Bruk av fellesarealer i sameier

---

I sameier vil du ikke bare ha krav på å kunne bruke din egen seksjon, men også de områdene som er eid i fellesskap. Over disse områdene har du ikke like stor frihet som i egen seksjon, men hvor stor frihet har man?

Utgangspunktet er at årsmøte kan bestemme forvaltningen av fellesarealene. Sameiet har anledning til å gi enkelte seksjonseiere enerett på fellesområder etter eierseksjonsloven § 25 femte ledd. Samt bestemme hvordan fellesområder skal forvaltes, jf eierseksjonsloven § 28 første ledd. I tilfeller hvor vedtektene ikke regulerer fellesområdene har eierseksjonsloven bestemmelser på hvordan fellesområder kan utnyttes.

Hva er fellesareal i et sameie

Et fellesareal er alt som ikke tilhører den enkelte bruksenhet. Som utgangspunkt har alle sameiere lik rett til bruk av fellesarealene. Hovedregelen er at bruken ikke skal deles etter eierbrøken. Et eksempel er at den som eier en stor boligseksjon ikke har større rett til hageareal eller parkeringsplass enn den som eier en mindre bolig. Dette gjelder spesielt i boligsameier. I et kombinert sameie mellom næringer og boliger med store ulikheter i eierbrøken kan fordelingen være annerledes.

Ett klart unntak er om fellesarealene blir gjort inntektsbringende. Dersom det ikke er avtalt annet vil inntektene deles etter eierbrøken, jf eierseksjonsloven § 29 siste ledd.

Hvordan kan fellesarealet brukes

Utgangspunktet er at fellesarealene skal brukes til det de er beregnet og vanligvis brukt til, jf eierseksjonsloven § 25 første ledd 2.pkt. For etablerte sameier betyr dette at en bruk som er etablert over tid vil være avgjørende for hvordan et fellesområde skal brukes. Dersom kjelleren ved oppdelingskartet var definert som vaskekjeller, men sameiet i lengre tid har brukt det som sykkelparkering er det denne bruken som er gjeldene. En seksjonseier kan ikke kreve den gamle bruken reetablert.

Annerledes stiller deg seg for nye eiendommer. Her vi det være den planlagte bruken som er gjeldene.

Ikke sjenerende bruk

Uansett hva som er avtalt for bruken av et fellesområde må den ikke være unødvendig eller urimelig til skade eller ulempe for andre seksjonseiere, jf eierseksjonsloven § 25 andre ledd. Denne bestemmelsen sikrer at bruken ikke vil være til unødvendig sjenanse for andre eiere. Vurderingen om en type bruk er sjenerende avgjøres konkret i hvert tilfelle. Det vil være variasjoner mellom de ulike sameiene om hva som må forventes av bruken knyttet til fellesområdene.

Mulige krav fra styret

Er en seksjonseiers bruk av fellesområdene i strid med vedtektene eller loven kan styret kreve at den ulovlige bruken opphører. Skjer ikke dette kan styret reagere med pålegg om salg og senere krav om fravikelse, se eierseksjonsloven §§ 38 og 29. Fører bruken til skader eller økonomiske tap kan sameiet også kunne kreve erstatning. Avslutningsvis vil sameiet kunne ha krav om vederlag om den ulovlige bruken har gitt seksjonseieren en økonomisk fordel.

Sitter du i et styre eller har spørsmål om bruken av fellesarealer?

Da kan du ha krav på at forsikringen dekker dine advokatutgifter. Hos Osloadvokatene påløper det ingen advokatutgifter før vi blir enige om et oppdrag. Vi har lang og bred kompetanse i sameietvister og undersøker alltid om du har krav på dine advokatutgifter dekket. Ta kontakt med Osloadvokatene i dag for en uforpliktende evaluering av din sak.