Kan utleier heve husleien?

---

For leietaker kan det oppleves som svært urettferdig og vanskelig dersom utleier bestemmer at husleien skal heves.

Utleier har på sin side en interesse i å få mest mulig igjen for å leie ut boligen. Reglene i husleieloven som regulerer hvorvidt utleier har adgang til å heve husleien er et utslag av disse to kryssende hensyn.

Husleien og størrelse

Det følger av husleieloven § 3-1 at «leien skal fastsettes til et bestemt beløp». Leietaker skal altså ha en bestemt sum å forholde seg til. Partene i avtaleforholdet har i utgangspunktet avtalefrihet når det gjelder fastsettelsen av leieprisen. Det gjøres imidlertid en viktig modifisering i husleieloven § 4-1. Her fastsettes det at det ikke kan avtales leie som er urimelig i forhold til markedsleie. Ethvert avvik fra markedsleie rammes ikke av bestemmelsen, det kan avtales leie som er høyere enn markedsleie. Bestemmelsen kommer først til anvendelse når der foreligger et klart og ikke ubetydelig avvik fra markedsleien.

Hver av partene kan kreve at husleien indeksreguleres

Det følger av husleieloven § 4-2 at hver av partene i leiekontrakten kan kreve at husleien skal indeksreguleres i tråd med konsumprisindeksen. En slik indeksregulering av husleien kan tidligst skje ett år etter at leieavtalen ble inngått eller ett år etter forrige indeksregulering av leien. Før en slik endring kan settes i verk må den andre parten gis skriftlig varsel med minst en måneds frist.

Tilpasning til gjengs leie

Istedenfor indeksregulering av husleien kan partene i leieforholdet kreve en tilpasning av leieprisen til gjengs leie jf. husleieloven § 4-3. Gjengs leie betyr gjennomsnitt av leien i alle løpende leieforhold av lignende husrom på lignende vilkår. Ved fastsettelsen av gjengs leie skal det imidlertid gjøres fradrag for eventuelle påkostninger og forbedringer på utleieobjektet som skyldes leietaker.

Regulering av husleien til gjengs leie er betinget av at det ikke har skjedd noen regulering av prisen på 2 år og seks måneder, foruten indeksregulering etter husleieloven § 4-2. Videre kan iverksettingen av reguleringen til gjengs husleie først settes i verk seks måneder etter at det er fremsatt skriftlig krav om det. Dette betyr at endring til gjengs leie bare kan skje hvert tredje år i leieforhold.

Dersom utleier og leietaker ikke blir enige om hva som utgjør gjengs leie kan hver av dem kreve at dette skal fastsettes ved takstnemnd jf. husleieloven § 4-12.

Tilbakebetaling av ulovlig husleie

Dersom leietakeren har betalt urimelig høy leie i forhold til markedsleien kan han eller hun kreve tilbakebetalt differansen mellom det som er betalt og markedsleie. Dette gjelder likevel ikke dersom betaleren i vesentlig grad må anses for å være medansvarlig for den urimelig høye leien.

Osloadvokatene hjelper deg

Dersom du har spørsmål i forbindelse med leie av bolig kan du ta kontakt med våre advokater. Da kan vi hjelpe deg med å avbryte reklamasjons- og foreldelsesfrister, og å innhente den dokumentasjonen som vil være nødvendig i saken.

Vi hjelper deg også med å søke om rettshjelpdekning hos forsikringsselskapet ditt dersom du har innboforsikring eller annen forsikring som dekker kostnadene med din sak.

Relaterte saker:

Dette må du vite om depositum i leieforhold
Avslutning av leieforhold