Bruk av seksjon og fellesareal: Hva kan du bestemme selv?
Mange konflikter i sameier starter med spørsmål om bruk av fellesarealer og rettigheter i egen seksjon. Hvor går egentlig grensen mellom det du kan bestemme selv, og det sameiet kan gripe inn i?
Hva sier loven om bruk av seksjon og fellesarealer?
Eierseksjonsloven regulerer alle forhold mellom seksjonseiere – fra bruk av seksjon til ansvar for fellesområder.
I lovens § 25 står det at hver seksjonseier har eksklusiv bruksrett til sin seksjon, men fellesarealene skal brukes slik de er beregnet og uten å skade eller sjenere andre.
Loven bygger på et prinsipp om balanse:
Du har frihet i din egen bolig, men må ta hensyn til fellesskapet.
Det viktigste om bruk av seksjon og fellesareal
✔ Du har enerett til din egen seksjon – men må vise hensyn.
✔ Fellesarealer skal brukes til det de er ment for, og på en måte som ikke skader andre.
✔ Sameiet kan gi enerett til deler av fellesarealet, men det krever vedtak.
✔ Styret kan reagere ved ulovlig bruk eller urimelig sjenanse.
✔ Innboforsikringen dekker som regel 80 % av advokatutgiftene i slike saker.
Hva regnes som fellesareal – og hvem bestemmer over det?
Alt som ikke tilhører en enkelt seksjon regnes som fellesareal. Det kan være trapper, uteplasser, parkeringsanlegg, heiser eller vaskerom.
Utgangspunktet er at alle sameiere har lik rett til å bruke fellesarealet, uansett eierbrøk.
Unntak gjelder dersom:
- Sameiet har vedtektsfestet enerett for enkelte eiere, jf. § 25 femte ledd.
- Fellesarealet brukes kommersiellt – da skal inntektene fordeles etter eierbrøk, jf. § 29.
Dersom vedtektene ikke sier noe, bestemmer årsmøtet hvordan fellesområdene skal forvaltes, jf. § 28 første ledd.
Kan fellesareal gjøres om til privat seksjon?
Et fellesareal kan i noen tilfeller omdisponeres til privat bruk eller inngå i en eksisterende seksjon, men dette krever klare vedtak i sameiet. Som hovedregel må alle seksjonseiere samtykke dersom omdisponeringen innebærer endring av eierbrøker eller seksjonering.
Typiske eksempler er:
- kjellerrom som ønskes gjort til del av en seksjon
- loft eller uteareal som ønskes seksjonert
- felles bod eller rom som tas i privat bruk
Advokatens råd
Uten gyldig vedtak kan slik bruk anses som ulovlig, selv om den har pågått over tid.
Eksklusiv bruksrett over seksjon – frihet, men med grenser
Som seksjonseier har du full bruksrett til din seksjon. Du kan pusse opp, møblere og gjøre endringer så lenge du ikke:
- Ødelegger bærende konstruksjoner eller røranlegg
- Endrer byggets fasade uten godkjenning
- Forårsaker urimelig ulempe eller skade for naboene
Du kan også nekte andre (som styret eller vaktmester) adgang til din seksjon, med unntak for nødvendig vedlikehold eller akutte reparasjoner.
Sjekk papirene før du begynner
Før du tar i bruk hage, kjeller, bod eller parkeringsplass som «din», må du kontrollere seksjoneringskartet og vedtektene. Muntlige avtaler eller langvarig bruk gir som hovedregel ingen juridisk rett.
Kan sameiet nekte deg å bruke egen seksjon slik du vil?
Selv om du har enerett til din seksjon, kan sameiet gripe inn dersom bruken strider mot lov, vedtekter eller påfører andre urimelig ulempe. Sameiet kan for eksempel reagere dersom seksjonen brukes:
- til korttidsutleie i strid med vedtektene
- som næringslokale i boligseksjon
- på en måte som gir støy, lukt eller trafikk utover det påregnelige
Det avgjørende er ikke hva du selv mener er rimelig, men hvordan bruken påvirker fellesskapet og hva som er fastsatt i regelverket.
Når blir bruk av seksjon urimelig eller til sjenanse?
Etter eierseksjonsloven § 25 andre ledd er det ikke tillatt å bruke egen seksjon eller fellesareal på en måte som er unødvendig eller urimelig til skade eller ulempe for andre.
Typiske eksempler på ulovlig bruk:
- Høy og gjentatt musikk, fest eller støy
- Lagring av eiendeler i fellesarealer
- Uautorisert bygging av bod, terrasse eller levegg
- Bruk av bolig til næringsformål i strid med vedtektene
Hva som regnes som «urimelig» avhenger av området og naboskapet. En viss mengde støy og aktivitet må alltid tåles i et sameie.
Hvor går grensen mellom seksjon og fellesareal i praksis?
Grensen mellom hva som er del av en seksjon og hva som er fellesareal, er en av de vanligste kildene til konflikt i sameier. Mange antar at uteplass, hageflekk eller parkeringsplass «følger seksjonen», uten at dette nødvendigvis stemmer juridisk.
For å avklare grensen må du se på:
- seksjoneringskart og matrikkel
- vedtekter og eventuelle tilleggsavtaler
- tidligere vedtak om eksklusiv bruksrett
Dersom arealet ikke er uttrykkelig knyttet til seksjonen, regnes det som fellesareal – selv om bare én seksjon bruker det i praksis.
Spør styret skriftlig
Planlegger du tiltak som kan berøre fellesareal eller naboer, bør du alltid kontakte styret på forhånd og få svaret skriftlig. Det kan spare deg for både konflikt og kostbare krav senere.
Hva kan styret gjøre hvis reglene brytes?
Styret har plikt til å reagere hvis bruken strider mot lov eller vedtekter. De kan:
- Gi pålegg om retting eller fjerning
- Kreve erstatning for økonomisk tap
- Fremme vederlagskrav hvis noen har tjent på ulovlig bruk
- I alvorlige tilfeller: kreve tvangssalg eller fravikelse av seksjonen
Styret bør dokumentere saken godt og søke juridisk bistand tidlig dersom konflikten eskalerer.
Advokatens vurdering
De fleste sameiekonflikter starter med manglende kjennskap til regelverket. Mange tror de kan bruke hagen, kjelleren eller parkeringsplassen som de vil, men slik er det ikke. Vårt råd er å lese vedtektene nøye og kontakte styret før du gjør endringer.
Dette bør du gjøre hvis du er uenig i bruken
- Sjekk vedtekter og lovverk.
- Snakk med naboen eller styret på en rolig og konstruktiv måte.
- Dokumenter bruken – ta bilder og skriv ned hendelser.
- Kontakt advokat hvis du ikke får gjennomslag.
Lurer du på om du har råd til advokat?
Mange er bekymret for kostnadene, men innboforsikringen dekker som regel 80 % av advokatutgiftene i nabotvister.
Du betaler kun en egenandel (ca. 4000 kr) og 20 % av kostnadene.
Vi undersøker alltid dekning via forsikring før vi starter saken.
La oss sjekke hva som dekkes i ditt tilfelle.
Når du tar kontakt med oss, skal du være trygg på at:
- Vi er uavhengige: Vi jobber kun for dine interesser, ikke for å begrense forsikringsselskapets kostnader.
- Vi sørger for at du får den hjelpen du har krav på — uten at kostnadene blir en hindring.
- Vi ordner søknaden for deg, slik at du slipper å bekymre deg for økonomien.
Osloadvokatene bistår deg med:
- Forhandling og dialog med styret
- Vurdering av lovligheten av saken din
- Håndtering av forsikringsdekning for advokat
Denne artikkelen er skrevet av
Ofte stilte spørsmål om bruk av seksjon og fellesareal
-
Ja, men bare hvis det ikke hindrer andre og er innenfor vedtektene.
-
Nei, ikke uten samtykke – med mindre det gjelder nødvendig vedlikehold.
-
Kun dersom årsmøtet eller vedtektene gir deg enerett til området.
Snakk med en advokat
Ønsker du at vi skal vurdere saken din? Send inn en henvendelse, og vi kontakter seg innen 3 timer
Andre relevante saker
Fikk beholde hund mot borettslagets vilje
Styret kunne ikke tvangsselge leiligheten på grunn av mannens hund
Avslutning av leieforhold – hvilke regler gjelder?
