Hva skal til for at leietaker kan holde tilbake husleie?


Har husrommet først blitt stilt til din disposisjon en stund etter du skulle ha overtatt det? Er det mangler ved husrommet ved overtakelse? Ett av virkemidlene du som leietaker kan ha nytte av, er retten til å holde igjen en del av husleien overfor utleier.

advokat, heve kjøpet

Krav til utleiers mislighold

Har du som leietaker et krav mot selger som skyldes forsinket overtakelse eller mangler ved leieobjektet, kan du ha rett til å holde tilbake en del av husleien. Dette følger av husleieloven §§ 2-11 og 2-15 for henholdsvis forsinkelse og mangler.

Normalt kan du ikke holde tilbake mer enn kravets pålydende, dvs. det beløp som sikrer kravet ditt mot utleier. I praksis vil dette beløpet utgjøre differansen mellom boligen i mangelfull og kontraktsmessig stand.

1. Forsinkelse: Overtatt boligen for sent

Det er avtalefrihet når det gjelder å fastsette overtakelse av husrommet. Som leietaker kan du holde tilbake den summen som tilsvarer antall dager med forsinkelse etter overtakelsesdato.

Er det ikke fastsatt en overtakelsesdato, kan du som leietaker kreve å overta eiendommen ved «tredje månedskifte» etter leieavtalen ble inngått, se husleieloven § 2-1 tredje ledd.

2. Mangel: Feil ved leieobjektet

Mangelstilfellene er regulert i husleieloven §§ 2-2 til 2-7.

I utgangspunktet er det avtalen mellom deg og utleier som i første rekke regulerer hva som utgjør en mangel. Har dere ikke i avtalen regulert nærmere hvilken stand boligen skal ha, oppstiller husleieloven § 2-2 krav til at husrommet ved overtakelse skal være ryddet, rengjort og ellers i vanlig god stand.

Det kan være verdt å merke seg husleieloven § 2-6. Den uttrykker at du ikke kan gjøre gjeldende mangler som du «kjente til eller måtte kjenne til». Har du sett feilen på visning eller ved vanlig undersøkelse etter overtakelse burde ha blitt kjent med feilen, er det ofte ikke nok til å holde tilbake husleie.

Ved mangler må du dessuten huske på at vanlige reklamasjonsregler gjelder for mangler ved utleie av bolig, se husleieloven § 2-8 om at reklamasjonen må skje innen «rimelig tid» fra du burde ha oppdaget mangelen.

Konto for deponering

Er du usikker på om du har et krav mot utleier? Et smart grep kan være å opprette en såkalt deponeringskonto som kun du og utleier har tilgang til. Det omtvistede beløpet settes på denne kontoen og utbetales til en av dere når dere blir enige. Deponering er et sikrere tiltak enn å utøve en mer risikofylt tilbakeholdsrett, fordi det vil medføre at utleier ikke vil kunne heve avtalen eller si den opp.

I saken som ble behandlet i Høyesteretts kjæremålsutvalg i Rt. 2005 s. 1399 begjærte utleier at leietaker måtte fravike en leilighet som følge av manglende betaling av husleie og skadeverk på eiendommen. Advokaten til leietaker mente at husleieloven § 2-15 ikke kunne forstås slik at det måtte opprettes en deponeringskonto for at leier kunne holde tilbake leie. Høyesteretts kjæremålsutvalg var uenige:

Den kjærende part har for så vidt rett i at en leietaker etter husleieloven §2-15 har tilbakeholdsrett for leien for å sikre eventuelle motkrav mot utleieren. Men dersom det holdes tilbake et beløp som overstiger motkravet, må det med hjemmel i husleieloven §3-8 deponeres dersom leietakeren ikke skal risikere misligholdsvirkninger.

Vær sikker på kravet ditt ved hjelp av advokat

Når man benytter seg av tilbakeholdsretten bør en ha et godt grunnlag for å mene at utleier har misligholdt leieavtalen.

Viser det seg at du holder tilbake husleie uten at det foreligger mislighold hos utleier, havner du raskt i mislighold av din egen betalingsplikt. Da kan utleier tvangsmessig kreve inn uteblitt husleie ved hjelp av namsmyndighetene dersom du ikke gjør opp frivillig. Også fravikelse eller utkastelse kan til syvende og sist bli aktuelt.

Vi har svært dyktige advokater på husleierett og bistår deg gjerne dersom du undrer på om du har en sak mot huseier.


Relaterte artikler