Vesentlig mangel på grunn av flere småfeil
I en nylig sak for Osloadvokatene fikk en boligkjøper medhold i at det forelå en mangel selv om boligen var solgt «som den er». Boligen hadde flere mindre feil som etter klagenemndas skjønn tilsa at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne regne med.
Kjøperen av leiligheten reagerte på at deler av gulvet på et bad var uten varmekabler.
Varmekabler på halve badet
Kjøter tok kontakt med Osloadvokatene. Etter takstmannens befaring ble det oppdaget flere feil ved baderommet. Varmekablene på badet virket kun på halve arealet og fallet i gulvet helte mot dørstokken. Selv om badet i stor grad oppfylte sin funksjon, led det av mangler som kjøper ikke kunne regne med da de ikke kunne knyttes til alminnelig alder og slitasje.
Selger hadde ikke gjort noen endringer på badet selv. Han kjøpte i sin tid boligen fra den som hadde renovert badet.
Ingen opplysninger om bad
Selger hadde ikke gitt risikoopplysninger om badet, da han ikke selv hadde renovert det. Kjøperen kunne da ikke regne med at badet hadde et snarlig utbedringsbehov. Osloadvokatene påpekte at selger måtte ha merket at det var varmekabler kun på halve gulvet. Eierskifteforsikringen var ikke enig i dette. De mente heller ikke at badet var i vesentlig dårligere stand, da det var et 12 år gammelt bad. Kjøper måtte derfor i følge forsikringsselskapet påregne renoveringskostnader. Igjen kom påstanden om standardhevingsfradrag fra eierskifteforsikringen – denne gangen ved NCL.
Saken ble klaget inn for Finansklagenemda
Nemnda anslo at de samlede utbedringskostnadene utgjorde ca 7 % av kjøpesummen. Selv om vesentlighetsvurderingen ikke alene kan foretas etter prosentverdier talte en utbedringskostnad på 7 % for at vesentlighetsterskelen var overskredet. Nemnda kom etter en helhetsvurdering til at leiligheten var beheftet med vesentlige avvik fra forventbar stand. Kjøper kunne ikke regne med utbedringskostnader på kort sikt og de ulike manglene utgjorde samlet sett at leiligheten hadde en vesentlig mangel.
Solgt «som den er»
De fleste brukte boliger selges i dag «som de er». Med et slikt salgsforbehold fraskriver selgeren seg noe av sitt ansvar for mangler. Kjøper pålegges en mer omfattende undersøkelsesplikt, hvilket medfører et større ansvar for mangelfulle forhold ved eiendommen. Som regel skal det mer til å gjøre gjeldende en mangel dersom selger har tatt et slik forbehold. Men eiendommen kan likevel være beheftet med en mangel hvis selger har gitt ufullstendige eller uriktige opplysninger om eiendommen. Eiendommen vil også være mangelfull hvis den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesummen og forholdene ellers.
Har du kjøpt bolig med mangelfullt bad?
Kontakt Osloadvokatene ved Advokatfullmektig Ørjan Onarheim
E-post onarheim@advokat.no, telefon 915 886 65
Relaterte saker:
Kjøp av brukt bolig as is
Kan uriktige opplysninger om fellesgjeld være en mangel?
Fikk prisavslag for fukt, råte og stokkmaur