Fester kunne bli selveier til spottpris
Saken omhandlet en tomt i et prominent område i Oslo sentrum. Tomten var på rundt 1,5 mål og ble festet bort i 1950 for 99 år.
Fester ønsket å bli selveier og innløse tomten, og bortfester var enig i dette. Innløsningsprisen var partene derimot langt fra enige om.
Innløsningsprisen på festet tomt
Innløsningsprisen reguleres av tomtefesteloven § 37. Hovedregelen er at innløsningssummen skal settes til 25 ganger årlig festeavgift. Dersom tomten er festet bort på ubegrenset tid og uten oppsigelsesrett for bortfester, kan bortfester kreve at innløsningssummen settes til 40 % av råtomtens verdi.
Bortfester anførte at § 37 ikke er ufravikelig, fordi den ikke ville gi bortfester full erstatning og dermed var i strid med både grunnloven og menneskerettighetene. Han anførte videre at loven ikke kunne gjelde på den konkrete kontrakt, fordi den ble inngått før tomtefesteloven § 37 var utarbeidet.
Lagmannsretten konstaterte at § 37 er ufravikelig, med mindre en lavere innløsningssum er avtalt. Lagmannsretten viste blant annet til en del Høyesterettsdommer hvor spørsmålet om grunnlovsstrid og menneskerettighetsstrid er behandlet og kom til at § 37 ikke er i strid med hverken Grunnloven eller Den Europeiske Menneskerettighetskonvensjon.
Festetomtens verdi
Lagmannsretten så deretter på den konkrete fastsettingen av innløsningssum. Retten fant at tomtens verdi isolert sett var på 10- 15 millioner kroner. Etter tomtefesteloven kan tomteverdien ikke settes høyere enn det den kan selges for med de oppførte bygninger. U-graden på tomten var ikke fullt utnyttet med den eksisterende bebyggelsen, og dette førte til reduksjon i verdien. Lagmannsretten fant at antatt salgsverdi på tomt og hus var 8 500 000,-, basert på blant annet tomtens plassering i et populært villastrøk i Oslo.
Hvilke verdier var tilført av tomtefester?
Deretter gikk lagmannsretten over til å se på hvilke verdier som var tilført av fester, som skulle trekkes ut før fastsettelse av beregningsgrunnlaget. Festerne hadde oppført et hus med antatt verdi på 4,5 millioner kroner. Dette ble trukket fra de 8 500 000,-, etter en reduksjon for slitasje og elde. Retten trakk også fra verdiøkning fester hadde tilført eiendommen ved å få innlagt vann og kloakk, samt andre utbedringer på tomten.
Råtomtens verdi ble etter dette satt til 3 800 000,-. Innløsningssummen ble satt til 40 % av dette, 1 520 000,- Fester skulle dermed bli eier av en tomt til verdi av 10 – 15 millioner kroner, til kun 1 520 000,-.