Utleier plikter å begrense tapet for leietakeren
Som utgangspunkt må både utleier og leietaker forholde seg til avtalt sluttdato i kontrakten – men kan utleier kreve leie ut hele leieforholdet om leietaker flytter fra boligen før avtalt tid?
En leietaker kan ha ulike årsaker til å ville flytte fra en leilighet før opprinnelig avtalt sluttdato. Leietaker kan mene boforholdene gir han rett til å heve leieavtalen og flytter av den grunn. Eller leietakeren kan flytte fra leiligheten fordi han har en annen leilighet som er tilgjengelig umiddelbart.
Utgangspunktet er avtalen
Utgangspunktet er at man som leietager plikter å betale leie ut leieperioden. Detter gjelder uavhengig av om det er en tidsbegrenset avtale eller en avtale med gjensidig oppsigelsesfrist.
Unntaket for tapsbegrensning
Det klare utgangspunktet er altså at leietaker og utleier skal følge den avtalte oppsigelses datoen. Dette utgangspunktet er imidlertid ikke uten unntak. Et eksempel er at en utleier som har en uoppsigelig leieavtale på 2 år ikke kan kreve leie fra leietakeren i hele perioden selv om leietakeren uten varsel flytter ut fra leiligheten etter et halvt år. Utleier plikter å begrense leietaker sitt tap ved å leie ut leiligheten på nytt.
Utleiers tapsbegrensningsplikt er ulovfestet og baserer seg på lojalitet innenfor kontrakter. I eksempelet over vil leietakeren ikke være ansvarlig for leien fra det øyeblikket hvor utleier enten får leid ut på nytt, eller burde fått leid ut på nytt.
Utleiers oppsigelse ble ansett som lovlig etter hjelp fra Osloadvokatene
Utleiers oppsigelse ble ansett som lovlig etter hjelp fra Osloadvokatene
Leietaker nektet å etterkomme utleiers oppsigelse. Utleier engasjerte derfor Osloadvokatene som brakte saken inn for Husleietvistutvalget. Utleier vant.
Boligen brukes til noe annet
Noen klare eksempler på når leietakeren kan se seg løst fra sine forpliktelser er når utleier faktisk leier ut boligen til noen andre. Dersom utleier får inn nye leietakere, lar familie eller venner bo i boligen, eller bruker tiden på å pusse opp boligen. Altså situasjoner der utleier tar boligen i bruk slik at den ikke lenger kunne blitt brukt at leietaker som bolig. Leien man betaler er for en eksklusiv borett, og når utleier hindrer en slik borett for leietakeren faller også leietakeren plikt til å betale leie bort.
Når burde utleier ha funnet nye leietakere?
Det er mer usikkert å si når utleier burde fått leid ut boligen. Utleier kan ikke fritt velge å la bolligen stå tom for å få leie fra den fraflyttede leietakeren. Utleier må forsøke å begrense tapet. Tiden man kan regne med frem til utleier burde fått leid ut varierer etter leilighetstype, strøk, bindingstid og mer. Det må altså avgjøres konkret i hvert tilfelle.
Husleietvistutvalget har sett ut til å legge seg på en linje hvor leietakeren ihvertfall ikke kan regne med at boligen skal leies ut på nytt før minimum 2-3 måneder.
I tvist om leieforhold kan du ha krav på fri rettshjelp
Fri rettshjelp er en ordning hvor Staten betaler dine advokatutgifter. Hos Osloadvokatene hjelper vi deg undersøke om du har rett til fri rettshjelp, og det påløper ingen advokatkostnader før vi er enige om er oppdrag. Ta kontakt med oss i dag for en uforpliktende evaluering av din sak.