Normal slit og elde ved tilbakelevering av næringslokaler

---

De fleste standardkontrakter for leie av næringslokale avviker fra husleieloven på en rekke punkter.

Profesjonelle parter

Ved leie av næringslokale er som regel begge partene profesjonelle, og ettersom husleieloven styrker leietakerens posisjon ville det ofte føre til en ubalanse mellom partene dersom de bare forholdt seg til husleieloven.

Når lokalet skal levers tilbake

Det er først og fremst ved tilbakelevering av lokalene at tvister oppstår. Tvisten dreier seg gjerne om hvilken stand lokalene skal være i ved tilbakeleveringen. Standardkontrakten utviklet av Huseiernes Landsforbund, Norsk Eiendom, Forum for Næringsmeglere og Norges Eiendomsmeglerforbund regulerer tilbakelevering i punkt 20 (2):

Leietaker skal ved fraflytting tilbakelevere leieobjektet ryddet, rengjort, med hele vindusruter og for øvrig i kontrakts- og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand, og med samtlige nøkler/adgangskort. Dersom vedlikeholdsplikten etter punkt 13 er oppfylt med alminnelige intervaller i leieperioden, aksepterer utleier normal slit og elde frem til fraflytting. For så vidt gjelder endringer foretatt av leietaker i leietiden vises til reguleringen i punkt 15.

Utleier krever millionerstatning

Etter bestemmelsens andre punktum aksepteres «normal slit og elde». Tilsvarende regel gjelder også etter husleieloven § 10-2. Det er imidlertid satt betingelser for aksepten ved tilbakelevering av næringslokaler. Vedlikeholdsplikten må være oppfylt. For leietakeren vil det være en fordel at omfanget av vedlikeholdsplikten er fastsatt i en vedlikeholdsplan. På denne måten kan leietakeren sikre seg mot at utleieren krever erstatning for manglende vedlikehold når lokalene leveres tilbake. Slike erstatningskrav kan fort komme opp i svært høye beløp.

Hva er «normal slit og elde»?

Hvis vedlikeholdsplanen er fulgt oppstår spørsmålet om hva som menes med «normal slit og elde». Utgangspunktet for vurderingen er tilstanden ved overtakelsen. Det er derfor viktig at leietakeren og utleier går gjennom lokalene før, eller kort tid etter overtakelsen og dokumenterer tilstanden. Normal slit og elde kan imidlertid variere fra det ene lokalet til det andre. Det må derfor foretas en konkret vurdering for det aktuelle leieobjektet. Noen av de relevante momentene er:

• Hvilke materialer er brukt?
• Overflatenes levetid
• Leieforholdets varighet
• Forventet slitasje

Eksempel på unormal slit og elde

Gulvene i lokalet er nye og har en forventet levetid på 20 år. Leieforholdet har en varighet på 6 år. Ved tilbakeleveringen etter 6 år viser det seg at gulvene må byttes innen 2 år. I dette tilfellet har leietakeren redusert levetiden på gulvene med 12 år. Dette vil nok ikke godtas som normal slit og elde.

Bruk advokat

Det er langt fra sikkert at utleier har grunnlag for å kreve millionerstatning fra leietaker etter tilbakelevering av lokale. Når det oppstår en tvist med utleier ved tilbakeleveringen kan det derfor lønne seg å kontakte en advokat. I mange næringsforsikringer vil det være inkludert en rettshjelpsdekning. Denne dekningen gjør det både enklere og billigere å få advokatbistand. Osloadvokatene har mer enn 20 års erfaring innen kontrakts- og selskapsrett og kan bistå din bedrift i en tvist.