Protector forsikring tapte for Osloadvokatene i tingretten
Osloadvokatene representerte nylig en boligkjøper i en sak der selgerne var forsikret gjennom eierskifteforsikring hos Protector. Kjøperen fikk medhold i kravet om både heving og erstatning. Kjøper fikk dermed tilbakebetalt kr. 1 700 000 samt et erstatningsbeløp på kr. 165 798. Kjøper fikk også full dekning for sine sakskostnader.
Kjøper inngikk kontrakt med et ektepar om kjøp av deres bolig vinteren 2017. Kjøpesummen var på kr. 1 700 000. Før avtaleinngåelsen hadde kjøper vært på visning, og hun hadde mottatt salgsprospekt, egenerklæringsskjema og tilstandsrapport utarbeidet av takstmann. Selger hadde eierskifteforsikring i Protector Forsikring ASA.
Reklamerte overfor Protector en måned etter overtakelse
Kjøper reklamerte litt over en måned etter overtakelsen. Hun kontaktet Protector Forsikring ASA, som selger hadde tegnet eierskifteforsikring med, og gjorde gjeldende at det var lekkasje fra taket i grillhuset samt avvik ved det elektriske anlegget. En måned senere oppdaget hun vond lukt fra badet og utvidet reklamasjonen til å omfatte også dette. I forbindelse med riving av panel på vegger i stuen oppdaget kjøper at tømmerkassen var angrepet av insekt og reklamerte om dette en måned etter siste reklamasjon. En takstmann avga skaderapport, der det fremgikk at tømmerveggene var svekket av husbukk. Utbedringskostnadene ble stipulert til om lag kr. 250 000. Kjøper fremmet etter dette krav om prisavslag overfor selger.
Insekter og råteskader
Utover sommeren 2017 avdekket kjøper videre at taket også var angrepet av insekter. Terrassefundamentet var i tillegg råteskadet. Reklamasjon ble inngitt kort tid etter. Takstmann ble på nytt engasjert og ny skaderapport ble avlagt. Av rapporten fremgikk det blant annet at takoppbygget var angrepet av husbukk og at terrassefundamentet var råteskadet. Utbedringskostnadene ble anslått å være kr. 336 902. Kjøper fraflyttet boligen kort tid etter og fremmet krav om heving og erstatning for utgifter til erstatningsbolig samt kostnader for innhenting av takstrapporter.
Uriktige opplysninger om fellesgjeld ga rett til prisavslag
Uriktige opplysninger om fellesgjeld ga rett til prisavslag – Osloadvokatene!
De uriktige opplysningene om fellesgjeld utgjorde dermed en mangel etter avhendingsloven § 3-8, slik at kjøperne ble tilkjent et prisavslag.
osloadvokatene.no/eiendom/eiendom-kjop-salg-mangler/fellesgjeld-prisavslag/
Rettens vurdering av mangelsspørsmålet
Retten tok først stilling til hvorvidt det forelå en mangel. Ettersom eiendommen ble «solgt som det er» ble det vist til avhendingslova § 3-9, der følgende fremgår:
Endå om eigedomen er selt «som han er» eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følgjer av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.
Det ble deretter konstatert at eiendommen ville ha en mangel dersom det hadde blitt gitt uriktige eller manglende opplysninger jf. §§ 3-7 og 3-8, eller dersom eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers jf. § 3-9 annet punktum. Ettersom kjøper hadde reklamert over flere forhold, tok retten utgangspunkt i disse og behandlet hver påberopte mangel separat.
Etter en skjønnsmessig helhetsvurdering ble det slått fast at lekkasjen i grillhuset, husbukken i stueveggen og hustaket, samt råteskadene i terrassefundamentet utgjorde mangler som kjøper kunne gjøre gjeldende. Retten var dermed enig i Osloadvokatenes argumentasjon om at eiendommen var beheftet med flere mangler.
Manglene utgjorde 38% av kjøpesummen
Retten vurderte deretter hvorvidt manglene medførte at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å forvente ved avtaleinngåelsen. Det ble vist til boligens stand og at den krevde omfattende utbedringer i en prisklasse tilsvarende kr. 650 000, herunder 38 % av kjøpesummen.
Spørsmålet om heving
Etter avhendingslova § 4-13 første ledd kunne kjøper heve dersom mangelen innebar et vesentlig avtalebrudd. Retten presiserte at spørsmålet berodde på en helhetsvurdering, der temaet var om kontraktsbruddet ga kjøper rimelig grunn til å si seg løst fra kontrakten. Det ble vist til at et prisavslag ikke ville være en adekvat reaksjon både fordi utbedringsarbeidene ville ta lang tid og på grunn av omfanget av utbedringskostnadene. Dette sett i sammenheng med manglenes art og omfang ga kjøper rimelig grunn til å fri seg fra kontrakten. Protector fikk dermed ikke medhold i sin anførsel om at et prisavslag ville være en adekvat reaksjon. Kjøper fikk dermed heve kjøpet.
Kjøper fikk tilbake kr. 1 700 000 og erstatning – Protector Forsikring ASA
Protector og selger ble dømt til å betale kjøper tilbake kjøpesummen på kr. 1 700 000, i tillegg til en erstatning på kr. 165 798. Protector og selger måtte i tillegg dekke kjøpers sakskostnader, herunder kr. 263 668. Osloadvokatene vant dermed saken på vegne av en godt fornøyd kjøper.
Ta kontakt med Osloadvokatene
Vår erfaring er at det ofte er nødvendig med bistand fra advokat i en boligtvist. Opplever du problemer med boligen du har kjøpt kan Osloadvokatene rådgi deg som hvordan du bør gå frem. Vi kan også bistå ved utenrettslige tvisteløsningsorganer, forhandlinger og ved en eventuell rettslig behandling av saken.