Opphør av næringsleie

---

Næringsleie skiller seg fra ordinære husleieforhold på flere måter.

Ved leie av næringslokaler er det anledning til å fravike husleielovens bestemmelser til ugunst for leietaker jf. husleieloven § 1-2 annet ledd:

Ved leie av lokale kan loven fravikes i avtale (…).

Dette innebærer i hovedsak at det stort sett er avtalefrihet på det aller meste i næringsleieforhold og at partene står fritt til å avtale andre ordninger enn de som følger av loven. Ved opphør av næringsleie kommer likevel enkelte av lovens bestemmelser til anvendelse og disse kan ikke fravikes.

Tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler

Ved opphør av leieforhold skilles det mellom tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler. En leieavtale er tidsubestemt dersom det ikke er fastsatt noen dato for opphør av leieforholdet. Tidsubestemte leieavtaler må derfor bringes til opphør ved oppsigelse. Når det gjelder tidsbestemte leieavtaler opphører disse på opphørsdagen som er fastsatt i leieavtalen.

Formkrav ved utleiers oppsigelse

Når utleier avslutter et næringsleieforhold er det enkelte bestemmelser det er gjort forbud mot å fravike, herunder blant annet husleieloven §§ 9-7. Bestemmelsen tar for seg formkravene som gjelder ved oppsigelse fra utleiers side. Av bestemmelsen følger:

Oppsigelse fra utleier skal være skriftlig.

Oppsigelsen skal begrunnes. Oppsigelsen skal også opplyse om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen en måned etter at oppsigelsen er mottatt. Oppsigelsen skal dessuten opplyse om at dersom leieren ikke protesterer innen fristen, taper leieren sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven, jf. § 9-8 første ledd annet punktum, og at utleieren i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c.

En oppsigelse som ikke fyller kravene i første og annet ledd, er ugyldig. Har leieren flyttet i henhold til oppsigelsen, anses den som godtatt.

Bestemmelsene i annet og tredje ledd gjelder ikke for oppsigelse av tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig. Det samme gjelder for leie av lokale der leien er avtalt pr. dag og for selvstendig leie av garasje eller bod.

Færre formalkrav ved tidsbestemte leieavtaler

Som utleier vil det derfor være fordelaktig å på forhånd etablere tidspunktet for leieforholdets opphør. Da vil ikke husleieloven § 9-7 om formkravene komme til anvendelse og leieforholdet vil automatisk avsluttes av seg selv.

Trenger du bistand ifm. opphør av næringsleie?

Osloadvokatene har flere advokater som arbeider med rettsspørsmål knyttet til utleie av næringslokaler. Vi har oppdatert kunnskap innenfor rettsområdet som kommer deg som klient til gode.