Fikk heve kjøpet som følge av mugg, råte og stokkmaur

---

Nylig vant Osloadvokatene ved advokat Kristin Sundby en sak i Borgarting lagmannsrett. Saken gjaldt krav om heving og erstatning som følge av mangler ved en bolig. Advokat Sundby representerte kjøperne av boligen. I lagmannsretten fikk kjøperne fullt medhold, og selger måtte dekke kjøpernes sakskostnader.    

Kjøpte en «sjarmerende enebolig» med oppussingsbehov

I 2015 kjøpte paret en bolig. Eiendommen lå innerst i Maridalen i Oslo, og hadde et areal på 2 586 kvm. Bolighuset var opprinnelig en laftehytte oppført rundt 1920. I senere tid ble hytten omgjort til et bolighus, og det var gjort betydelig arbeid på boligen.

Både i salgsrapporten og i boligannonsen ble eiendommen beskrevet som en «innholdsrik og sjarmerende bolig i godt vedlikeholdt stand», med tilføyelsen «oppussing må således påregnes». Videre var det opplyst at boligen var av eldre dato med en enkel standard. Budgivere ble derfor oppfordret til å besiktige eiendommen grundig på forhånd, gjerne sammen med en fagmann. I boligannonsen var det også gjort klart at eiendommen selges «som den er».

Selv om boligen var å anse som et oppussingsobjekt var interessen for eiendommen stor. Boligkjøperne deltok på to visninger, og på siste visning hadde de med seg en bygningsingeniør som anbefalt. Til tross for at boligen hadde behov for oppgradering, og paret hadde blitt informert om at det var registrert saltutslag på grunnmur og lekkasje i vaskerom, la paret inn bud på boligen. Selger aksepterte budet på 5 050 000 kroner og partene inngikk kjøpekontrakt.

Eiendommen var angrepet av stokkmaur, muggsopp og råte

I etterkant av overtakelsen oppdaget kjøperne imidlertid en rekke feil ved boligen som de ikke var blitt opplyst om. Det ble blant annet avdekket fukt og råteskader flere steder i boligen og omfattende forekomst av muggsopp. Videre viste det seg å være tusenvis av stokkmaur som holdt til i boligens trevirke, og det var også museskader i boligen.

Det ble konkludert med at skadene var så omfattende at det ikke ville lønne seg med rehabilitering. Skulle man bli kvitt skadene måtte uthus og hovedhus rives og gjenoppbygges, og kostnadene ble anslått til rundt 4,8 millioner kroner.

Boligkjøperne ønsket å heve kjøpet

Kjøperne ønsket å heve kjøpet grunnet de omfattende skadene. Selger motsatte seg dette og bestred at det forelå en kjøpsrettslig mangel som ga paret rett til å heve kjøpet. Han mente at ettersom boligen var solgt «som den er» var det kjøperne som måtte bære risikoen for eventuelle skjulte feil og mangler.

Fikk ikke medhold i tingretten

Ettersom selger av boligen motsatte seg å heve kjøpet, reiste paret sak mot selger for Oslo tingrett, med påstand om heving av kjøpet samt erstatning med 791 430 kroner. I tingretten fikk kjøperne imidlertid ikke medhold i kravet. I stedet kom tingretten til at selger skulle frifinnes mot å betale 200 000 kroner til kjøperne. Videre ble boligkjøperne dømt til å dekke selgers sakskostnader på 430 000 kroner.

Tok kontakt med Osloadvokatene for å få hjelp

Paret var dypt fortvilet over situasjonen, og helt uenige i tingrettens avgjørelse. De tok derfor kontakt med Osloadvokatene for å få hjelp med å anke avgjørelsen. Selv om det ikke var Osloadvokatene som hadde bistått paret i tingretten, tok advokat Kristin Sundby likevel saken. Etter en grundig gjennomgang av alle saksforholdene fant hun flere gode argumenter som ville bedre kjøpernes mulighet for medhold i lagmannsretten. På vegne av kjøperne la hun derfor ned påstand for lagmannsretten om heving av kjøpet samt erstatning for de kostnader de var blitt påført.

Lagmannsretten behandlet saken på nytt

Under ankebehandlingen tok lagmannsretten stilling til om manglene ved boligen var av en slik karakter at det ga kjøperne rett til å heve kjøpet.

Etter gjeldende rett vil et «som den er» forbehold i utgangspunktet overføre risikoen for skjulte feil og mangler til kjøperen. Et slikt forbehold fritar imidlertid ikke selger for ethvert ansvar. Etter avhendingslova § 3-9 annet punktum vil kjøper ha rett til å heve kjøpet selv med et slikt forbehold dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesummen og forholdene ellers. Terskelen er likevel høy, og det er kun de åpenbare misforhold regelen skal beskytte kjøperen mot.

I tråd med gjeldende rett foretok retten en skjønnsmessig helhetsvurdering av om eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøperne hadde grunn til regne med ved avtaleinngåelsen. Innledningsvis bemerket retten at terskelen for å komme til at det foreligger en mangel som gir kjøper rett til å heve er høy ved salg av eldre hus, og enda høyere når det opplyses om behov for oppussing. Videre mente retten at kjøperne også måtte ha forstått ut i fra de opplysningene de fikk at det ville påløpe betydelige kostnader til utbedring.

I vesentlig dårligere stand enn kjøperne hadde grunn til å regne med

Til tross for den høye terskelen kom retten likevel til at eiendommen var i en så dårlig forfatning at den avvek vesentlig fra det kjøperne hadde grunn til å regne med ved avtaleinngåelsen. I vurderingen la retten avgjørende vekt på at det var omfattende skader knyttet til fukt og råte i boligen, og at boligen var ubeboelig for kjøperne grunnet omfattende spredning av muggsopp. Da det også viste seg å være en stor bestand stokkmaur i trevirket og utbedringsarbeidet ble anslått å koste rundt 5 millioner kroner, fant retten at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøperne hadde grunn til å regne med.

Manglene innebar et vesentlig avtalebrudd

Etter en konkret helhetsvurdering av alle relevante momenter i saken fant retten at manglene ved boligen innebar et vesentlig avtalebrudd. Da retten også fant det bevist at selgeren satt på mer informasjon om boligen enn det som var blitt videreformidlet til kjøperne, var det klart at kjøperne hadde rimelig grunn til å si seg løs fra avtalen.

Da hevingserklæringen var fremsatt innen fristen, var ikke retten til heving gått tapt slik selger hevdet. Lagmannsretten kom dermed til at kjøperne hadde krav på heve kjøpet. Videre fikk kjøperne også erstattet de påregnelige utgifter de hadde hatt som følge av avtalebruddet. Kjøperne fikk således medhold i lagmannsretten, og selger ble dømt til å dekke deres sakskostnader.

Har du kjøpt en bolig som ikke svarer til forventningene?

Kjøp av bolig er en stor investering, og dersom det viser seg at boligen er i en dårligere stand enn forventet oppleves det gjerne som en stor skuffelse. I tilfeller hvor det viser seg å være mangler ved boligen som selger ikke har opplyst om, kan man ha krav på prisavslag eller heving av kjøpet.

Dersom du har oppdaget feil ved boligen etter et boligkjøp, hjelper vi deg gjerne. Vi har flere dyktige advokater med høy kompetanse og lang erfaring i saker som omhandler bolig og eiendom. Det er også nyttig å vite at innboforsikringen ofte dekker advokatkostnader i slike saker.