Fester fikk innløst hele tomten til kun 92 150 kr
Tidligere i år ble det avhjemlet overskjønn av Agder Lagmannsrett som illustrerer spørsmålene som kan komme på spisse ved opphør av et festeforhold.
Dommen omhandler et festeforhold av eiendom A, inkludert bryggeplasser og strandrett, som oppsto i 1977. I 1978 ble festeforholdet utvidet til også å omfatte naboeiendom B. Fester bodde i et hus på tomt A, og hadde fremsatt et krav om å få innløse hele tomten, inkludert tomt B, etter mulitiplikasjonsregelen i tomtefesteloven § 37 første punktum. Bortfester motsatt seg innløsning av tomt B og anførte at dette ikke var festetomt til «bustadhus eller fritidshus» som er vilkåret for innløsning etter tomtefesteloven §32. Bortfester anførte videre at det var regelen om innløsning mot 40% av tomtens verdi som var riktig beregning av festeavgiften.
For å finne ut om tomt B var «festetomt til bustadhus» så lagmannsretten først på avtalen som ble inngått da tomt B ble en del av festeforholdet. Deretter så de hen til hva som hadde blitt skrevet om tomten av bygningsrådet og fylkeslandbruksstyret i 1977. Det ble også sett hen til hendelsesforløpet da festers foreldre søkte om å få oppføre et hus på tomt B, men fikk avslag.
Lagmannsretten fant etter dette at «både festekontraktens ordlyd, parsellenes utforming og festers mangeårige bruk av arealet» tilsa at tomt A og B var én tomt og ett festeforhold i relasjon til innløsning. Dette ble underbygget av behandlingen i bygningsrådet og fylkeslandbruksstyret.
Deretter vurderte lagmannsretten hvilken innløsningssum som skulle fastsettes. Spørsmålet her var om tomten var festet bort på uavgrenset tid uten oppsigelsesrett for bortfester.
Bortfester argumenterte for at festekontrakten var tidsbegrenset fordi fester aktivt måtte forlenge kontrakten hvert 10. år for at festeforholdet ikke skulle opphøre. Han påpekte også at han hadde oppsigelsesrett etter reglene i tomtefesteloven.
Lagmannsretten så hen til forarbeider og en tidligere avsagt dom fra Høyesterett og kom til at svaret ville bero på «festekontraktens ordlyd, sammenholdt med partenes intensjon ved avtaleinngåelsen og virkningen for partene, herunder bortfesters forventninger til festeforholdet.» Det avgjørende var altså hva som var regulert i avtalen og ikke hva som fulgte av lovens bestemmelser.
Ordlyden i avtalen var «Festetiden er 10 – ti – år fra 1. august 1977 og med rett for festeren til å fornye festet 10 – ti – år ad gangen. Festeavgiften skal av partene kunne kreves regulert ved hver fornyelse overensstemmende med konsumprisindeksen og med den nu avtalte festeavgift som basis.»
Lagmannsretten fant at kontraktens ordlyd gav anvisning på en ensidig rett til forlengelse av kontrakten for fester. Det var dermed fester som kunne bestemme når avtalen opphørte, uten at bortfester kunne motsette seg det. Virkningen av avtalen var bruksrett av eiendommen så lenge fester ønsket, mot betaling av festeavgiften. Bortfester hadde fremsatt en innsigelse om at det ville være urimelig om fester kunne innløse kontrakten for en lav sum, for så å selge til markedsverdi senere. Til dette bemerket retten at bortfester ikke kunne ha hatt noen berettiget forventning om å få igjen disposisjonsretten over arealet, da festekontrakten var inngått på uavgrenset tid uten oppsigelsesrett for bortfester. Hans fremtidige tap var dermed tap av festeavgift, som ble kompensert gjennom mulitiplikasjonsregelen i § 37 første ledd første punktum.
Fester fikk dermed innløst hele tomten til 25 ganger festeavgiften, som var 92 150 kr.