Har du kjøpt en leilighet som ikke er godkjent etter plan- og bygningsloven?

---

Lenge var det mulig å få godkjent seksjonerte bruksenheter som egne boenheter, uten at de var godkjent etter plan- og bygningsloven. Ved vedtakelsen av den nye seksjonsloven av 2017 ble dette imidlertid endret. I dag må alle seksjonerte boenheter også være godkjent etter plan- og bygningsloven dersom de skal godkjennes som lovlige bruksenheter av kommunen.

Selger fulgte meglerens råd og seksjonerte eneboligen til to bruksenheter

I forbindelse med salgsprosessen av en enebolig i Oslo fikk boligselger råd fra sin eiendomsmegler om å seksjonere eneboligen og selge boligen som to separate bruksenheter. Ved å seksjonere boligen ville det samlede beløpet ved salget bli langt større. En slik løsning ville dermed være svært økonomisk gunstig for selger.

Eieren av eneboligen fulgte megleren sitt råd. Med noe hjelp fra megler tok hun kontakt med kommunen og sendte inn de påkrevde papirene for å få eneboligen seksjonert til to separate leiligheter. Så snart kommunen hadde godkjent seksjoneringen ble de to leilighetene lagt ut for salg. Salget av hver seksjon gikk meget bra, og selger var strålende fornøyd med å ha fulgt meglerens råd.

Problemer meldte seg i etterkant av salget

Det meldte seg imidlertid problemer i etterkant av salget. Ved en tilfeldighet fant kjøperen av den ene leiligheten ut at de to bruksenhetene ikke var godkjent etter plan- og bygningsloven. Eieren av den andre leiligheten ble straks informert om dette, og sammen ble de enige om å fremsette hver sin reklamasjon til selger.

En rekke kostbare tiltak måtte gjennomføres for å få leilighetene godkjent etter plan- og bygningsloven

Etter en lang og omfattende prosess hvor flere takstmenn var involvert, ble det konstatert at det måtte gjennomføres en rekke tiltak dersom leilighetene skulle bli godkjent som to separate bruksenheter etter plan- og bygningsloven. Skulle seksjonene bli bruksgodkjent måtte det blant annet oppføres nye brann- og lydskiller mellom enhetene, nye rømningsveier og en ny trapp. Arbeidet med å få seksjonene godkjent etter plan- og bygningsloven ville derfor bli svært kostbart. Samtidig ville oppføring av nye skillevegger medføre at enhetene mistet noe av det innvendige arealet.

Etter 7 år ble leilighetene til slutt godkjent som to separate bruksenheter

Etter en lang prosess på over 7 år ble de to leilighetene til slutt godkjent som to separate bruksenheter. Etter at store bygningsmessige arbeider var blitt utført og etter omfattende brevutveksling med kommunen, mottok kjøperne til slutt en ferdigattest fra kommunen. De to leiligheten ble dermed lovlige bruksenheter i henhold til reglene i plan- og bygningsloven. Under hele prosessen fikk kjøperne av de to bruksenhetene bistand fra sine advokater. Det var mye takket være hjelp fra advokatene at kjøperne ikke ble skadelidende for feilen som åpenbart var forårsaket av selger og selgers representanter.

Behov for en lovendring

Ovennevnte sak var langt ifra det eneste tilfellet hvor boligkjøper i etterkant av overtakelse oppdaget at boligen ikke var bruksgodkjent etter plan- og bygningsloven. En rekke saker med lignende saksforhold ble reist for domstolene. Av den grunn fant lovgiver behov for å foreta en lovendring slik at man i fremtiden skulle unngå at lignende tilfeller oppstod. Det ble derfor vedtatt en ny eierseksjonslov som trådte i kraft 1. januar 2018. Loven inneholder den såkalte koblingsregelen som innebærer at en seksjonert bruksenhet nå også må være godkjent etter plan- og bygningsloven. Formålet med regelen er således å unngå at det oppstår lignende tilfeller som ovennevnte sak i fremtiden.

Flere boliger er fremdeles ulovlige etter plan- og bygningsloven

Det er imidlertid en stor andel boliger som ble seksjonert før den nye loven trådte i kraft. Flere av disse bruksenhetene oppfyller nødvendigvis ikke dagens krav, og er dermed i dag ulovlige etter plan- og bygningsloven. Dette kan eksempelvis være loft i et sameie som er bruksendret til leilighet eller en kjeller som er seksjonert til flere bruksenheter.

Viktig å fremsette reklamasjon i tide

Dersom du har kjøpt en bolig og mistenker at denne ikke er lovlig opprettet etter plan- og bygningsloven er det viktig at du reklamerer til selger eller selgers eierskifteselskap så fort som mulig. Venter du for lenge med å fremsette en reklamasjon kan du nemlig risikere at et mulig krav går tapt.

Dersom du ønsker bistand eller har spørsmål i forbindelse med en mulig ulovlighetsmangel, hjelper vi deg gjerne. En god håndtering av saken kan være avgjørende for at du som kjøper får riktig oppgjør eller mangelen utbedret av selger eller selgers forsikringsselskap.

Trenger du juridisk bistand?

Ta kontakt dersom du ønsker en vurdering av din sak, og råd om hvordan du best bør gå frem videre. Vi har flere advokater med høy kompetanse og lang erfaring i saker om eiendom og bolig, og som gjerne bistår deg i din sak. Det er også nyttig å vite at innboforsikringen ofte dekker advokatbistand i slike saker.