Boligselger vant i retten - kjøper fikk ikke prisavslag som følge av skjeggkre i boligen

---

Nylig vant Osloadvokatene ved advokat Adam Justin Ahlquist en sak i Oslo tingrett. Saken gjaldt krav om prisavslag på kjøp av bolig som følge av skjeggkre i leiligheten. Advokat Ahlquist representerte selger av boligen. På vegne av selger la Ahlquist ned påstand om at kjøper hadde reklamert for sent og at kravet på prisavslag dermed hadde gått tapt. Retten ga selger fullt medhold, og kjøper måtte dekke selgers sakskostnader.

Kjøpte bolig i 2016

I april 2016 kjøpte saksøker en leilighet av saksøkte. Leiligheten lå i en relativt ny boligblokk, oppført i 2010. I salgsoppgaven ble det fremhevet at leiligheten var av god nyere standard og at leiligheten ville kreve lite vedlikehold i nærmeste fremtid.

Sølvkre – ikke en mangel som kan danne grunnlag for prisavslag

Allerede en uke etter overtakelsen oppdaget imidlertid kjøper det han trodde var sølvkre på kjøkkenet i leiligheten. Han opplevde dyrene som svært plagsomme og sjenerende. Ettersom kjøper hadde fått informasjon om at sølvkre i seg selv ikke ville være en mangel som kunne danne grunnlag for prisavslag, valgte han å ikke kontakte selger for å opplyse om funn av skadedyr.

Kjøper opplevde det likevel som krevende at skadedyrene ikke forsvant. I 2017, omtrent halvannet år etter overtakelse, tok han derfor kontakt med eierskapsforsikringsselskapet sitt Help Forsikring. Kjøper informerte forsikringsselskapet om at han hadde funnet sølvkre i leiligheten.

Skadedyrfirma fastslo at insektene var skjeggkre

På bakgrunn av samtalen med kjøper fremsatte Help Forsikring en nøytral reklamasjon til selger i slutten av oktober 2017. Til tross for at kjøper hadde fortalt at han hadde funnet det han trodde var sølvkre i boligen, ble det opplyst i reklamasjonen til selger at det var funnet skjeggkre i leiligheten. I etterkant av reklamasjonen gjennomførte skadedyrfirmaet Mycoteam befaring av leiligheten og fastslo at insektene var skjeggkre.

Kjøper tok ut stevning for Oslo tingrett

Da Mycoteam kunne bekrefte at insektene var skjeggkre, sendte Help Forsikring en spesifisert reklamasjon til selger i mars 2018. Reklamasjonen inneholdt krav om prisavslag som følge av funn av skjeggkre i boligen. Da selger avslo kravet tok kjøper ut stevning for Oslo tingrett.

Under hovedforhandling i Oslo tingrett 23. mai 2019 tok retten stilling til spørsmålet om skjeggkre utgjorde en mangel ved leiligheten som ga kjøper krav på prisavslag.

Reklamasjon i tide – en forutsetning for krav på prisavslag

For at kjøper skal kunne kreve prisavslag som følge av en mangel er det en forutsetning at han har reklamert i tide. Retten tok derfor først stilling til om kjøper hadde reklamert i tide etter avhendingslova § 4-19.

Fristen løper fra kjøper «oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen»

Etter avhendingslova § 4-19 begynner reklamasjonsfristen å løpe fra det tidspunktet kjøperen «oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen».

Partene var enige om at kjøper allerede i slutten av mai 2016, en uke etter overtakelsen, oppdaget det han trodde var sølvkre i leiligheten. Videre var partene enige om at kjøper først i november 2017 fikk bekreftet at insektene var skjeggkre, og noe som kunne utgjøre en mangel som grunnlag for prisavslag.

Kjøper «burde» ha oppdaget mangelen i mai 2017

Til tross for at kjøper først fikk positiv kunnskap om at skadedyrene var skjeggkre i november 2017, kom retten til at reklamasjonsfristen startet å løpe i mai 2017, ett år etter overtakelse. På dette tidspunktet hadde han blitt klar over at skadedyrene ikke forsvant, og kunne med enkle undersøkelser avdekket at insektene var skjeggkre og ikke sølvkre. Retten la derfor til grunn av kjøper på dette tidspunktet burde ha oppdaget at det var skjeggkre i leiligheten.

Retten tok deretter stilling til reklamasjonsfristens lengde, og om selger hadde reklamert i tide. Etter avhendingslova § 4-19 må reklamasjon fremsettes «innen rimelig tid» etter at kjøper burde ha oppdaget mangelen. Det følger av rettspraksis at reklamasjonsfristen som utgangspunkt ikke kan være lengre enn tre måneder. Dette har blitt ansett som tilstrekkelig lang tid for kjøper å oppdage og reagere på eventuelle feil og mangler. Samtidig ivaretar en frist på tre måneder hensynet til forutberegnelighet for selger. Han må kunne innrette seg etter det gjennomførte salget, og ikke måtte risikere å få krav retten mot seg lang tid etter at kjøper burde ha avdekket eventuelle mangler.

Reklamasjon fra kjøper ble fremsatt fem måneder etter at reklamasjonsfristen begynte å løpe. Retten kom derfor til at kjøperen hadde reklamert for sent. Kjøperen hadde dermed tapt sin rett til å gjøre et eventuelt prisavslag gjeldende overfor selger.

Ettersom selger vant saken fullt ut, kom retten til at han hadde krav på å få dekket sine sakskostnader fra motparten.

Trenger du hjelp i forbindelse med en liknende sak?

Mange opplever problemer med skjeggkre og andre skadedyr i forbindelse med salg og kjøp av bolig. Som selger kan det være krevende å bli møtt med et krav om prisavslag fra kjøper som følge av funn av skadedyr. Særlig i de tilfeller hvor et slikt krav fremsettes lenge etter at salget har funnet sted, og selger har innrettet seg etter det gjennomførte salget.

Det vil også kunne oppleves som tøft for kjøper av bolig dersom det viser seg å være skadedyr i boligen. Et slikt funn vil kunne redusere boligens verdi, samtidig som det kan være både sjenerende og plagsomt.

Dersom du er selger eller kjøper av en bolig og opplever problemer i forbindelse med funn av skadedyr bistår vi deg gjerne. Ta kontakt dersom du ønsker en vurdering av din sak, og råd om hvordan du best bør gå frem videre. Vi hjelper deg gjerne!