Uriktige opplysninger om fellesgjeld ga rett til prisavslag

---

Et borettslag i Oslo besluttet å rehabilitere gården og øke antallet leiligheter. Salget av de nye leilighetene skulle bidra til å finansiere rehabiliteringen.

Høyesterett behandlet spørsmålet om selger hadde gitt uriktige opplysninger om borettslagets fellesgjeld, og om dette eventuelt ga rett til prisavslag.

Fellesgjeld ble høyere enn antatt etter rehabilitering

Rehabiliteringen startet høsten 2003, og i desember samme år fikk eiendomsmegler i oppdrag å selge de nye leilighetene. I salgsoppgaven ble det lagt frem opplysninger om fellesgjelden. Det ble opplyst om at fellesgjeld på tidspunktet før rehabiliteringen var på 60 000,-, mens det var stipulert en endelig fellesgjeld etter rehabiliteringen på mellom 80 000,- og 120 000,-.

Etter at de nye leilighetene var solgt, viste det seg at rehabiliteringen ble dyrere enn antatt. Dette medførte at fellesgjelden per andel ble på 170 000,-. På denne bakgrunn krevde kjøperne prisavslag for den del av fellesgjelden som oversteg det opplyste.

Avhendingsloven regulerer forholdet

Det følger av avhendingsloven § 1-1a første ledd at loven gjelder for avtaler om salg av andel i borettslag og avtaler om rett til bopel som er eller skal knyttes til andel i borettslag.

Avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8 tar sikte på at kjøper skal kunne stole på at selger gir riktige og fullstendige opplysninger om faktiske og rettslige forhold av betydning. Dette gjelder også for opplysninger i annonser, salgsprospekt eller annen markedsføring på vegne av selgeren. Det følger av Høyesteretts praksis at når selger velger å bruke tilstandsrapporter, salgsoppgaver mv., har han risikoen for manglende eller uriktige opplysninger i rapporten. Dette underbygges også av at avhendingsloven legger til grunn at kjøperens befaring eller annen forundersøkelse ikke begrenser selgerens opplysningsplikt.

Var opplysningene uriktige på avtaletidspunktet?

Det avgjørende spørsmålet for Høyesterett var hvorvidt opplysningene om fellesgjelden i salgsoppgaven fra desember 2003 fortsatt var riktige da avtalene om kjøp ble inngått i juli og september 2004. Var ikke salgsoppgaven riktig på disse tidspunktene, skulle den før avtalene ble inngått vært rettet på en tydelig måte. Dersom dette ikke ble rettet på en tydelig måte, utgjorde det en mangel etter avhendingsloven.

Etter en vurdering av årsakene til at rehabiliteringen ble dyrere, sammenholdt med kommunikasjonen mellom bygglederen og borettslaget, konkluderer Høyesterett med at opplysningene utvilsomt var uriktige på avtaletidspunktet. Retten la vekt på at tilleggsarbeidet og utgiftene ble rapportert til borettslaget hver måned, og det ble i tillegg fremlagt en status med framdrift og økonomi samt øvrige problemer som trengte en avgjørelse fra borettslagets styre. Det ble dermed lagt til grunn at styret hadde kjennskap til at opplysningene om fellesgjelden i salgsoppgaven fra desember 2003 ikke lenger var korrekte da kjøpekontraktene ble inngått i juli og september 2004.

Hadde de uriktige opplysningene virket inn på avtalen?

Skal det foreligge en mangel i avhendingslovens forstand må de uriktige opplysningene i tillegg ha virket inn på kjøpsavtalen. For dette spørsmålet konstaterte Høyesterett kort at det generelt sett er åpenbart at en økning av fellesgjelden i forhold til opplysningene i salgsoppgaven har betydning for kontantvederlaget. Det var enighet om at kontantvederlaget og andel fellesgjeld samlet gir prisen på leiligheten. Det var dermed klart at de uriktige opplysningene hadde virket inn på avtalen, som følge av at kontantvederlaget ville vært lavere dersom riktige opplysninger om fellesgjelden forelå. De uriktige opplysningene om fellesgjeld utgjorde dermed en mangel etter avhendingsloven § 3-8, slik at kjøperne ble tilkjent et prisavslag for den delen av fellesgjelden som oversteg det som var lagt til grunn i salgsoppgaven.

ytterligere tilleggsvilkår er oppfylt.