Kan jeg nekte å overta hvis boligen har feil?

Bare hvis feilen gjør boligen ubeboelig eller forholdet er svært alvorlig.

Hva skjer hvis jeg nekter uten grunnlag?

Selger kan da heve avtalen og kreve erstatning for tap.

Er det tryggere å holde tilbake penger?

Ja, det er ofte bedre eller tryggere å overta boligen og holde tilbake en del av kjøpesummen.

Må jeg bruke advokat?

Ja – dette er komplekse saker, og juridisk bistand er ofte avgjørende for å beskytte dine rettigheter.

Kan jeg ha krav på forsikringsdekning?

Ja, Osloadvokatene håndterer prosessen med forsikringsselskapet for deg.

Eiendom

Kan du nekte å overta boligen du har kjøpt?

Boligkjøp er ofte livets største investering. Men hva gjør du hvis boligen ikke er som avtalt – kan du nekte å overta, eller må du betale?

Det viktigste om å nekte overtakelse

✔ Du kan nekte å overta boligen kun i helt spesielle og grove tilfeller.

✔ Retten til å avvise overtakelse er ulovfestet, men anerkjent i norsk rett.

✔ Dersom du overtar boligen, kan du likevel holde tilbake deler av kjøpesummen.

✔ Høyesterett har slått fast at ikke enhver feil gir rett til å nekte overtakelse.

✔ Advokatbistand tidlig i prosessen er avgjørende for å sikre dine rettigheter.

Nekte overtakelse: Hva sier loven?

Selv om avhendingsloven ikke direkte regulerer retten til å nekte overtakelse, følger det av rettspraksis at kjøper i helt særlige tilfeller kan avvise boligen.

Hovedregelen i norsk rett er at avtaler skal holdes – også ved boligkjøp. Du kan derfor ikke uten videre nekte å ta over eiendommen selv om du finner mangler.

Men dersom boligen ikke kan anses som beboelig, og manglene er så alvorlige at det ville vært urimelig å kreve overtakelse, kan du ha en avvisningsrett.

Når kan du faktisk nekte å overta boligen?

Avvisningsretten gjelder bare i de klare og grove tilfellene – og vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle.

Typiske situasjoner hvor retten kan være aktuell er:

Mangler ved vann, strøm eller avløp som gjør boligen ubeboelig.
Alvorlige fuktskader, råte eller mugg som utgjør helserisiko.

Strukturelle feil som gjør boligen uforsvarlig å bo i før utbedring.

Viktig opplysning fra advokaten

Mindre feil eller estetiske mangler gir ikke grunnlag for å nekte overtakelse. Da må du heller overta – og fremme et mangelskrav i etterkant.

Alternativ: Holde tilbake kjøpesummen

Dersom du ikke nekter å overta, men oppdager feil ved boligen, kan du holde tilbake deler av kjøpesummen.

Etter avhendingsloven § 4-15 kan kjøper holde tilbake så mye som er nødvendig for å sikre sitt krav.

Dette er en tryggere løsning enn å nekte overtakelse, og brukes ofte ved:

Mangel som kan rettes etter overtakelse.
Uenighet om manglens alvorlighetsgrad.
Usikkerhet om hvor stort prisavslag som er rimelig.

Eksempel: Høyesteretts dom om fuktskade

Her er et relevant eksempel fra høyesterett om å nekte overtakelse grunnet fuktskade.

I en dom fra Høyesterett i 2007 nektet kjøper å overta en leilighet etter å ha oppdaget fuktskader i stuetaket.

Retten slo fast at skadene var en mangel, men at leiligheten fortsatt var beboelig og utbedringen kunne skje fra etasjen over.

Dermed hadde ikke kjøper rett til å nekte overtakelse.

Høyesterett presiserte at dersom mangelen hadde vært mer omfattende – for eksempel hvis vannskaden gjorde boligen ubeboelig – kunne resultatet blitt et annet.

Saken viser at grensen for avvisning er svært høy. Det betyr at det er en høy grense for hvilke mangler som kan kvalifisere for å nekte overtakelse.

Ekstra tips: Slik sikrer du deg før overtakelse

Gå gjennom boligen nøye før du signerer overtakelsesprotokollen. Ta med fagkyndig om du er usikker.
Sjekk tilstandsrapporten opp mot det du faktisk ser – stemmer opplysningene?
Ta bilder og video av alt som virker feil, mangelfullt eller uferdig.
Få skriftlig bekreftelse fra selger eller megler på eventuelle forhold som skal utbedres etter overtakelse.

Dette gjør det enklere å dokumentere eventuelle mangler dersom saken utvikler seg til tvist.

Les mer om:

Har du oppdaget feil og mangler ved boligen? Du har krav på fradrag for advokatutgifter i saker som gjelder din eiendom Fikk hevet kjøp av bolig fra 1890 med råteskader

Advokatens råd : Bør du nekte overtakelse?

Hos Osloadvokatene ser vi ofte at kjøpere reagerer spontant når de oppdager feil ved overtakelse – og vurderer å nekte å ta over.

Det kan gi store konsekvenser dersom du gjør dette uten juridisk vurdering.

Får du hjelp fra advokat tidlig, kan vi sikre dokumentasjon, avbryte frister og finne den mest strategiske løsningen – enten det er å holde tilbake kjøpesum, kreve prisavslag eller vurdere heving.

Tips fra advokaten

Dokumentér alltid saken din godt. Det kan være avgjørende med god dokumentasjon.

Ofte oversett rettighet: Reklamasjonsfristene

Husk at reklamasjonsfristen starter fra du oppdaget eller burde oppdaget mangelen.

Du må reklamere innen rimelig tid – normalt 2–3 måneder.

Absolutt frist er 5 år etter overtakelse.

Sender du klagen for sent, kan du miste hele kravet.

En advokat kan hjelpe deg med å avbryte fristen slik at du ikke mister retten til kompensasjon.

Hva bør du gjøre nå?

Osloadvokat Adam Ahlquist opplever ofte stressede klienter som ikke vet hva de skal gjøre.

Her er Ahlquist sine råd for eiendom med feil og mangler, dersom man ønsker å nekte overtakelse.

Dokumenter alt du oppdager ved overtakelsen (bilder, tilstandsrapport, video).
Kontakt advokat umiddelbart før du tar stilling til overtakelse.
Ikke signer overtakelsesprotokoll hvis du er i tvil om boligens tilstand.
Send skriftlig reklamasjon til selger eller eierskifteforsikringen.

Avklar økonomiske konsekvenser før du eventuelt holder tilbake kjøpesum.

Lurer du på om du har råd til advokat?

Mange er bekymret for kostnadene, men innboforsikringen dekker som regel 80 % av advokatutgiftene i nabotvister.

Du betaler kun en egenandel (ca. 4000 kr) og 20 % av kostnadene.

Vi undersøker alltid dekning via forsikring før vi starter saken.

La oss sjekke hva som dekkes i ditt tilfelle.

Når du tar kontakt med oss, skal du være trygg på at:

Vi er uavhengige: Vi jobber kun for dine interesser, ikke for å begrense forsikringsselskapets kostnader.
Vi sørger for at du får den hjelpen du har krav på — uten at kostnadene blir en hindring.
Vi ordner søknaden for deg, slik at du slipper å bekymre deg for økonomien.

Skal du overta bolig, men er usikker på om du bør signere overtakelsen?

Kontakt Osloadvokatene for en gratis og uforpliktende vurdering av saken.

Vi hjelper deg med å sikre dine rettigheter og sørger for at du ikke tar over mer ansvar enn.

Snakk med oss

Ofte stilte spørsmål om husdyr

Bare hvis feilen gjør boligen ubeboelig eller forholdet er svært alvorlig.
Selger kan da heve avtalen og kreve erstatning for tap.
Ja, det er ofte bedre eller tryggere å overta boligen og holde tilbake en del av kjøpesummen.
Ja – dette er komplekse saker, og juridisk bistand er ofte avgjørende for å beskytte dine rettigheter.
Ja, Osloadvokatene håndterer prosessen med forsikringsselskapet for deg.

Denne artikkelen er skrevet av

Adam Justin Ahlquist Advokat/Partner

adam.ahlquist@advokat.no +47 934 84 835

Snakk med en advokat

Ønsker du at vi skal vurdere saken din? Send inn en henvendelse, og vi kontakter seg innen 3 timer