Prosentlæren er avlivet av Høyesterett

---

Mangelsvurderingen

Etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum har eiendommen en mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Etter praksis fra Høyesterett skal det foretas en skjønnsmessig helhetsvurdering av om vesentlighetskriteriet er oppfylt. I en slik vurdering er flere ulike momenter relevante i varierende grad.

Prosentlæren

Høyesterett har ved flere anledninger delt vurderingen av om eiendommen har en mangel i en kvalitativ del og en kvantitativ del. I den kvalitative delen inngår forhold ved eiendommen som dens beskaffenhet og feilens art. I den kvantitative delen inngår blant annet utbedringskostnaden sett i forhold til kjøpesummen. Høyesterett har gjennom sin praksis lagt avgjørende vekt på dette forholdet og den såkalte prosentlæren er blitt utviklet. Prosentlæren går ut på at utbedringskostnaden skal vurderes i prosent opp mot den samlede kjøpesummen. En utbedringskostnad på kr 200.000,- utgjør da 10 % av en kjøpesum på kr 2.000.000,-. Høyesterett har i tidligere praksis uttalt at vesentlighetskravet innebærer at utbedringskostnadene som et utgangspunkt må ligge på rundt 5-6 % for at kjøper kan nå gjennom med et krav.

Avgjørende vekt

Denne uttalelsen har ført til at mange advokater og forsikringsselskaper tar utgangspunkt i at utbedringskostnaden bør ligge på ca 5 % av kjøpesummen ved vurderingen av en kjøpers krav mot selger. Praksis viser at prosentlæren er blitt tillagt betydelig og ofte avgjørende vekt ved behandling av mangelskrav. Prosentlæren har nærmest fungert som et inngangsvilkår for om kjøper har et mangelskrav. Dersom utbedringskostnaden ligger under 5 % blir mangelskravet ofte avslått.

Høyesterett endrer kurs

I en ny dom avsagt av Høyesterett var spørsmålet nettopp hvilken betydning prosentberegninger har for resultatet av mangelsvurderingen. Saken gjaldt en 12 år gammel bolig i Stavanger som ble solgt for omkring 5 millioner kroner i 2012. Boligen ble solgt «som den er». Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøper at badet ikke var tett. Skaden ble oppdaget i forbindelse med oppussing av et tilstøtende soverom. Prosentmessig tilsvarte utbedringskostnadene ca 5,5 % av kjøpesummen før «standardhevningsfradrag», mens det fratrukket «standardhevingsfradrag» på 40 % utgjorde 3,6%. Les mer om standardhevingsfradrag her.

Prosentregning er kun et utgangspunkt

Høyesterett kom enstemmig til at vilkårene for selgers mangelsansvar var oppfylt. Retten uttalte at prosentregninger ikke er noe annet enn et utgangspunkt for en helhetsvurdering der også andre forhold er av betydning for vesentlighetsspørsmålet. Slike forhold vil være salgssituasjonen, feilens art og betydning og boligens karakter og standard. Vesentlighetskravet er da ikke nødvendigvis oppfylt selv om utbedringskostnadene overskrider en viss terskel. Og motsatt kan vesentlighetskravet være oppfylt selv om utbedringskostnadene ligger under en slik terskel. Men dette skal riktignok mye til.

Et moment i en samlet vurdering

Etter denne dommen bør det nå være helt klart at prosentberegninger ikke er avgjørende for mangelsvurderingen. Men prosentberegninger vil fortsatt være et moment i den samlede helhetsvurderingen. Her skal det utøves juridisk skjønn og prosentregning skal ikke på noen måte overstyre jussen.