Megler informerte ikke om interessent - selger tapte millioner

---

Høyesterett avsa nylig dom i en sak om god meglerskikk. Eiendomsmegleren hadde unnlatt å informere selger av en bygård om en mulig interessent.

I mars 2015 inngikk selger en oppdragsavtale med en eiendomsmegler om å selge bygården. Bygårdens markedsverdi ble angitt å ligge i prisklassen kr. 25-30 millioner. I salgsoppgaven ble prisantydningen satt til kr. 20 millioner fordi det fremgikk av boligsalgsrapporten at eiendommen hadde betydelige vedlikeholdsbehov. Bygården ble annonsert i avis og gjennom www.finn.no. Det var angitt at visning skulle skje «etter avtale med megler». Det ble gjennomført visning mandag 11. mai. Megler informerte ikke om interessent overfor selger.

Megler informerte ikke om interessent

I forbindelse med visningen 11. mai kom det flere bud. Budet på kr. 20 millioner fra Pbm Eiendom AS var det som til slutt ble akseptert av selger. Før budet ble akseptert hadde imidlertid en annen aktør, Bybroen, meldt interesse overfor megleren. Dette selskapet hadde samtidig gitt uttrykk for at de trengte mer tid til vurdering. Megleren informerte ikke om dette til selger.

Noen dager etter salget henvendte Bybroen seg til Pbm Eiendom AS og presenterte et bud på kr. 23,2 millioner kroner. Tilbudet ble ikke akseptert og videresalg kom ikke i stand. Etter at selger ble kjent med budet fra Bybroen fremsatte de krav om erstatning samt tilbakebetaling av betalt vederlag overfor megleren.

Hevdet at megler var erstatningsansvarlig

Selger gjorde gjeldende at eiendomsmegleren hadde begått flere feil under utførelsen av oppdraget og at disse feilene utgjorde erstatningsbetingende uaktsomhet. Retten presiserte innledningsvis at det kun var gjennomføringen av budgivningsprosessen som det heftet tvil ved, og konsentrerte seg derfor om denne.

De rettslige utgangspunkter

Eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd dannet utgangspunktet for vurderingen:

Oppdragstaker skal i sin virksomhetsutøvelse opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser. Oppdragstakeren må ikke opptre på noen måte som er egnet til å svekke tilliten til oppdragstakerens integritet og uavhengighet.

Deretter ble det vist til forskrift om eiendomsmegling § 6-3 andre ledd tredje punktum, der følgende fremgår:

Oppdragstaker skal så langt det er nødvendig og mulig orientere oppdragsgiver, budgivere og øvrige interessenter skriftlig om mottatte bud, herunder budets størrelse, forbehold og akseptfrist, og legge til rette for at disse får rimelig tid til å områ seg. 

Spørsmålet var om budrunden hadde blitt gjennomført på forsvarlig måte. Etter visningen var det elleve interessenter. Dette talte for at megleren i tilfredsstillende grad hadde nådd frem til den aktuelle målgruppen. Bybroen, som megler ikke hadde informert selger om, sendte følgende tekstmelding til megleren da budet til Pbm Eiendom AS på kr. 20 millioner kom inn:

Vi er fortsatt interessert, men trenger noe mer tid til vurdering. Hold meg orientert om den blir solgt eller ikke kl 18.

Akseptfristen til Pbm Eiendom AS sitt bud gikk ut minutter senere. Megleren forklarte overfor retten at han trengte mer tid for å avklare med selger om de ville akseptere budet fra Pbm Eiendom AS. Pbm Eiendom AS utvidet derfor akseptfristen to timer til mot at megler ikke skulle gå aktivt ut for å innhente andre bud. Megler tok derfor ikke kontakt med Bybroen og nevnte heller ikke at selskapet var en interessent overfor selger.

Burde ha informert selger

Retten viste til flere forhold som talte for at megleren burde ha informert om Bybroens interesse. Det at selger var i tvil om hvorvidt budet fra Pbm Eiendom AS skulle aksepteres samt at salgsprosessen gikk svært raskt talte i meglers disfavør.

Likevel mente retten at det måtte ha fremstått som høyt usikkert om Bybroen ville inngi et høyere bud enn det som forelå. Tekstmeldingen fra Bybroen ga uttrykk for en avventende holdning samt at selskapet var forberedt på at bygården kunne bli solgt for kr. 20 millioner. Det ble imidlertid lagt til grunn at megleren, etter alle omstendigheter tatt i betraktning, burde ha opplyst om interessenten til selger.

Slapp erstatningsansvar og vederlagskrav

Megler informerte ikke om interessent, men burde i følge retten ha gjort nettopp dette. Ettersom det imidlertid var høyst usikkert om det var noen reell mulighet at Bybroen skulle avgi et høyere bud, var det forståelig at megleren konsentrerte oppmerksomheten om budet som forelå fra Pbm Eiendom AS. Kravet om erstatning samt vederlagskravet ble ikke tatt til følge.

Ta kontakt med advokat

Vår erfaring er at det ofte er nødvendig med bistand fra advokat i en boligtvist. Opplever du problemer med boligen du har kjøpt kan våre advokater rådgi deg som hvordan du bør gå frem. Vi kan også bistå ved utenrettslige tvisteløsningsorganer, forhandlinger og ved en eventuell rettslig behandling av saken.

 

Megler informerte ikke om interessent 2018