Drypping fra taket førte til reklamasjon tre år etter boligkjøp

---

En reklamasjon er en forutsetning for å kunne gjøre mangelskrav gjeldende. Lagmannsretten avsa i 2014 en dom hvor ett av de sentrale spørsmålene var om en reklamasjon som ble fremmet tre år etter overtakelse av boligen var rettidig. Kjøperne av en bolig krevde i den aktuelle saken prisavslag og erstatning. Bakgrunnen for kravet var at taket var galt oppbygget og dette ledet til stadige lekkasjer fra taket.          

Kjøpet av den aktuelle boligen ble inngått i juli 2006, til en pris på 3,7 millioner kroner. Boligen var oppført i 1981, og ble i 2006 solgt «as is». Kjøperne oppdaget allerede julen 2006 drypping fra himlingen.

Kondens i taket?

De trodde først dryppene skyldtes kondens etter ribbesteking. Problemene med kondens fortsatte utover vinteren, men ble borte fra våren til høsten. Neste vinter kom imidlertid problemene tilbake. Kjøperne forsøkte da å avbøte problemene med å installere varmepumpe og gulvvifte. I 2009 tiltok problemene. Kjøperne måtte da sette ut bøtter for å samle opp brunt vann som rant fra taket. På dette tidspunktet tok kjøperne kontakt med takstmann for å forsøke å avdekke hva som forårsaket dryppingen.

Drypping skyldtes skade ved taket

Etter at takstmannen hadde vært på befaring i boligen ble det konstatert at dryppingen skyldtes en skade ved taket. Kjøperne fremsatte etter dette en reklamasjon mot selgers eierskifteforsikringsselskap. Etter befaringen ble det videre iverksatt tiltak for å utbedre problemet. Da utbedringsarbeidet ble påbegynt, og taket ble åpnet, viste det seg at skadeomfanget var av langt alvorligere karakter enn det takstmann opprinnelig trodde. Det ble avdekket store råteskader som skyldtes at takkonstruksjonen var gal. De totale utbedringskostnadene ble til slutt 1 500 000,-.

Lagmannsrettens vurdering

Ved spørsmålet om reklamasjonen var fremsatt innen utløpet av reklamasjonsfristen tok lagmannsretten utgangspunkt i avhendingslova § 4-19. Det følger av denne bestemmelsen at kjøperen må reklamere «innan rimelig tid etter å ha oppdaga eller burde oppdaga» mangelen. Denne regelen innebærer at reklamasjonsfristen begynner å løpe fra mangelen ble oppdaget eller burde ha blitt oppdaget. Spørsmålet i saken var dermed når kjøperne burde ha oppdaget mangelen.

Lagmannsretten anså ikke dryppingen vinteren 2006/2007 for å være tilstrekkelig til å gi kjøperne oppfordring om å reklamere. At paret trodde dryppingen var forårsaket av deres egen bruk av huset var i denne sammenheng relevant. Reklamasjonsfristen ble etter dette ansett for å løpe fra takstmannens befaring i mars 2009, hvor det ble konkludert at dryppingen skyldtes en skade ved taket.

Reklamasjonen ble fremsatt mot selgers eierskifteforsikringsselskap i juli. Ettersom reklamasjonsfristen ble ansett for å løpe fra mars 2009, ble dette ansett for å være «innan rimelig tid».

Betydningen av dommen

Denne dommen går langt i anerkjenne at reklamasjonsfristen først begynner å løpe når årsaken og omfanget av mangelen er fullstendig avdekket.  Dette innebærer en styrking av kjøpers rettigheter, ettersom retten til å gjøre mangelskrav gjeldende mot selger eller selgers eierskifteforsikringsselskap vil falle bort i sin helhet etter at reklamasjonsfristen er utløpt. På den andre siden er dommen egnet til å svekke selgers forutberegnelighet. Ved å utstrekke reklamasjonsfristene kan ikke selger innrette seg på at oppgjøret er endelig før det har gått lang tid.