Fusjon utløser ikke forkjøpsrett på eiendommen

---

Høyesterett uttalte nylig at en klausul som gir forkjøpsrett ved salg av fast eiendom ikke kunne gjøres gjeldende ved en fusjon

Inngikk avtale om forkjøpsrett ved salg

To bedrifter kjøpte i 1996 hver sin seksjon i samme næringseiendom. Seksjonene lå i samme etasje og ble begge brukt som bedriftslokale. I 1997 inngikk partene en avtale som blant annet inneholdt en bestemmelse om forkjøpsrett ved salg av den andres del av eiendommen. I 2015 inngikk den ene bedriften fusjon med et annet selskap. I fusjonen var et annet selskap det overtakende selskap, mens bedriften som eide forretningslokalet var overdragende selskap. Bedriften som eide lokalet ble med det innfusjonert i det andre selskapet. Fusjonen var motivert av et ønske om å styrke bedriftenes posisjon i markedet.

Ingen endring i virksomheten

Samtlige eiendeler, rettigheter og forpliktelser i det opprinnelige selskapet ble overført til det andre selskapet i fusjonen. Som vederlag mottok eieren av det opprinnelige selskapet aksjer i det andre selskapet. Fusjonen innebar ingen endring av virksomheten som fortsatt ble drevet i det samme lokalet.

Krevde forkjøpsrett

Da bedriften i nabolokalet ble kjent med fusjonen krevde eieren at den avtalefestede forkjøpsretten skulle kunne gjøres gjeldende. Det andre selskapet avviste dette krevet. Partene kom ikke til enighet og tvisten endte til slutt i Høyesterett.

«Salg» av eiendommen?

Av avtalen fremgikk det at forkjøpsretten skulle kunne utløses ved «salg» av parter i eiendommen. Det var ikke utdypet nærmere om hva som lå i begrepet «salg». Høyesterett måtte da foreta en objektiv tolkning av avtalen. Utgangspunktet er da det alminnelige prinsipp om at man skal være forsiktig med å legge mer i klausulen enn man har sikker dekning for. Eller sagt på en annen måte; at en bestemmelse om forkjøpsrett i tvilstilfelle bør tolkes innskrenkende.

Fortsatt kontinuitet

Normalt innebærer et salg at selgeren gir slipp på salgsgjenstanden, både med hensyn til utnyttelsesmulighet og ansvar. Dette gjelder reelt sett også når salget gjelder aksjene i et eierselskap og ikke eiendommen direkte. En fusjon innebærer derimot fortsatt eierskap i funksjonell forstand, om enn med en mer eller mindre utvannet eierandel. I dette tilfellet var kontinuiteten i så måte åpenbar.

Fusjon utløste ikke forkjøpsrett

Høyesterett konkluderte således med at forkjøpsrettsklausulen i avtalen ikke kunne gjøres gjeldende ved fusjonen.

Løysingsrettslova

Etter løysingsrettslova § 11 femte ledd kan forkjøpsretten også gjøres gjeldende når en så stor del av aksjene eller selskapspartene skifter eier at styringsretten i selskapet overføres til andre. Denne bestemmelsen gir ikke forkjøpsrett på selvstendig grunnlag, men forutsetter at forkjøpsrett er avtalt. Regelen er ment å ramme de tilfeller hvor forkjøpsretten blir forsøkt omgått ved å overføre selskapet i stedet for eiendommen. Men siden fusjon verken var omtalt i selve bestemmelsen eller i forarbeidene mente Høyesterett at dette talte for at fusjon ikke er omfattet.

Retten kom etter dette til at verken avtalen i seg selv eller løysingslova § 11 femte ledd kom til anvendelse på fusjonen. Forkjøpsretten kunne med det ikke gjøres gjeldende.