Fikk prisavslag for mangelfull drenering som førte til fuktskader på hus

---

I en ny dom avsagt av lagmannsretten fikk boligkjøpere prisavslag på 470 000,- for fuktskader og mangelfull drenering.

Eiendommen ble solgt «som den er». I salgsoppgaven til boligen var det opplyst at drenering var ny, og at arbeidet med dette var blitt utført av selgeren selv, som var ufaglært.

Bygget kjeller – oppdaget fuktskader

Avtale om kjøp av bolig ble inngått 1.november 2011, til en pris på 4 860 000,-. Den aktuelle boligen ble bygget i 1968.
I egenerklæringsskjemaet var det krysset av nei på spørsmål om selger kjente til fukt tilknyttet våtrommene, om selger kjente til fuktighet eller innsig av vann i eiendommen eller om selgeren kjente til sopp, råteskade eller angrep fra skadedyr.

Etter at boligen var blitt overtatt, begynte kjøperne å bygge kjeller i boligen. Kjøperne rev også opp gulvet i kjelleren, og oppdaget fuktskader. Takstmann ble etter dette kontaktet, og befaring gjennomført. Under befaringen oppdaget takstmann at stubbloftet også hadde en vannlekkasje.

Fuktskader som følge av mangelfull drenering

Når det gjaldt fuktskadene i boligen var det uenighet mellom partene hva årsaken var. Lagmannsretten fant det imidlertid sannsynliggjort at årsaken var mangelfull drenering. Dreneringen vard lagt ved egeninnsats av selgeren. Dette var det også opplyst om i egenerklæringsskjemaet ved salget av boligen. I egenerklæringsskjemaet var det i tillegg opplyst om at det var «ny» drenering.

Kjøperne anførte for det første at opplysningen om at «ny» drenering var en uriktig opplysning, idet dreneringen var lagt for 13 år siden. Lagmannsretten mente at opplysningen ikke var uriktig, og uttalte at kjøperne ikke kunne legge til grunn at dreneringen var lagt i løpet av de aller siste årene før kontraktsinngåelsen, uten at det ble stilt ytterligere spørsmål.

Misligholdt opplysningsplikt?

Kjøperne anførte videre at fuktskadene utgjorde en mangel på bakgrunn av misligholdt opplysningsplikt. Brudd på opplysningsplikten er betinget av at selger har tilbakeholdt opplysninger som han kjente eller måtte kjenne til. At selger måtte kjenne til et forhold er ment å dekke de situasjoner hvor det ikke er noen rimelig grunn for selger å være uvitende. I saken hadde ikke selger selv erfart at dreneringen ikke fungerte, og de måtte derfor ikke ha forstått svakheten ved konstruksjonen.

Vesentlig dårligere stand 

Den mangelfulle dreneringen og konsekvensene av den medførte imidlertid at eiendommen ble ansett for å være i vesentlig dårligere stand enn kjøperne hadde grunn til å regne med utfra kjøpesummen og forholdene for øvrig.

Lagmannsretten uttalte i denne sammenheng at:
«Når dreneringen angis for å være ny, innebærer det etter rettens syn at en kjøper normalt må kunne legge til grunn at den er lagt ut fra standard på det tidspunktet den var skiftet, ikke da huset ble bygd. En opplysning om at drenering er lagt av selgeren selv, innebærer imidlertid at en kjøper ikke kan forvente et arbeid som på alle måter er fagmessig utført. På den annen side må det kunne forventes at selgeren, med mindre annet er presisert, har sikret seg et minimum av trygghet for at de valgte løsninger følger funksjonskravene».

Ettersom dreneringen ikke hadde noen funksjon for kjellergulvet fant lagmannsretten at boligen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøperne hadde grunn til å regne med. Prisavslag for utbedring av kjellergulvet og til utbedring av dreneringen ble satt skjønnsmessig til 470 000,-.

Eiendom solgt «som den er»

De fleste eiendommer selges med et «som den er» forbehold. Dette innebærer at selger overfører risikoen for skjulte feil og mangler på kjøperen. Selger vil kunne ha behov for å ta et slikt forbehold, idet skjulte feil og mangler kan være svært vanskelig å oppdage. Kjøper får på sin side en oppfordring til å undersøke eiendommen nøye når den er solgt «som den er». I saken var eiendommen blitt solgt med en «som den er» klausul. Utgangspunktet var dermed at kjøperne hadde overtatt boligen med fuktskadene.

Avhendingslova

Selv om utgangspunktet er at selger har fraskrevet seg enhver risiko for eventuelle skjulte feil og mangler som senere viser seg ved eiendommen ved å selge eiendommen «som den er», følger det av avhendingslova at det i visse tilfeller likevel kan foreligge en mangel ved eiendommen. Dette er for det første tilfellet dersom selger har tilbakeholdt opplysninger som det var uredelig av han å holde tilbake. Videre dersom det er gitt uriktige opplysninger og disse må kunne antas å ha hatt innvirkning på kjøpet. Det foreligger også en mangel dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesummen og forholdene ellers.