Salgspålegg: Kan styret kreve tvangssalg eller utkastelse?
Styret i borettslag eller sameier kan kreve tvangssalg ved vesentlig mislighold, men reglene og prosessen må følges nøye – både for styret og berørte beboere.
Kort oppsummert
✔ Styret kan gi salgspålegg ved vesentlig mislighold
✔ Det må gis minst én skriftlig advarsel
✔ Du kan få salgspålegg av flere grunner
✔ Styrets adgang til å vedta utkastelse er svært snever
✔ Advokathjelp dekkes ofte gjennom forsikringen
Hva sier loven om tvangssalg i sameier og borettslag?
Hvis du bor i et borettslag eller sameie, kan styret kreve at du selger boligen eller begjære tvangssalg dersom du vesentlig misligholder dine plikter.
Et salgspålegg betyr at du får et formelt krav fra styret om å selge boligen innen en bestemt frist. Dette er ment som en siste mulighet til å rette opp situasjonen før mer inngripende tiltak settes i verk.
Dersom du ikke følger salgspålegget, kan styret begjære tvangssalg gjennom namsmyndighetene. Dette innebærer at boligen selges ved tvangsauksjon for å dekke krav og sikre ordnede forhold i fellesskapet.
Salgspålegg gis før begjæring om tvangssalg. Vesentlig mislighold kan for eksempel være:
- Manglende betaling av felleskostnader
- Brudd på vedtekter eller hus-/ordensregler
- Formålstridig bruk av boligen
For sameier reguleres spørsmålet av eierseksjonsloven § 38, mens for borettslag gjelder borettslagsloven § 5-18.
Eieren må gis skriftlig advarsel som beskriver misligholdet og konsekvensene før tvangssalg kan fremmes, med mindre det foreligger akutte forhold som gir unntak.
Kontakt advokat tidlig
Jo tidligere du får hjelp, desto større er sjansen for å finne en løsning
Panterett og tvangssalg
Loven gir både sameiet og borettslaget panterett for krav som følge av felleskostnader. Dette gir grunnlag for tvangssalg dersom pliktene ikke oppfylles.
Styrets rolle
Styret må fatte vedtak om tvangssalg. Forretningsføreren kan ikke avgjøre dette alene uten uttrykkelig delegasjon, siden salgspålegg har store konsekvenser for eieren.
Det er styret som må bevise at du har vesentlig misligholdt dine plikter før tvangssalg kan gjennomføres.
Styret må derfor sørge for at alle relevante forhold er grundig dokumentert, for eksempel gjennom skriftlige advarsler, betalingshistorikk, korrespondanse og eventuelle vitneutsagn.
Kravet må bygge på en tilstrekkelig mengde dokumentasjon som indikerer et vesentlig pliktbrudd hos eier.
Dette betyr at styret må handle konkret og raskt, samtidig som det sikres at beboeren har fått nødvendig advarsel og mulighet til å rette opp misligholdet, med mindre det foreligger akutte forhold som tilsier unntak fra advarsel.
Når kan borettslag eller sameiet kreve deg utkastet?
Styret kan kreve fravikelse av bruksenheten dersom en din oppførsel medfører fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller dersom oppførselen er til alvorlig plage eller sjenanse for de øvrige beboerne.
Styrets adgang til utkastelse gjelder kun i alvorlige tilfeller av pliktbrudd fra eier.
En begjæring om utkastelse kan fremmes tidligst samtidig med at det gis salgspålegg (vesentlig mislighold). Begjæringen settes frem for tingretten, og retten vurderer om vilkårene for utkastelse er oppfylt.
Vilkår for tvangssalg av din leilighet – advarsel
Før styret kan gå til tvangssalg, må lovens krav til forutgående advarsel og dokumentasjon være oppfylt.
Advarsel må gis
Normalt må minst én skriftlig advarsel gis som:
- Opplyser om at mislighold kan føre til salgspålegg
- Beskriver typen mislighold
- Setter en rimelig frist for forbedring
Dette er unntaket: Ved fare for skadeverk, ødeleggelse av eiendom eller alvorlig sjenanse kan advarsel utelates.
Tips fra advokaten
Hvis du mottar en skriftlig advarsel, les den nøye. Den skal forklare hva du har gjort galt, hva som må rettes opp, og hvilke konsekvenser det kan få.
Vesentlig mislighold
For at utkastelse eller tvangssalg skal kunne gjennomføres, må misligholdet vurderes som vesentlig.
Typiske eksempler på vesentlig mislighold som kan utløse salgspålegg eller tvangssalg:
- Manglende betaling av betydelige felleskostnader over tid, som belaster fellesskapet økonomisk.
- Hyppige eller alvorlige brudd på vedtekter og hus-/ordensregler, for eksempel gjentatt støy, uautorisert bruk av fellesarealer eller manglende vedlikehold.
- Formålstridig bruk av boligen, som utleie til kommersielle formål uten styrets samtykke, eller andre handlinger som skaper risiko for skade eller sjenanse.
Ved vurderingen av vesentlighet må styret alltid ta hensyn til intensitet og varighet av misligholdet.
Ved vurderingen må styret også se på om misligholdet har skapt reelle problemer for fellesskapet, som økonomisk tap eller ulemper for andre beboere. Konsekvensene av handlingene kan være avgjørende for om misligholdet anses som vesentlig.
Enkelttilfeller fra din side kan være uvesentlige, men gjentatte eller langvarige forhold kan samlet kvalifisere som vesentlig mislighold.
Hvis du har fortsatt med mislighold til tross for gjentatte advarsler, vil dette styrke vurderingen av vesentlighet.
Styret bør dokumentere både omfang og hyppighet, slik at grunnlaget for tvangssalg fremstår klart og juridisk holdbart.
Dokumentasjon
Styret må dokumentere misligholdet:
- E-poster, brev og klager
- Politianmeldelser eller rapporter
- Tidligere advarsler og korrespondanse
Tvangssalg: Eksempler fra virkeligheten
Justert ytterdør i borettslag
I en sak fra Oslo byfogdembete fra 2014 hadde en kvinne i over 15 år justert lukkehastigheten på borettslagets ytterdør, noe som skapte frustrasjon og ulempe for naboene.
Etter flere forsøk på å hindre henne og en skriftlig advarsel, begjærte borettslaget tvangssalg av leiligheten. Retten vurderte at misligholdet var vesentlig og opprettholdt salgspålegget. Lagmannsretten forkastet senere anken.
Saken illustrerer viktigheten av vesentlighet, dokumentasjon og korrekt prosess for salgspålegg og tvangssalg.
Manglende betaling av felleskostnader i sameie
I en annen sak behandlet av Høyesterett unnlot en seksjonseier å betale fellesutgifter over lengre tid.
Forretningsføreren fremmet begjæring om tvangssalg, men Høyesterett fastslo at det måtte foreligge styrevedtak, da salgspålegg ikke regnes som «vanlig forvaltning» og forretningsfører derfor ikke kan treffe slike avgjørelser alene.
Disse eksemplene viser at kjennskap til prosedyren for salgspålegg og tvangssalg er avgjørende for ditt resultat i saken.
Tips fra advokaten
Dokumentér alltid kommunikasjonen med styret og søk juridisk bistand tidlig for å unngå eskalering.
Hva gjør du nå?
- Samle dokumentasjon: E-poster, kontrakter, rapporter, klager
- Noter varslingshistorikk: Hvilke advarsler er gitt, og hvordan har eieren reagert
- Kontakt advokat: Få vurdert om misligholdet er vesentlig og om krav om tvangssalg kan fremmes
- Forsikring: Søknad og dekning kan gå gjennom innboforsikring eller sameiets forsikring
Lurer du på om du har råd til advokat?
Mange er bekymret for kostnadene, men innboforsikringen dekker som regel 80 % av advokatutgiftene i nabotvister.
Du betaler kun en egenandel (ca. 4000 kr) og 20 % av kostnadene.
Vi undersøker alltid dekning via forsikring før vi starter saken.
La oss sjekke hva som dekkes i ditt tilfelle.
Når du tar kontakt med oss, skal du være trygg på at:
- Vi er uavhengige: Vi jobber kun for dine interesser, ikke for å begrense forsikringsselskapets kostnader.
- Vi sørger for at du får den hjelpen du har krav på — uten at kostnadene blir en hindring.
- Vi ordner søknaden for deg, slik at du slipper å bekymre deg for økonomien.
Osloadvokatene bistår deg med:
-
- Sikre at prosessen går riktig for seg
- Vurdering av vesentlig mislighold
- Forberedelse av dokumentasjon
- Søknader og forhandlinger
- Dekning av advokatutgifter gjennom forsikring
Denne artikkelen er skrevet av
Ofte stilte spørsmål om husdyr
-
Vesentlig mislighold er pliktbrudd som har stor betydning for sameiet eller borettslaget, som manglende betaling, brudd på vedtekter eller formålstridig bruk.
-
Som hovedregel ja, men ved fare for skade eller alvorlig sjenanse kan advarsel utelates.
-
Nei, dette krever styrevedtak. Forretningsfører kan kun handle med uttrykkelig delegasjon fra styret.
-
Samle dokumentasjon og varsle styret. Ved behov kan advokat bistå i vurdering og fremme tvangssalg dersom vilkårene er oppfylt.
-
Ja, innboforsikring dekker vanligvis advokatutgifter opp til kr 100 000. Styret i sameiet har ofte forsikringsdekning opp til kr 400 000.
Snakk med en advokat
Ønsker du at vi skal vurdere saken din? Send inn en henvendelse, og vi kontakter seg innen 3 timer
Andre relevante saker
RettssakBorettslagsleilighet tvangssolgt
Leilighet tvangssolgt etter husbråk
