Dette har du krav på når selger holder tilbake informasjon ved boligsalg

---

Holder selger tilbake informasjon om boligen, har kjøper visse rettigheter som ikke kan fravikes. Dette gjelder selv om boligen er solgt «som den er».

Dersom selgeren tilbakeholder informasjon om eiendommens tilstand, som kjøperen skulle ha fått, kan dette innebære at selgeren har opptrådt forsettlig eller grovt uaktsomt.

Reklamasjonsfristen kan tilsidesettes

Foreligger det en mangel ved eiendommen, må du reklamere overfor selgeren for å kunne gjøre mangelen gjeldende, jf. avhendingslova § 4-19. Dette betyr at du må gi melding om hva mangelen består i, dvs. hva som er feilen, og videre at du anser dette som en mangel. Reklamasjonen må fremsettes «innen rimelig tid» etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Rimelig tid er i praksis ca. to måneder.

Anses tilbakeholdelsen av informasjon som forsettlig eller grovt uaktsomt, vil kravet om reklamasjon «innen rimelig tid» ikke gjelde.  En første konsekvens av at selger holder tilbake informasjon er derfor at reklamasjonsfristen faller bort.

I en dom fra Borgarting lagmannsrett konkluderte retten med at selgeren ikke kunne gjøre gjeldende at det var reklamert for sent, som følge av at han hadde tilbakeholdt kunnskap om sopp- og råteskader i boligen. Tilbakeholdelsen av denne informasjonen ble ansett som grovt uaktsom, og da fikk det ingen betydning at kjøperen ikke hadde reklamert innen rimelig tid.

Prisavslag, heving, erstatning

Det sentrale spørsmålet i saker hvor selgeren har holdt tilbake informasjon, er om vilkårene i avhendingslova § 3-7 er oppfylt. Denne bestemmelsen regulerer opplysningssvikt-tilfellene, og oppstiller tre vilkår som alle må være oppfylt, for at bestemmelsen skal komme til anvendelse. Er vilkårene oppfylt, vil det foreligge en rettslig mangel, og du kan du kreve prisavslag, heving og erstatning.

Etter avhendingslova § 3-7 må de manglende opplysningene dreie seg om forhold ved eiendommen som:

• selgeren kjente eller måtte kjenne til, og
• som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, og
• man kan gå ut fra at det har innvirket på avtalen at opplysning ikke ble gitt

Bevisst holdt tilbake informasjon

Har selgeren bevisst tilbakeholdt konkrete opplysninger, skal det i praksis lite til før vilkårene anses oppfylt. I den forannevnte dom fra Borgarting lagmannsrett hadde selgeren opplyst om at eiendommen var et «vrak», at den var i svært dårlig forfatning og hadde et omfattende oppussingsbehov. At selgeren på denne måten hadde gitt uttrykk for boligens dårlige stand, var ikke tilstrekkelig. Det avgjørende for lagmannsretten var at selgeren ikke hadde gitt konkrete opplysninger om sopp- og råteskadene. Retten uttalte:
«Lagmannsretten ser det slik at når selgeren har konkret kunnskap om sopp, råte og skadeinsekter, holder det ikke å opplyse i generelle ordelag om at eiendommen er i dårlig forfatning. Kjøperen har krav på å få den konkrete informasjonen selgeren har.»

Er vilkårene i § 3-7 oppfylt, er den andre følgen av tilbakeholdelsen at det foreligger en rettslig mangel, slik at du som kjøper kan kreve heving av kjøpet, prisavslag, og eventuelt erstatning.

Betydningen av undersøkelsesplikten reduseres

Utgangspunktet i norsk rett er at kjøperen har en undersøkelsesplikt, slik at han ikke kan gjøre gjeldende som mangel noe han burde ha oppdaget på visning, befaring el. Har selgeren tilbakeholdt opplysninger i samsvar med avhendingslova § 3-7, er det derimot uten betydning om kjøperen selv kunne ha oppdaget de forhold som utgjør en mangel, ved å undersøke eiendommen, jf. avhendingslova § 3-10 tredje ledd.

I dommen fra Borgarting lagmannsrett, ble det således avgjørende at selgeren unnlot å opplyse om de konkrete sopp- og råteskadene, og ikke at kjøperen burde ha oppdaget disse under de flere visningene.

Den tredje følgen av at selger har holdt tilbake informasjon, er dermed at betydningen av kjøperens undersøkelsesplikt begrenses.