreligger en mangel

Oppsummering

Forbrukeren reklamerer –> entreprenøren tilbyr utbedring
Klar og tydelig beskjed fra entreprenøren: når og hvordan rettingen vil skje
Forbrukeren nekter –> må ha god grunn
Urettmessig nektelse fører til tap av prisavslag og heving
Erstatning begrenses til det som er rimelig og nødvendig

Spørsmål og svar

Entreprenøren har rett til å rette dersom utbedringen kan skje uten vesentlig ulempe for forbrukeren, det ikke foreligger særlige grunner til å nekte, og utbedringen skjer innen rimelig tid etter reklamasjon.
Ja, dersom vilkårene i bustadoppføringslova § 32 er oppfylt, har forbrukeren plikt til å la entreprenøren forsøke å rette mangelen.
Det kan være tilfeller hvor utbedringen medfører støy, støv, eller at boligen må fraflyttes. Ulempen må være betydelig – terskelen er høy.
Eksempler er tidligere mislykkede rettinger, manglende tillit til entreprenøren eller akutte situasjoner hvor entreprenøren ikke kan stille raskt nok.
Entreprenøren må reagere og planlegge utbedring innen kort tid etter reklamasjon. Ved passivitet eller uklar kommunikasjon kan han miste utbedringsretten.
Manglende respons kan føre til at forbrukeren får rett til å engasjere andre for utbedring, og entreprenøren kan miste sin utbedringsrett.
Ja, men kun for de kostnadene entreprenøren selv ville hatt. Forbrukeren har plikt til å begrense tapet og kan ikke kreve uforholdsmessig høye kostnader dekket.
Forbrukeren kan miste retten til både prisavslag og heving av avtalen, men kan fortsatt ha krav på rimelig erstatning for nødvendige utgifter.

Har du spørsmål? Ta kontakt

Isak Hafslund Nesbakken Advokat

nesbakken@advokat.no +47 488 48 120

Relevante fagartikler

Rettssak

EiendomKjøp, salg og mangler