Slik får du kastet ut en leietaker

---

Dersom leietakeren bråker, ødelegger leiligheten eller ikke betaler husleien, kan du få namsmannen til å kaste ham ut.

Viktig virkemiddel

Som utleier har du mulighet til å avslutte leieforholdet med leietaker ved vanlig oppsigelse eller ved utkastelse. Ved en utkastelse må leietakeren flytte på dagen. Dette er et sterkt virkemiddel som rammer leietaker hardt og utkastelse krever av den grunn klanderverdig oppførsel fra leietakers side. Utkastelse er imidlertid et viktig virkemiddel for utleier dersom leiekontrakten er tidsbestemt og ikke gir adgang til oppsigelse.

Krever tvangsgrunnlag

Du kan ikke kaste ut leieboeren selv. Det er det namsmannen som må gjøre. Dersom du tar saken i egne hender anses det som selvtekt og kan være straffbart etter straffeloven. Uansett hvor alvorlig leietakers oppførsel er, er det kun namsmannen som kan kaste ham ut. Utkastelse krever tvangsgrunnlag etter tvangsfullbyrdelsesloven og dersom vilkårene er oppfylt, kan du begjære midlertidig forføyning fra retten. Når du så har fått kjennelse fra tingretten, har namsmannen det nødvendige tvangsgrunnlag til å kaste ut leietakeren. Midlertidige forføyninger behandles raskt og saken blir gjerne behandlet i retten samme dag som begjæringen blir innsendt. Utkastelse kan da ofte skje på på dagen.

Dersom leieboeren ikke betaler husleien

Mislighold av husleien kan gi grunnlag for utkastelse. Dersom utleiekontrakten inneholder en klausul om at leietakeren blir kastet ut om han ikke betaler leien er dette et gyldig tvangsgrunnlag. De aller fleste standardkontrakter har en slik klausul. Loven krever imidlertid at du varsler leietakeren før du kaster ham ut. Dette må du gjøre skriftlig. Etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 må du varsle om to ting. Du må varsle om at utkastelse blir begjært dersom leietakeren ikke betaler leien, og at han kan unngå utkastelse dersom han betaler leien med renter før utkastelsen er gjennomført. Du kan tidligst sende varslet den dagen husleien skulle blitt betalt, (ved forfall). Når du har sendt varslet, har leietakeren 14 dager på å betale. Hvis fristen utløper uten at han har betalt, kan du gå til namsmannen og få ham kastet ut.

Uten utkastelsesklausul

Dersom du ikke har inntatt en utkastelsesklausul i leiekontrakten, inneholder tvangsfullbyrdelsesloven regler om utkastelse etter heving av leiekontrakten på grunn av vesentlig mislighold fra leietaker side. Men for at manglende betaling skal kunne anses som et vesentlig mislighold, skal det mer til enn noen dager eller ukers forsinkelse med betalingen. Det kreves normalt at leietaker ikke har betalt leie de siste tre til fire måneder til tross for purringer. Det er av denne grunn svært viktig at du som utleier har en utkastelsesklausul i leiekontrakten.

Dersom leietaker klarer å vri seg unna utkastelse ved å betale leien i siste liten, men stadig betaler for sent, kan dette også anses som vesentlig slikt mislighold av kontrakten. Det må imidlertid stilles krav til at betalingsmisligholdet skjer med en viss hyppighet.

Når leietaker ødelegger leiligheten

Dersom leietaker ødelegger leiligheten kan også dette anses som et vesentlig mislighold av kontrakten. Et av de klareste tilfellene på kontraktbrudd er nettopp at leietakeren ødelegger deler av leiligheten. Det kan være tale om alt fra kjøkkeninnredning til dører eller vinduer. Men dersom ødeleggelsen skjer ved uhell som leietakeren selv ordner opp i, kan det ikke anses som vesentlig kontraktbrudd. Skadeverk og ramponering derimot, vil nesten alltid omfattes.

Når leietaker bråker

Dersom leietakeren bråker eller støyer, er dette vanskeligere å nå frem med. Men dersom bråk og støy er en gjenganger i leieforholdet kan det regnes som et vesentlig mislighold. For å få leietakeren kastet ut kreves det at han har bråket hyppig og at du har klaget på støyen og bedt om at den skal opphøre.

Til namsretten

Dersom du bestemmer deg for å kaste ut leietakeren som følge av ødeleggelser eller bråk, må du først varsle leietakeren. Du skal da skrive at du hever husleiekontrakten og at han må flytte ut innen 14 dager. Dersom han ikke flytter må du gå til namsretten. Namsretten vil vurdere om du har et åpenbart krav. Dersom kravet ditt blir godkjent vil de sende melding til namsmannen om utkastelse.

Dersom kravet ditt ikke blir godkjent, kan du ta den til husleietvistutvalget eller til forliksrådet. De vil vurdere om leietakeren har begått et vesentlig kontraktbrudd. Dersom de kommer til at det er tilfellet og kravet blir godkjent, kan du ta med vedtaket til namsmannen og få leietakeren kastet ut.

Når leietakeren ikke flytter ut ved kontraktens utløp

Dersom leietakeren ikke flytter ut når kontrakten har løpt ut, må du sende varsel til leietakeren om at han skal flytte ut innen 14 dager. Dersom han likevel ikke flytter ut, må du også her kontakte namsmannen for å få ham kastet ut.

Osloadvokatene hjelper deg

Har du en vanskelig leietaker så ikke nøl med å ta kontakt med Osloadvokatene. Vi har lang erfaring med slike saker og vil hjelpe deg i alle ledd i utkastelsesprosessen.