Havutsikten var vernet av negativ servitutt
Nordmenn verdsetter utsikt og usjenert beliggenhet høyt. Enkelte velger å beskytte utsikten ved å inngå avtaler med naboeiendommene.
Slike avtaler kan gå ut på at bebyggelse av naboeiendommen, på bekostning av utsikt, skal være forbudt. Avtalen tinglyses på eiendommen for å sikre notoritet. Ettersom avtalen forbyr en bestemt utnyttelse av eiendommen er det tale om en negativ servitutt. Negative servitutter behøver ikke ha noen utløpsdato, kan gjelde for alle fremtidige eiere av eiendommen. De kan dermed legge føringer for utnyttelsen av eiendommer hundre år frem i tid.
84 år gammel negativ servitutt
Dette var tilfellet i en sak som ble behandlet av Agder lagmannsrett høsten 2017. En avtale fra 1933, mellom eierne av to eiendommer, forbød bebyggelse og beplantning av eiendom 1 hvis den gikk ut over eiendom 2s havutsikt.
Store forandringer
Siden 1933 var imidlertid mye forandret. Eiendom 2 var en fritidseiendom, og nøt godt av havutsikten. Begge eiendommene var etter avtaleinngåelsen i 1933 blitt delt flere ganger og på flere av de fradelte eiendommene var det nå bebyggelse. Mellom eiendom 2 og havet lå en tomt fradelt fra eiendom 1, og eierne av tomten ønsket nå å bygge en enebolig på tomten.
Kommunen ga klarsignal
Eneboligen var tillatt etter kommunens reguleringsplan, og kommunen ga derfor rammetillatelse. Dette førte til protester fra eieren av fritidseiendommen på eiendom 2. Det ble hevdet at den 84 år gamle servitutten forbød utnyttelse av tomten, selv om slik utnyttelse var tillatt etter reguleringsplanen.
Hva skal til for å hevde eiendomsrett? Osloadvokatene hjelper deg!
Hva skal til for å hevde eiendomsrett? Osloadvokatene hjelper deg!
For å hevde eiendomsrett må visse vilkår være oppfylt. Dersom vilkårene er oppfylt oppnås eiendomsrett tilsvarende den rådighet som har blitt utøvet.
Var den negative servitutten falt bort?
Eieren av eiendom 1 – utbyggeren – mente at reguleringsplanen gjorde at den negative servitutten, som forbød bygging på tomten, hadde falt bort. Denne anførselen førte frem i tingretten. Det så derfor ut til at havutsikten skulle forsvinne.
Servitutten var like aktuell i dag
Tingretten dom ble imidlertid anket til lagmannsretten, og der ble resultatet det motsatte. Den negative servitutten var ikke falt bort som følge av kommunens reguleringsplan. At servitutten var gammel var heller ikke av betydning. Utsikten hadde minst like stor verdi i dag som for 84 år siden.
Påvirket i liten grad utnyttelse etter reguleringsplanen
Lagmannsretten viste til at servitutten bare påvirket utnyttelsen av én eiendom. Den var derfor ikke til hinder for utbygging i samsvar med reguleringsplanen – som omfattet et stort antall eiendommer. Det ble videre pekt på at servitutten ikke innebar «meningsløs ikke-bebyggelse, urimelig ikke-bruk eller utilsiktet hindring» at havutsikten ble vernet.