Fuktskader på bad i leilighet ga kjøper rett på prisavslag

---

For krav på prisavslag er det en forutsetning at det foreligger en «mangel». Når selger har solgt boligen «som den er», er utgangspunktet at selger har fraskrevet seg enhver risiko for eventuelle mangler som senere viser seg.

Saken gjaldt en leilighet som lå i Oslo, og som var oppført i 1959. Kjøpesummen var på 1 850 000 kroner. To dager etter kjøpet oppdaget kjøper store fuktskader i ca 3/4 av leilighetens gulvareal og på vegger. Kjøperen reklamerte umiddelbart.

Fuktskader skyldtes mangelfull oppussing

Fuktskadene skyldtes at tidligere oppussing av leilighetens bad hadde vært mangelfull. De totale utbedringskostnadene for skadene utgjorde 600 000,-.

I salgsprospektet var det opplyst at badet ble pusset opp i 2004/2005, og at sluket i den forbindelse ikke hadde blitt byttet. Det var videre gitt opplysninger om at oppussing måtte påregnes og at varmekablene på badet ikke virket. I kjøpekontrakten var det videre inntatt en klausul om at leiligheten ble solgt «som den er».
Spørsmålet for lagmannsretten var dermed om kjøper hadde akseptert risikoen for fuktskader.

Forelå det en mangel

For krav på prisavslag er det en forutsetning at det foreligger en «mangel». Når selger har solgt boligen «som den er», er utgangspunktet at selger har fraskrevet seg enhver risiko for eventuelle mangler som senere viser seg. Det følger imidlertid av avhendingslova § 3-9 første og andre punktum at det i visse tilfeller likevel foreligger en mangel. Dette er for det første tilfellet dersom selger har gitt uriktige opplysninger ved salget, eller selger har tilbakeholdt opplysninger som det var uredelig av han å ikke opplyse om. Videre foreligger det en mangel dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesummen og forholdene ellers.

Var leiligheten i vesentlig dårligere stand enn forventet?

Lagmannsretten fant at selgers opplysningsplikt ikke var misligholdt, idet selgeren ikke «måtte kjenne til» fuktskadene. Videre ble det ansett for å være klart at selger ikke hadde gitt uriktige opplysninger. Spørsmålet for lagmannsretten var dermed om leiligheten var i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesummen og forholdene ellers.

Vedrørende spørsmålet om leiligheten var i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å regne med, ble det lagt til grunn at kjøperen hadde fått «visse risikoopplysninger» i salgsdokumentene. Dette talte for at det for kjøperen var påregnelig med lekkasjer og fuktskader.

Prisavslag på grunn av fuktskader

Opplysningene ble imidlertid ansett for å være så «vage og generelle», at fuktskadene fremstod som upåregnelige for kjøperen. Dette ble underbygget ved at det dreide seg om et forbrukersalg hvor «det ikke kan leges til grunn at den alminnelige forbruker har samme kunnskap som gjør at de vurderer opplysningene på samme måte som byggteknisk sakkyndige». For at risikoen for fuktskadene skulle vært overført til kjøperen måtte derfor ha blitt gitt klarere opplysninger om dette i salgsdokumentene. Det forelå dermed en mangel ved leiligheten, og kjøperen hadde krav på prisavslag på 293 213,-.

Tilstandsrapport med tydelig varsel

Denne dommen gir uttrykk for at selger ved salg av bolig til forbrukere må gi tydelig varsel dersom noe er galt ved boligen. Dersom opplysningene om skadene er vage og generelle, eller forutsetter bygningsmessig fagkyndighet, vil ikke risikoen for manglene anses for å være overtatt av kjøperen. Dette får betydning blant annet for hvordan en takstmann utarbeider en tilstandsrapport. Takstmannen må skrive tilstandsrapporten på en slik måte at folk flest forstår innholdet. Dersom tilstandsrapporten er skrevet på en slik måte at det forutsettes bygningsmessige fagkyndighet for å oppfatte risikomomentene, vil selger kunne holdes ansvarlig for dette. Dette fordi det etter avhendingslova skjer en identifikasjon mellom takstmannens opplysninger og selger.