Ansvar utad i seksjonssameier

---

Mot hvem skal og kan en kreditor rette sin krav? Hvis man har et krav mot et sameie, kan man gå korteste veien og kreve alt betalt av en eller må man gå til hver enkelt seksjonseier?

Sameiet engasjerte en utbygger til å gjøre vedlikehold av sameiet. Arbeidet ble gjort i samsvar med kontrakten, og til avtalte tider. Problemet var at under arbeidene var en av seksjonseierne gått konkurs og betalte dermed ikke sin del av regninga. De resterende eierne betale sin forholdsmessige del av beløpet, som svarte til sameiebrøken.

Utbygger krevde utestående beløp dekket av sameiet i fellesskap og at beløpet skulle deles på de seksjonseierne. Sameiet hevdet det ikke var grunnlag for en slik fordeling. Saken gikk for Oslo byrett i 1993.

Pro rata-ansvar

Utgangspunktet i seksjonssameier er at den enkelte seksjonseieren er ansvarlig for felles forpliktelser overfor kreditor etter sin sameiebrøk, jf eierseksjonsloven § 30. Et slikt ansvar for sin forholdsmessige del kalles pro rata-ansvar.

For kreditor betyr dette at måten sameiet internt er organisert på ikke har noen betydning. Dersom sameiet har en annen fordeling av felleskostnadene enn etter sameiebrøken, vil og må kreditor uansett kreve hver enkelt seksjonseier etter den enkelte sameiebrøken.

Stiller kreditor svakere

Utbyggeren ønsket å fordele den ubetalte delen av regningen på de resterende sameierne. Utbyggeren hevdet at utestående beløp var fellesgjeld og måtte dekkes i solidaritet.

Som kreditor er kravet svakere beskyttet med såkalt pro ratarisk-ansvar, ansvar etter sin del, enn ved solidaritetsansvar. Retten viste til at utbyggeren ikke kan kreve utestående beløp av de resterende seksjonseiere ettersom de har betalt sin forholdsmessige del av kravet. Utbyggeren var nødt til å forholde seg til konkursboet til siste seksjonseier.

Sameiet fikk medhold

Sameiet fikk fult medhold i saken, og utbyggeren kunne ikke rette krav mot verken sameiet eller de enkelte seksjonseierne.

Ufravikelig 

At kostnader og ansvar utad deles etter sameiebrøken er ufravikelig. Sameiere kan ikke avtale et solidaransvar utad. Dersom sameiet har en ordning internt om en annen fordeling enn etter sameiebrøken, skal kreditor alltid rette sitt krav etter sameiebrøken. Hver enkelt sameier som da har betalt for mye til kreditor etter det interne ansvaret, kan deretter rette regresskrav mot de eierne som har betalt for lite, jf eierseksjonsloven § 29 fjerde ledd.

Har du en sameietvist? 

Hos Osloadvokatene har vi lang og bred erfaring i sameietvister. Vi hjelper deg også undersøke om du har krav på dine advokatkostnader dekket gjennom forsikringen og det påløper ingen kostnader før vi er enige om et oppdrag. Ta kontakt med Osloadvokatene i dag for en uforpliktende evaluering av din sak.