Kommunen ville heve festekontrakt - fikk ikke medhold

---

I en nylig avsagt dom fra Borgarting lagmannsrett fikk kommunen ikke medhold i sitt krav om at festekontrakten skulle heves.

100 år gammel festekontrakt

Saken gjaldt en festekontrakt som ble inngått mellom kommunen og en slakter i 1909. Tomten lå sentralt i Svelvik. Siden festekontrakten ble inngått i 1909 har denne blitt overdratt flere ganger.

Kommunen ville heve festekontrakten

I 2015 tok kommunen ut stevning for å få festekontrakten hevet. Kommunen mente at den nåværende parten i festeavtalen brøt denne ved å bygge flere leiligheter på tomten. Det var ved den nye bruken omkring 40% av arealet som gikk til næringsvirksomhet, mens de resterende 60% var til boligformål. Dette mente kommunen var i strid med festekontrakten. De mente at formålet med festekontrakten i 1909 var næringsvirksomhet. Kommunen mente at utbyggingen av tomten delvis til boligformål utgjorde et vesentlig mislighold av kontrakten. Derfor mente kommunen at det var grunnlag for å heve festekontrakten.

Var det innenfor festeformålet?

Etter tomtefesteloven § 16 har festeren samme fysiske råderett over festetomta som en eier har så lenge det er innenfor festeformålet. Spørsmålet for retten var om bruken med kun 40% næringsareal og 60% boligareal var innenfor formålet med festeavtalen fra 1909. Tingretten kom frem til at det ikke var grunnlag for å heve festekontrakten. Kommunen ga seg imidlertid ikke, og anket avgjørelsen til lagmannsretten.

Ordlyden ga lite veiledning

Lagmannsretten tok utgangspunkt i den over 100 år gamle festekontrakten. Ordlyden ga imidlertid ikke noe klart svar på hva formålet med festeavtalen var. Lagmannsretten mente at når avtalen var taus, talte det for at det ikke var noen begrensning i formålet. Hvis kommunen hadde hatt behov eller ønske om en slik begrensning, burde de fått det med i avtalen.

Partenes forutsetninger

Spørsmålet var da om det var andre forhold som kunne kaste lys over partenes forutsetninger ved avtaleinngåelsen. Lagmannsretten undersøkte da de faktiske forhold i tiden etter avtaleinngåelsen i 1909. Tomten ble opprinnelig festet til en slakter, altså næringsvirksomhet. Lagmannsretten fant imidlertid belegg for at slakteren bodde i samme bygg sammen med sin familie. Lagmannsretten la derfor til grunn at det helt fra inngåelsen av festekontrakten har bodd mennesker på tomten.

Kommunen vant ikke frem

Lagmannsretten kom frem til at tomten gjennom hele festeperioden hadde vært benyttet til både næringsvirksomhet og boligformål. Verken ordlyden, omstendighetene ved kontraktinngåelsen, partenes forutsetninger eller senere bruk tilsa at det skulle være noen begrensning i bruken. Kommunen tapte derfor saken og ble også dømt til å betale sakskostnader til den andre parten.

Har du problemer med en festekontrakt?

Svært mange har bolig, hytte eller næringseiendom på festet tomt. Da kan det oppstå mange ulike problemer. Mange festeavtaler er svært gamle, noe som gjør det ekstra komplisert. Osloadvokatene kan reglene om tomtefeste, og hjelper deg gjerne! Kontakt oss, så vurderer vi saken for deg!