Avhendingslova eller bustadoppføringslova – hvilken lov gjelder?
Hvilken lov som gjelder ved boligkjøp har stor betydning for rettighetene dine. Kjøper du en ferdigstilt bolig, gjelder normalt avhendingslova. Kjøper du bolig før den er ferdig oppført fra en entreprenør, gjelder som hovedregel bustadoppføringslova.
Det viktigste om lovvalg ved boligsalg
✔ Avhendingslova gjelder ved salg av ferdig bolig
✔ Bustadoppføringslova gjelder ved kjøp før ferdigstillelse
✔ Begge lover er ufravikelige til fordel for forbruker
✔ Bustadoppføringslova gir sterkere vern på flere områder
✔ Lovvalget kan ha stor økonomisk betydning
Når gjelder avhendingslova?
Avhendingslova gjelder ved kjøp og salg av fast eiendom, typisk bruktboliger og ferdigstilte nye boliger.
Loven regulerer forholdet mellom kjøper og selger etter at boligen er ferdig oppført. Det avgjørende er at boligen er ferdigstilt på avtaletidspunktet.
Avhendingslova gjelder også dersom en entreprenør venter med å selge boligen til den er ferdig bygget.
Når gjelder bustadoppføringslova?
Bustadoppføringslova gjelder når en entreprenør inngår avtale med en forbruker om oppføring av bolig – før boligen er ferdigstilt.
Det avgjørende er:
- At kjøper er forbruker
- At selger er entreprenør/næringsdrivende
- At boligen ikke er ferdigstilt når avtalen inngås
Dersom det gjenstår arbeid av håndverksmessig karakter på avtaletidspunktet, vil boligen normalt ikke anses som ferdigstilt.
Rydding og mindre kosmetiske arbeider er derimot ikke avgjørende.
Også omfattende ombygging kan likestilles med nyoppføring dersom arbeidet er så gjennomgripende at boligen i realiteten fremstår som ny.
Når anses avtalen inngått?
Utgangspunktet er datoen partene signerer kjøpekontrakten.
I noen tilfeller kan avtalen anses inngått tidligere, dersom partene allerede da var enige om avtalens hovedinnhold. Dette kan få betydning for hvilken lov som gjelder.
Advokatens råd
Ved kjøp av prosjektbolig er tidspunktet for avtaleinngåelse avgjørende. Små forskjeller i fremdrift kan få store rettslige konsekvenser.
Hvorfor har lovvalget betydning?
Begge lover er ufravikelige til fordel for forbruker. Det betyr at det ikke kan avtales dårligere vilkår enn det som følger av loven.
Bustadoppføringslova gir imidlertid kjøper sterkere rettigheter på flere områder.
1. Rett til endringer og tilleggsarbeid
Etter bustadoppføringslova § 9 kan forbrukeren kreve visse endringer og tilleggsarbeider underveis i byggeprosessen.
En slik rett finnes ikke etter avhendingslova.
2. Dagmulkt ved forsinkelse
Ved forsinket ferdigstillelse kan kjøper etter bustadoppføringslova kreve dagmulkt, en standardisert kompensasjon per dag forsinkelsen varer.
Dette gjelder uavhengig av om kjøper kan dokumentere økonomisk tap.
Etter avhendingslova må kjøper i stedet kreve erstatning og dokumentere sitt faktiske tap, noe som ofte er mer krevende.
3. Garanti fra entreprenør
Etter bustadoppføringslova plikter entreprenøren å stille garanti både før og etter overtakelse.
En tilsvarende lovpålagt garantiordning finnes ikke etter avhendingslova.
Dette gir kjøper et ekstra sikkerhetsnett dersom entreprenøren får økonomiske problemer.
Kan entreprenøren velge hvilken lov som gjelder?
I praksis kan entreprenøren påvirke lovvalget ved å vente med å selge boligen til den er ferdigstilt.
Selges boligen først etter ferdigstillelse, vil avhendingslova normalt gjelde. Entreprenøren slipper da krav om garanti og risiko for dagmulkt.
Selges boligen før ferdigstillelse, gjelder bustadoppføringslova, med sterkere rettigheter for kjøper.
Tips fra advokaten
Kjøper du bolig under oppføring, bør du kontrollere at lovpålagt garanti faktisk er stilt før du betaler.
Hva gjør du hvis du er usikker på hvilken lov som gjelder? [Sjekkliste]
1. Avklar om boligen var ferdigstilt ved avtaleinngåelse
Start med å undersøke om det gjensto håndverksmessig arbeid da kontrakten ble signert.
✔ Var boligen klar til overtakelse?
✔ Gjensto det arbeid av byggteknisk karakter?
✔ Skulle entreprenøren ferdigstille boligen etter kontraktsinngåelse?
Hvis svaret er ja på det siste, taler det for bustadoppføringslova.
2. Undersøk hvem selger er
Lovvalget avhenger også av hvem du kjøper av.
✔ Er selger en profesjonell utbygger/entreprenør?
✔ Eller er det en privatperson som selger ferdig bolig?
Bustadoppføringslova gjelder bare der selger er næringsdrivende.
3. Gå gjennom kontrakten
Se om kontrakten viser til bustadoppføringslova eller avhendingslova.
✔ Er det avtalt dagmulkt?
✔ Er det stilt garanti?
✔ Er det regulert endringsarbeider?
Kontraktens innhold kan gi klare indikasjoner.
4. Kontakt Osloadvokatene for vurdering
Er du i tvil, bør du få en juridisk vurdering.
Vi bistår med å:
✔ Fastslå riktig lovgrunnlag
✔ Vurdere krav ved forsinkelse
✔ Beregne dagmulkt
✔ Fremme krav mot entreprenør
5. Sjekk rettshjelpsdekning
Mange har rettshjelpsdekning gjennom innboforsikring.
Vi hjelper deg med å avklare dekning og varsle forsikringsselskapet korrekt.
Lurer du på om du har råd til advokat?
Mange er bekymret for kostnadene, men innboforsikringen dekker som regel 80 % av advokatutgiftene i tvister knyttet til eiendom og bolig.
Det er viktig å være klar over at dekningen er begrenset, normalt oppad til et fastsatt maksimumsbeløp per tvist, ofte inntil 100 000 kroner, eller begrenset oppad til tvistens økonomiske verdi (kravets størrelse).
Vi vurderer sammen med deg om saken kan meldes inn under rettshjelpsdekningen i din forsikring.
La oss sjekke hva som dekkes i ditt tilfelle.
Når du tar kontakt med oss, skal du være trygg på at:
- Vi er uavhengige: Vi jobber kun for dine interesser, ikke for å begrense forsikringsselskapets kostnader.
- Vi sørger for at du får den hjelpen du har krav på, uten at kostnadene blir en hindring.
- Vi ordner søknaden for deg, slik at du slipper å bekymre deg for økonomien.
Osloadvokatene bistår deg med:
- Vurdering av hvilken lov som gjelder
- Gjennomgang av kjøpekontrakt
- Vurdering av krav ved forsinkelse eller mangler
- Bistand ved dagmulktskrav
- Tvister mot entreprenør eller selger
Denne artikkelen er skrevet av
Ofte stilte spørsmål
-
Bustadoppføringslova gir sterkere vern ved kjøp før ferdigstillelse, blant annet rett til dagmulkt og krav om garanti.
-
Nei, lovvalget avgjøres av faktiske forhold, særlig om boligen var ferdigstilt ved avtaleinngåelsen.
-
Dersom det gjensto håndverksmessig arbeid som entreprenøren skulle utføre, vil bustadoppføringslova normalt gjelde.
-
Ja, Osloadvokatene håndterer prosessen med forsikringsselskapet for deg.
Snakk med en advokat
Ønsker du at vi skal vurdere saken din? Send inn en henvendelse, og vi kontakter seg innen 3 timer
Andre relevante saker
Fikk beholde hund mot borettslagets vilje
Styret kunne ikke tvangsselge leiligheten på grunn av mannens hund
Avslutning av leieforhold – hvilke regler gjelder?
