Er det lovlighetsmangler ved boligen din?

---

I forbindelse med kjøp og salg av bolig er det mange som får seg en negativ overraskelse når de oppdager at deler av boligen eller påbygninger på denne mangler godkjennelse fra kommunen. Det kan også være at det ikke foreligger godkjennelse for oppføring av forstøtningsmur eller andre typer bygg på eiendommen. Slike feil ved boligen kalles gjerne «lovlighetsmangler».

Eksempler på lovlighetsmangler

En lovlighetsmangel kan eksempelvis foreligge dersom en bolig er markedsført og solgt med flere hyggelige rom i kjelleren, men så viser det seg at rommene kun er registrert som bodareal og ikke beboelsesrom hos kommunen. I prinsippet har man da egentlig kjøpt en etasje med bod/oppbevaringsplass og ikke en kjelleretasje som lovlig kan brukes som stue, soverom eller bad.

Et annet eksempel på en lovlighetsmangel er i de tilfeller kjøper oppdager at byggetegningen hos kommunen avviker fra hvordan boligen ser ut i dag. Dette kan være et signal på at kommunen ikke har blitt orientert om for eksempel påbygninger eller fasadeendringer som er utført av andre eiere opp gjennom årene.

De mest alvorlige tilfellene

Det foreligger dessverre også tilfeller der en hel bolig er ulovlig etablert slik at kjøperen ikke har lov til å bo der i det hele tatt. En slik situasjon kan oppstå dersom selger for eksempel har seksjonert en stor villa eller en stor leilighet til flere bruksenheter uten at dette har blitt godkjent av kommunen. Selger kan også ha innredet loftet i en bygård og solgt dette som en selvstendig bruksenhet, uten at en slik bruksendring fra råloft til boligareal har blitt godkjent.

Den som står som eier er ansvarlig

Kommunen vil som regel holde den som til enhver tid er eier av boligen ansvarlig for lovlighetsmanglene. Dette innebærer at ny eier kan risikere å holdes ansvarlig for de ulovlige byggearbeider og bruksendringer som tidligere eier har utført.

I tilfeller hvor kommunen oppdager slike lovlighetsmangler har de flere ulike sanksjonsmuligheter. Normalt pålegger de eier av boligen å rette ulovligheten. I andre tilfeller er det kun en søknad som skal til for å få godkjent ulovligheten. Kommunen kan også unnlate å gi godkjennelse, slik at det ulovlige tiltaket må rives i sin helhet.

Andre ganger kan eier bli pålagt å gjøre endringer dersom kommunen skal godkjenne det ulovlige tiltaket. For eksempel kan et rom som ikke er godkjent som soverom bli godkjent som dette dersom det settes inn et vindu. Det er imidlertid flere eksempler på at kommunen pålegger eier av boligen å utføre langt mer omfattende endringer før de gir godkjennelse. Slike endringer kan bli svært kostbare for den enkelte.

Har du kjøpt en bolig som mangler de nødvendige kommunale godkjennelser?

Dersom du har kjøpt en bolig som mangler de nødvendige kommunale godkjennelser, kan det hende at du har et krav mot selger. I Osloadvokatene har vi lang erfaring i saker om eiendomsrett, kommunale søknadsprosesser og lovlighetsmangler. Ta kontakt dersom du ønsker en vurdering av din sak og råd om hvordan du best bør gå frem videre. Vi bistår deg gjerne i en sak mot selger og i prosessen med kommunen.