Kjøpte hus med rotter – fikk kjøpesummen på 6,4 mill tilbake!

---

Hvert år omsettes det svært mange boliger i Norge. I en del tilfellene blir det spørsmål i ettertid om det foreligger en mangel og følgene av det. Osloadvokatene jobber daglig med slike problemstillinger og er eksperter på området.

Oppdaget rotter

I 2015 kjøpte en mann et hus i Stavanger for 6,4 millioner kroner. Selgerne hadde selv bodd i huset i 29 år, og kjente derfor boligen svært godt. Allerede første eller andre natten etter overtakelsen oppdaget kjøperen lyder som han forstod måtte komme fra dyr. Etter nærmere undersøkelser skjønte han at det måtte dreie seg om rotter. Kjøper reklamerte overfor selger og krevde heving av kjøpet.

Opplysninger gitt i egenerklæringsskjema

Selger hadde i forkant av salget fylt ut et egenerklæringsskjema. Der var det blant annet følgende spørsmål:

Kjenner du til om det er/har vært sopp, råteskader eller skadedyr i boligen for eksempel rotter, mus, maur eller lignende?

På dette hadde selgerne svart «ja» og utdypet dette med følgende tekst:

Grunnmur på vest siden gravd opp og tettet av Sandnes Maskin i 2013, gulv støpt under sov. Krypkjeller.

Hadde hatt omfattende rotteproblemer

Etter reklamasjonen fremkom det at selgerne hadde hatt omfattende rotteproblemer i mange år. Problemene oppstod allerede i 1999/2000. Det ble engasjert et skadedyrfirma som la ut gift uten at dette førte til at rotteaktiviteten opphørte. Et annet skadedyrfirma ble engasjert. De anbefalte å støpe nytt gulv under soverommene. Det ble gjort i 2007. Da det i 2013 igjen ble problemer med rotter, engasjerte selgerne et tredje skadedyrfirma som anbefalte å tette grunnmuren på vestsiden, noe som også ble gjort.

Det rettslige utgangspunktet

Spørsmålet i saken var om rotteplagene utgjorde en mangel. Avhendingsloven regulerer spørsmål knyttet til kjøp og salg av fast eiendom. I § 3-7 fremgår det at det foreligger en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysning om forhold ved eiendommen som selgeren kjente til og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. I tillegg må denne manglende opplysningen ha virket inn på kjøpet. Det var også spørsmål i saken om boligen var i vesentlig dårligere stand enn hva kjøperen kunne forvente jf. avhendingsloven § 3-9 andre punktum.

Selger ville ikke gi seg

Etter reklamasjonen nektet fremdeles selgeren å gi seg. Saken gikk derfor til tingretten som kom til at kjøper hadde rett til å heve boligkjøpet. Selger ville fremdeles ikke gi seg og anket saken inn til lagmannsretten. For lagmannsretten anførte selger at kjøper burde forstå at det var rotteplager ut ifra de opplysningene som var gitt. Selger mente også at kjøper hadde en omfattende undersøkelsesplikt, noe som medførte at kjøperen burde undersøkt boligen grundigere før det ble inngått kjøpekontrakt.

Lagmannsretten var enig med kjøperen

Lagmannsretten var enig med kjøperen at det forelå en mangel ved at det ikke var opplyst om rotteplagene. Lagmannsretten mente at selger bevisst hadde prøvd å kamuflere problemet ved å begrense opplysningene. De mente også at de manglende opplysningene om rotteproblemene åpenbart hadde hatt innvirkning på kjøpet.

Fikk tilbake hele kjøpesummen på 6,4 millioner!

Etter dette kom lagmannsretten at det forelå et vesentlig avtalebrudd, og derfor kunne kjøpet heves jf. avhendingsloven § 4-13. Kjøperen fikk tilbakebetalt hele kjøpesummen på 6,4 millioner kroner. I den tiden saken hadde versert for retten hadde boligprisene i Stavanger falt med 10-15%. Selgerne mente at de bare skulle erstatte den nåværende prisen på boligen. Dette var ikke lagmannsretten enig i.

Selgerne ble også dømt til å betale kjøperens kostnader ved overtakelse, kjøperens sakskostnader for tingretten og lagmannsretten, samt forsinkelsesrenter fra reklamasjonen fant sted.

Har du kjøpt en bolig som ikke svarer til forventningene?

Å kjøpe bolig er den største investeringen de fleste av oss gjør. Man har høye forventninger, og skuffelsen er da stor når boligen viser seg å være dårligere enn forventet. I slike saker er det store summer på spill, og det kan derfor lønne seg å bruke advokat. I tillegg dekker vanligvis din innboforsikring advokatkostnader i slike saker. Osloadvokatene er eksperter på alle problemer som kan oppstå ved kjøp og salg av bolig. Kontakt oss i dag, så hjelper vi deg!